“土地金融紅利結(jié)束了”、“不能再掙大錢快錢”、“要踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)”……年報(bào)季期間，地產(chǎn)老大哥郁亮帶頭焦慮。“2020年是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是一個(gè)時(shí)代的開啟。”萬科(000002.SZ)在致股東函中如是說。

所謂落幕，即那種“黑馬”頻出、欣欣向榮的行業(yè)環(huán)境已然消逝，房地產(chǎn)不再是躺著就能賺錢的好賽道。2020年，規(guī)模房企集體降速、甚至盈利負(fù)增長，徹底打消了行業(yè)的激進(jìn)之風(fēng)。萬科曾大喊的“活下去”，一語成讖。

站在世紀(jì)新十年，房企怎么活下去?如今看來，各家的打法并不相同。在中小房企還疲于生存時(shí)，超級(jí)龍頭已開始四處搶食，將資本觸角伸到各行各業(yè)，造車、醫(yī)美、機(jī)器人……一場轟轟烈烈的多元投資再次啟幕。

在近期業(yè)績會(huì)上，碧桂園(02007.HK)稱建筑機(jī)器人明年會(huì)盈利，萬科除了物業(yè)、物流還在養(yǎng)豬，恒大(03333.HK)把資本之網(wǎng)織得更大，物業(yè)、汽車、大健康、飲用水…各個(gè)都要大肆收購擴(kuò)張，方便向資本市場講個(gè)好故事。

對(duì)具備資金實(shí)力的房企來說，這無異于一場“降維”打擊。拋開沒有技術(shù)壁壘的行業(yè)不說，在機(jī)器人、汽車、醫(yī)美等板塊，房企的慣用手法也是借助資本運(yùn)作迅速切入。哪里是風(fēng)口，哪里就有它們搶食的身影。

單靠地產(chǎn)開發(fā)行不通了

隨著年報(bào)季步入尾聲，市場對(duì)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的期待已化為泡影。

據(jù)中達(dá)證券研究數(shù)據(jù)，2020年受疫情、拿地成本偏高等因素影響，41家典型房企整體營收增速下滑8.1pct至16.5%，整體歸母凈利潤增速下滑11.7pct至2.8%，歸母凈利增速低于營收增速，房企整體盈利能力有所下滑。

龍頭房企也無一幸免，萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)，恒大不僅利潤縮水、還面臨三道紅線考驗(yàn)，融創(chuàng)則沒有完成6000億元的銷售目標(biāo)。

“歸母凈利增速低于營收增速，主要系房企在2016~2018年獲取的低毛利項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算期。”中達(dá)證券稱。同時(shí)，在32家已公布2021銷售目標(biāo)的房企中，24家增速小于2020年實(shí)際增速，未來房企平均銷售增速或?qū)⒗^續(xù)放緩。

行業(yè)現(xiàn)狀的變化，讓郁亮不禁感嘆：房地產(chǎn)不能再靠土地金融賺錢，管理紅利時(shí)代已明確到來。“如果說‘房住不炒’剛提出時(shí)，市場上還有些僥幸心理，那么過去4年的調(diào)控，讓市場清醒地認(rèn)識(shí)到政策的穩(wěn)定性。”

在郁亮看來，管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)將回歸實(shí)業(yè)屬性，行業(yè)的回報(bào)水平會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，開發(fā)業(yè)務(wù)向制造業(yè)靠攏，經(jīng)營業(yè)務(wù)向服務(wù)業(yè)靠攏，住房將越來越像耐用消費(fèi)品。

單憑地產(chǎn)支撐百年基業(yè)，已經(jīng)行不通了，行業(yè)將面臨一場廝殺，只有為數(shù)不多的巨頭能“活得好”。郁亮甚至類比到家電行業(yè)，十多年前，后者也曾遭遇天花板，經(jīng)過殘酷洗牌，只有美的、格力等龍頭存活下來。

