打擊惡意炒作、降溫局部學(xué)區(qū)房熱的樓市調(diào)控方向，正加速由一線城市向二線城市延伸，最新“接棒”的城市是合肥。
5日晚間，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，醞釀多時(shí)的“新皖八條”正式出爐。
根據(jù)《通知》，合肥將從八個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控，包括穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)、實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購(gòu)措施、實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”政策、從嚴(yán)調(diào)控商品住房?jī)r(jià)格、加強(qiáng)住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設(shè)力度，以及嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。
對(duì)于此次出臺(tái)的“新皖八條”，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴第一財(cái)經(jīng)，政策突出了精準(zhǔn)調(diào)控、綜合施策的方向，旨在遏制當(dāng)前合肥房?jī)r(jià)上漲的兩大主要原因——樓市炒作和供給不足。具體來(lái)看，一方面，新政打擊了二手學(xué)區(qū)房的炒作行為，實(shí)行6+3學(xué)位制、二手房限購(gòu)、搖號(hào)+限售;另一方面，對(duì)于濱湖新區(qū)和高新區(qū)庫(kù)存不足的現(xiàn)象，將增加新房和租賃住房的供給。
“合肥作為省會(huì)城市，近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人口引入方面表現(xiàn)突出，在推動(dòng)城市快速發(fā)展的同時(shí)，住宅的需求量也在同步提升。因此，通過(guò)單一的限購(gòu)政策并不能有效緩解供需矛盾，增加供應(yīng)量是重要手段。”張波說(shuō)。
從供需角度來(lái)看，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年3月份，合肥市區(qū)共網(wǎng)簽住宅5327套，環(huán)比上漲30.0%，同比上漲24.1%。合肥市區(qū)最新庫(kù)存量為23498套，環(huán)比下跌7.6%。
供需不平衡一定程度上推高了房?jī)r(jià)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份，合肥市新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲5%、5.8%。合肥市房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌近日曾公開(kāi)表示，合肥市是國(guó)家調(diào)控下的重點(diǎn)城市之一。
為遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，《通知》提出：從嚴(yán)調(diào)控商品住房?jī)r(jià)格;強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)格“限房?jī)r(jià)”;新取得的居住用地，實(shí)行住房項(xiàng)目均價(jià)控制，平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)。
“這條規(guī)定具有創(chuàng)新性。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，過(guò)去各類房?jī)r(jià)的備案價(jià)格政策比較寬松，往往從申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)起才開(kāi)始管控。而此次新政將價(jià)格管控提前到了土地出讓前，這是限價(jià)政策的新模式。
除了限價(jià)外，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，合肥此次新政還明確了以“熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤(pán)”為調(diào)控重點(diǎn)。
自去年四季度開(kāi)始，在合肥濱湖、高新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，業(yè)主群控盤(pán)，中介、自媒體惡意炒作房?jī)r(jià)等現(xiàn)象屢有發(fā)生。在合肥政務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)，也曾曝光過(guò)中介機(jī)構(gòu)握有二三十套學(xué)區(qū)房，利用經(jīng)營(yíng)貸全額購(gòu)買，再通過(guò)高賣高買來(lái)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。
為此，3月份以來(lái)，合肥市房管局曾四度出手打擊樓市炒作亂象。3月2日，合肥出臺(tái)二手房網(wǎng)簽新規(guī)，旨在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現(xiàn)象發(fā)生;11日，合肥房管局對(duì)11家重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及4家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談;18日，合肥市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布“關(guān)于不得參與炒房”的公示;23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業(yè)主。
此次出臺(tái)的“新皖八條”，從限學(xué)區(qū)、限售和限購(gòu)三方面加強(qiáng)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、區(qū)域和樓盤(pán)的調(diào)控。
具體來(lái)看，根據(jù)《通知》，在限學(xué)區(qū)方面，自2021年新入學(xué)起，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位(多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外)。
在限購(gòu)方面，進(jìn)一步收緊部分區(qū)域二手住房限購(gòu)政策，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房。
在限售方面，對(duì)熱點(diǎn)樓盤(pán)實(shí)行“搖號(hào)+限售”政策。自2021年4月6日起，登記購(gòu)房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于(含等于)1.5的熱點(diǎn)樓盤(pán)，均應(yīng)實(shí)行搖號(hào)銷售，由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托公證機(jī)構(gòu)予以公證。公證搖號(hào)銷售商品住房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于30%比例的房源用于剛需購(gòu)房。搖號(hào)所購(gòu)房源自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。
與此同時(shí)，針對(duì)近期少數(shù)外地戶籍購(gòu)房者通過(guò)法拍規(guī)避限購(gòu)查詢，造成部分“法拍房”成交價(jià)格不斷走高的現(xiàn)象，在限購(gòu)方面，《通知》還明確，將法拍房納入限購(gòu)范圍。
中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，在降溫?zé)狳c(diǎn)區(qū)域樓市“虛火”和圍堵現(xiàn)階段樓市漏洞方面，合肥學(xué)習(xí)并借鑒了深圳、杭州等其他城市的經(jīng)驗(yàn)。
對(duì)于《通知》中提到加強(qiáng)金融端調(diào)控的要求，凌斌認(rèn)為，這是下一步合肥樓市調(diào)控的重點(diǎn)，但在現(xiàn)階段，合肥在“嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理”上仍有困難，可能需要2-4年的時(shí)間，才能夠?qū)①J款集中度降到國(guó)家要求的范圍之內(nèi)。
“這主要基于兩個(gè)客觀事實(shí)，一是合肥市素有‘風(fēng)投城市’稱號(hào)，而合肥的銀行在投放戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)的貸款方面能力不充足;二是銀行在貸款過(guò)程中本身額度較高，發(fā)放又比較遲，導(dǎo)致了合肥市的房貸利率長(zhǎng)期處于全國(guó)的前列。”他說(shuō)。
關(guān)鍵詞： 合肥 樓市調(diào)控
