隨著4月的到來(lái)，2021年第一季度收官，而從各機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，從去年年末至今年年初呈現(xiàn)出較熱態(tài)勢(shì)的樓市，在各地集中出臺(tái)調(diào)控政策的背景之下，在第一季度末漸現(xiàn)冷卻：全國(guó)新房、二手房市場(chǎng)一季度成交量同比漲幅較大，卻在3月快速回調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控之下，新房市場(chǎng)進(jìn)入降溫通道，二手房市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂，拐點(diǎn)可能在二季度出現(xiàn)。
“金三”成交不及1月
調(diào)控之下新房市場(chǎng)快速回調(diào)
基于2020年一季度的低基數(shù)以及今年初各地集中推盤，2021年一季度新房市場(chǎng)成交量大漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，66城新房成交量同比增長(zhǎng)近一倍，與2019年同期相比，增幅亦達(dá)到40%。一線城市開(kāi)局市場(chǎng)尤其活躍，延續(xù)2020年年底的集中放量勢(shì)頭。與2019年同期相比，2021年一季度一線城市新房成交套數(shù)增長(zhǎng)58.5%，二線城市增長(zhǎng)32.6%，三四線城市增長(zhǎng)43.8%。
而熱度隨著各地調(diào)控政策發(fā)布下滑，一季度以來(lái)，北上廣深以及?？凇⒑贾?、西安、成都等城市先后對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)違規(guī)使用者要求提前還貸。此外，銀行針對(duì)房地產(chǎn)的定向加息窗口開(kāi)啟，3月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)60個(gè)城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個(gè)、7個(gè)基點(diǎn)。
盡管市場(chǎng)成交增速最快，但一線城市在調(diào)控下回調(diào)速度也最快。數(shù)據(jù)顯示，3月，一線城市成交面積相較2019年同期增速回調(diào)17.3%。
與此同時(shí)，全國(guó)重點(diǎn)18城2021年一季度鏈家二手房成交量創(chuàng)2017年以來(lái)單季成交新高，較去年四季度增長(zhǎng)14%，約為去年同期的2.6倍。3月，35城二手房景氣度指數(shù)降至40以內(nèi)，為去年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)回調(diào)。貝殼研究院預(yù)計(jì)，本輪由金融寬松、市場(chǎng)過(guò)熱預(yù)期帶來(lái)的上行周期將進(jìn)入尾聲，向下調(diào)整的拐點(diǎn)可能在二季度出現(xiàn)。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，一線城市一季度一手價(jià)格累計(jì)上漲 0.78%，為近四年同期最高點(diǎn)，較去年同期擴(kuò)大 0.39 個(gè)百分點(diǎn)。百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲 1.05%，漲幅高于新房?jī)r(jià)格。預(yù)計(jì)進(jìn)入二季度，隨著調(diào)控措施不斷顯現(xiàn)成效，需求入市節(jié)奏將更加平穩(wěn)。
4月將面對(duì)供應(yīng)量增加和首批集中供地
具體到廣州市場(chǎng)，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，3月廣州新房網(wǎng)簽9974宗，環(huán)比“春節(jié)月”上升16%，但對(duì)比今年1月下跌31%，對(duì)比去年12月下跌38%。事實(shí)上，2021年以來(lái)房貸收緊、預(yù)售證“剎車”等手段已開(kāi)始影響廣州樓市的“活躍度”。此外，由于供地方式改變，4月廣州也將推出首批集中供地，2~3月期間無(wú)優(yōu)質(zhì)地塊推出帶動(dòng)市場(chǎng)氣氛，一定程度上亦影響買家購(gòu)置欲望及市場(chǎng)預(yù)期。
從2021年一季度市場(chǎng)情況來(lái)看，成交在供應(yīng)把控和熱區(qū)價(jià)格變動(dòng)下出現(xiàn)“分化”，截至3月末，全市庫(kù)存量為831.73萬(wàn)㎡，去化周期6.4個(gè)月。由于二三月供應(yīng)量明顯減少，黃埔、天河、南沙、荔灣等區(qū)基本以消化現(xiàn)有存貨為主，導(dǎo)致整體去化周期再次“探底”。
廣州11區(qū)除白云、從化以外，其余區(qū)域消化周期均不足10個(gè)月。其中，天河、黃埔?guī)齑嬗|及3個(gè)月“紅線”，除新批預(yù)售放緩等客觀因素外，區(qū)域推新依賴舊改、招拍掛地塊轉(zhuǎn)化的新房項(xiàng)目單次供應(yīng)量較少亦是導(dǎo)致其庫(kù)存不足的原因。
廣州市房協(xié)專家鄧浩志表示，廣州樓市本輪行情自去年8月啟動(dòng)后，除去春節(jié)所在月份的特殊性，一手住宅月均成交套數(shù)都在過(guò)萬(wàn)套高位徘徊。3月份成交量有所回縮，市場(chǎng)有點(diǎn)降溫的感覺(jué)。不過(guò)，這主要是市場(chǎng)缺貨造成的，天河、海珠、越秀、黃埔等區(qū)都接近無(wú)貨可售，連廣鋼新城這個(gè)供應(yīng)大戶目前都已經(jīng)接近尾貨階段。現(xiàn)在支撐廣州樓市新房供應(yīng)的主要就是番禺、南沙、增城幾個(gè)區(qū)域。嚴(yán)查違規(guī)貸款行為等樓市調(diào)控措施也讓市場(chǎng)觀望情緒有所升溫，部分客戶可能會(huì)延遲入市時(shí)間;客戶貸款資格預(yù)審，這也將導(dǎo)致部分網(wǎng)簽的延遲。預(yù)計(jì)4月廣州樓市成交量有可能進(jìn)一步下滑。不過(guò)預(yù)計(jì)5月后，市場(chǎng)會(huì)逐步回暖，再次穩(wěn)步前行。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，3月成交不足萬(wàn)宗，可見(jiàn)房貸收緊等手段，對(duì)部分過(guò)熱區(qū)域調(diào)控已初見(jiàn)成效。假如4月新批供應(yīng)速度重新“提速”，買家入市熱情將有望被部分激活;另一方面，預(yù)計(jì)4月中下旬起開(kāi)發(fā)商將積極備戰(zhàn)五一假期，屆時(shí)推盤動(dòng)作、折扣噱頭活動(dòng)將會(huì)增加。此外，廣州今年首次“集中供地”的48宗地塊將于4月26日~27日悉數(shù)出讓，預(yù)計(jì)部分熱門地塊將會(huì)以相對(duì)積極的價(jià)格出讓，這將產(chǎn)生一定“化學(xué)反應(yīng)”。