“宇宙房企”碧桂園也要改變曾經(jīng)的打法。“隨著土地和金融紅利消失，管理紅利越來越強(qiáng)，未來誰競爭力越強(qiáng)，誰的市場占有率就越大，碧桂園一直在進(jìn)行全周期綜合競爭力的提升。”碧桂園總裁莫斌近期表示。

恒大則迫不及待想撕下舊標(biāo)簽。在2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，“新恒大”一詞成為絕對(duì)主角。恒大董事會(huì)主席許家印表示，今天的恒大，已不是過往單一做地產(chǎn)業(yè)務(wù)的恒大，而是“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的新恒大。

巨頭紛紛意識(shí)到，舊時(shí)代正在逝去，想靠房開躺贏，已是天方夜譚。

多元化路徑出現(xiàn)分歧

在危機(jī)感驅(qū)動(dòng)下，多元化再次成為房企的戰(zhàn)略焦點(diǎn)。隨著新房市場逐步見頂，是坐等被時(shí)代淘汰?還是主動(dòng)尋找新的增長點(diǎn)?有余力跨界的房企，必須做出選擇。

不過，在多元探索過程中，房企已出現(xiàn)明顯分野。以碧桂園、恒大為代表的企業(yè)，大跨步進(jìn)入機(jī)器人、汽車等與地產(chǎn)沒有關(guān)聯(lián)的行業(yè);以萬科、龍湖等為代表的房企，仍圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)做深耕，出走半徑較小。

在近期業(yè)績會(huì)上，碧桂園詳細(xì)介紹了博智林機(jī)器人的研發(fā)和應(yīng)用狀況，并宣布建筑機(jī)器人已從自主研發(fā)制造階段邁向商業(yè)應(yīng)用階段。

莫斌表示，新業(yè)務(wù)的投資對(duì)集團(tuán)利潤有影響，資金投入中有90%是用在建筑機(jī)器人。但今年下半年，建筑機(jī)器人有望批量生產(chǎn)，碧桂園有信心在明年實(shí)現(xiàn)建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳的盈利。

恒大則更像深諳資本規(guī)則的老手，旗下八大產(chǎn)業(yè)包括恒大地產(chǎn)、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉。每個(gè)業(yè)務(wù)板塊，不是已經(jīng)在資本市場騰飛，就是在上市的路上。

以恒大汽車為例，在新能源汽車風(fēng)口催化下，目前其總市值已高達(dá)5995.27億港元，而恒大地產(chǎn)板塊市值僅1896.40億港元。再看房車寶，該平臺(tái)最快將于今年四季度上市，對(duì)標(biāo)貝殼，后者市值約等于2.86個(gè)恒大。

恒騰網(wǎng)絡(luò)對(duì)標(biāo)奈飛，后者是坐擁2.04億用戶的流媒體之王，借助電影《李煥英》熱度，恒騰網(wǎng)絡(luò)2月份股價(jià)漲幅達(dá)295%，目前總市值近千億港元。曾被許家印賣掉的恒大冰泉也要“回歸”，后續(xù)準(zhǔn)備籌劃上市，大概率是對(duì)標(biāo)去年資本市場上的新貴農(nóng)夫山泉。

不管哪個(gè)業(yè)務(wù)板塊，恒大都在對(duì)標(biāo)行業(yè)頭部，這無疑是市場喜歡聽的故事。對(duì)“三道紅線”壓頂?shù)暮愦髞碚f，將多元業(yè)務(wù)推向資本市場，除了著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，短期更重要的是助力集團(tuán)做大權(quán)益、降低負(fù)債指標(biāo)。

相較而言，轉(zhuǎn)型多年的萬科更為保守，目前其多元板塊包括商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、長租公寓、物流倉儲(chǔ)、酒店度假、食品、教育。“把業(yè)務(wù)做大賣掉，不是我們的目的。要把業(yè)務(wù)做好做長，短期資本市場熱點(diǎn)不是萬科的選擇。”

至于讓外界啞然的養(yǎng)豬業(yè)務(wù)，郁亮稱不是因“豬肥房地產(chǎn)瘦”，而是萬科物業(yè)平臺(tái)做得不錯(cuò)，很多人想到這里買東西，比如米、面、油等。萬科便想著，要不自己試試看。實(shí)際上，相當(dāng)于萬科產(chǎn)業(yè)配套體系的一部分。

