縱觀今年第一季度的樓市成交量，小陽春再現(xiàn)，不少城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了回暖。在2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100中，品牌房企實力強勁，表現(xiàn)趨穩(wěn)，牢牢占據(jù)著頭部地位，例如碧桂園、萬科、中國恒大形成的鐵三角。僅從3月的單月銷售額來看，不少房企也都好于去年同期，整體表現(xiàn)不俗。

不可忽視的是，在房住不炒的主基調(diào)之下，長效調(diào)控機(jī)制正在逐步落地，整個房地產(chǎn)行業(yè)也從土地紅利、金融紅利過渡至管理紅利時代。對房企而言，不僅要順勢而為，還要積極應(yīng)對變化。

“碧萬恒”穩(wěn)居前三五家房企銷售額均超千億

從2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100來看，碧桂園、萬科、中國恒大奪得前三名，分別為1976.1億元、1794.7億元、1531.5億元。這與2021年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100的前三名完全一致。

此外，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、招商蛇口、綠地控股、金地集團(tuán)、華潤置地等均入圍TOP10，銷售額依次為1232億元、1154億元、842.35億元、723.5億元、705億元、686億元、678億元。不難發(fā)現(xiàn)，頭部房企的排名相對穩(wěn)定，浮動較小。盡管樓市調(diào)控持續(xù)加碼，但品牌房企的優(yōu)勢愈發(fā)突出，并牢牢占據(jù)了頭部地位。

值得注意的是，僅短短3個月的時間就有5家房企的銷售額超過千億，相比2021年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100增加兩家。上述五家房企業(yè)分別為碧桂園、萬科、中國恒大、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國。而超100億元的房企也達(dá)到73家，僅有27家房企的銷售額不足百億。

與此同時，由于疫情得到有效控制，不少房企今年1-3月的銷售額同比增幅較大，整體情況也好于2020年的第一季度。例如，金輝控股前3月合約銷售額約251.3億元，同比增長2.1倍;佳兆業(yè)集團(tuán)前3月合約銷售額308.44億元，同比增長168.2%;榮盛發(fā)展前3月的簽約金額為255.04億元，同比增83.67%等。

實際上，2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100中的各大TOP系門檻也都有所提高。其中，TOP3房企的門檻為1531.5億元;TOP10房企的門檻為678億元;TOP30房企的門檻為301.2億元;TOP50房企的門檻為193.5億元;TOP100房企的門檻則為59.95億元。整體來看，TOP系各個門檻延續(xù)了以往的增長態(tài)勢。

不同陣營分化加劇TOP100房企銷售額均值為308.81億元

今年1-3月，TOP100的房企銷售額均值達(dá)到308.81億元，其增長率更是超過了100%。究其原因，去年一季度受疫情沖擊嚴(yán)重，整個房地產(chǎn)行業(yè)的成交量出現(xiàn)斷崖式下滑，直到去年的第二季度才開始觸底反彈。相比去年，今年2月的春節(jié)假期中央號召就地過年，助推房企第一季度的銷售額實現(xiàn)平穩(wěn)增長，堪稱名副其實的“小陽春”。

然而，在今年第一季度，房企不同陣營的發(fā)展也在持續(xù)分化。縱觀2021年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100，第一陣營為銷售額1000億元以上，共有5家房企;第二陣營為500-1000億元，有10家房企;第三陣營為200-500億元，有33家房企;第四陣營為100-200億元，有25家房企;第五陣營不足100億元，有27家房企。其中，第一陣營的銷售額均值為1537.66億元，僅2家房企超過均值;第二陣營的銷售額均值為670.84億元，有6家房企超過均值;第三陣營的銷售額均值為327.58億元，有12家房企超過均值;第四陣營的銷售額均值為138.36億元，有10家房企超過均值;第五陣營的銷售額均值為82.06億元，有14家房企超過均值。

長期來看，行業(yè)分化是必然趨勢。除了市場份額的提升，在一些核心城市頭部房企也占據(jù)著領(lǐng)先位置。以萬科為例，2020年萬科在全國商品房市場的份額約4.03%，在23個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?，?4個城市排名第二。由此可知，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提升，頭部房企的市場份額也將持續(xù)擴(kuò)大。

管理紅利時代已至戰(zhàn)略合作助力強強聯(lián)合

“三條紅線”、“五檔貸款管理”、“宅地集中供應(yīng)”，這些房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控機(jī)制正在改變行業(yè)既有的規(guī)則。過去，房企主要賺取土地紅利與金融紅利;如今，管理紅利成為主導(dǎo)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代，房企必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴(kuò)張的思路，更加重視增長質(zhì)量。例如，重視銷售回款率、盈利能力、流動性管理、財務(wù)安全邊際等等?；诖耍簧俜科笠苍谡{(diào)整自身的戰(zhàn)略。碧桂園優(yōu)化杠桿管理，從融資端與經(jīng)營端雙雙發(fā)力;中國金茂則與城市發(fā)展同頻共振，并不斷鞏固自身的基本盤，以穩(wěn)健的姿態(tài)開啟“十四五”的新征程;融創(chuàng)中國在夯實地產(chǎn)主業(yè)的同時，率先布局地產(chǎn)+，通過地產(chǎn)與地產(chǎn)+聯(lián)動形成自身的護(hù)城河，為高質(zhì)量增長不斷蓄力。

誠然，在管理紅利時代，產(chǎn)品力正成為競爭的核心。例如，中國金茂的龍華金茂府以火熱之勢持續(xù)上演“超級金茂府現(xiàn)象”。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月底，龍華金茂府已完成簽約100億、回款100億的銷售業(yè)績，為中國金茂3月的銷售額增色不少。

此外，不少房企也選擇戰(zhàn)略合作，增強自身實力。一方面補足自身的短板;另一方面實現(xiàn)強強聯(lián)合，增強自身的競爭力。例如，今年3月，萬科集團(tuán)與中交集團(tuán)在土地開發(fā)、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域開展深入合作，補齊產(chǎn)業(yè)鏈;融僑集團(tuán)與福州城市建設(shè)投資集團(tuán)強強聯(lián)合，加速構(gòu)建國企+民企融合發(fā)展模式;平安不動產(chǎn)與俊發(fā)集團(tuán)將重點圍繞城市更新這一新型城市發(fā)展命題發(fā)揮優(yōu)勢、資源互補;世茂海峽與上坤集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，就粵港澳大灣區(qū)及廣西市場的投資拓展展開合作等等。

總體來看，今年第一季度房企的銷售業(yè)績出現(xiàn)了一波小陽春，不少城市的樓市持續(xù)回暖，后續(xù)的市場走勢也值得關(guān)注。

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