有風(fēng)口就有搶食身影

碧萬恒頻頻發(fā)力，某種程度上也是對(duì)未來的投資。上述多元領(lǐng)域，有的是科技助力下的新興產(chǎn)業(yè)，有的則是高頻、剛需的基礎(chǔ)行業(yè)，不管是追逐風(fēng)口還是降維下沉，巨頭轉(zhuǎn)型的目的都是活得好、活得久。

“從房企布局的產(chǎn)業(yè)來看，盡管行業(yè)差距較大，但是都是跟AI高度相關(guān)的，不管是碧桂園的機(jī)器人，還是恒大的汽車、萬科養(yǎng)豬，都跟互聯(lián)網(wǎng)和人工智能有很大關(guān)系，這是未來行業(yè)發(fā)展趨勢。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)稱。

以碧桂園為例，機(jī)器人可與地產(chǎn)主業(yè)互相協(xié)同。宋紅衛(wèi)表示，AI和建筑業(yè)深度融合，將大大提高建筑領(lǐng)域的勞動(dòng)生產(chǎn)率，節(jié)約大量成本，繁重、危險(xiǎn)性較高的勞動(dòng)將由機(jī)器人完成，改善建筑環(huán)境中工人的安全狀況。

再看恒大房車寶，目前該平臺(tái)擁有全民經(jīng)紀(jì)人會(huì)員2129萬，門店4.3萬家，預(yù)計(jì)在2021年底通過房車寶的交易額將達(dá)到2.2萬億。盡管貝殼處于線上化交易的龍頭地位，但這一市場蛋糕巨大，仍有分食空間。

礦泉水消費(fèi)市場也較為廣闊。數(shù)據(jù)顯示，2014年至2019年，我國天然礦泉水的復(fù)合年增長率在18.4%左右，按零售額計(jì)算，2019年市場規(guī)模達(dá)到151億元。被稱為“水中茅臺(tái)”的農(nóng)夫山泉，目前市值約4515億港元。

被萬科認(rèn)真對(duì)待的養(yǎng)豬事業(yè)，目前行業(yè)排名前20的企業(yè)占有率不到10%，仍是一片藍(lán)海，“養(yǎng)殖第一股”牧原股份市值比萬科高530億元。阿里巴巴、京東、百度、美團(tuán)、華為等公司，都在風(fēng)口下積極養(yǎng)豬。

更重要的是，房企具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，這是其轉(zhuǎn)型的優(yōu)勢所在。地產(chǎn)商可通過收購直接切入，以各領(lǐng)域頭部或腰部企業(yè)為跳板，分食市場紅利;其投資模式類似互聯(lián)網(wǎng)巨頭，選中賽道后，整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，實(shí)現(xiàn)迅速布局。

不過宋紅衛(wèi)認(rèn)為，汽車、養(yǎng)豬等屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，均有原有的產(chǎn)業(yè)巨頭，后者也在向人工智能方向發(fā)展，并積累了多年的經(jīng)驗(yàn)、客群及渠道。所以，房企進(jìn)入這些跨界較大的行業(yè)，面臨的競爭更為強(qiáng)烈，風(fēng)險(xiǎn)也更高。

另一方面，跟動(dòng)輒千億銷售的房地產(chǎn)比起來，這些多元業(yè)務(wù)體量更小、來錢更慢。習(xí)慣躺著享受地產(chǎn)紅利的開發(fā)商，需要適應(yīng)新時(shí)期的賺錢節(jié)奏。

郁亮直言，面對(duì)新時(shí)代的淘汰賽，必須摒棄傳統(tǒng)的規(guī)模擴(kuò)張思路，重視增長質(zhì)量，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動(dòng)掙加工制造、創(chuàng)造和服務(wù)的錢。雖然現(xiàn)在不能掙大錢、掙快錢，但仍然可以掙慢錢、長錢和老實(shí)錢。

關(guān)鍵詞： 房企巨頭