什么是“財(cái)務(wù)自由”?

對(duì)于個(gè)人來(lái)說，實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)自由”是努力工作奮斗的目標(biāo)之一，意味著更好的生活。而對(duì)于企業(yè)來(lái)說，“財(cái)務(wù)自由”意味著充裕的在手現(xiàn)金、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，可以使得經(jīng)營(yíng)發(fā)展游刃有余。

根據(jù)龍湖集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，過去一年，龍湖實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)200.0億元，擁有在手現(xiàn)金778.3億，凈負(fù)債率僅46.5%，平均借貸成本4.39%。

截至2021年4月1日收盤，龍湖集團(tuán)總市值達(dá)3057.64億港元，在內(nèi)房股中排名第二，對(duì)應(yīng)市盈率位居行業(yè)首位，顯示了資本市場(chǎng)對(duì)龍湖集團(tuán)未來(lái)成長(zhǎng)潛力的高度認(rèn)可。

不僅如此，3月15日，龍湖集團(tuán)正式納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，這與其良好的信用記錄、審慎自律的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展密不可分。

龍湖為何能夠獲得資本市場(chǎng)的青睞?

“因自律得自由”

3月26日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2020年度財(cái)報(bào)。

財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1845.5億，同比增長(zhǎng)22.2%;毛利540.3億元，毛利率約29.3%。目前披露年報(bào)的千億規(guī)模內(nèi)房股，平均毛利率約23.6%，龍湖跑贏均值5.7個(gè)百分點(diǎn)。

去年，龍湖集團(tuán)核心權(quán)益后凈利186.9億元，同比增長(zhǎng)20.2%，5年復(fù)合增長(zhǎng)率25%。

銷售方面，龍湖堅(jiān)持“有回款的簽約，有盈利的增長(zhǎng)”，去年合約銷售2706.1億元，同比增長(zhǎng)11.6%。

負(fù)債方面，截至2020年末，龍湖凈負(fù)債率下降至46.5%，達(dá)到近5年來(lái)最低水平;現(xiàn)金短債比達(dá)到4.24倍;剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為67%。

根據(jù)“三道紅線”規(guī)定的指標(biāo)，龍湖再度穩(wěn)居“綠檔”房企之列。

事實(shí)上，2016年至2020年，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率一直保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以下。

充裕的在手現(xiàn)金是保證財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的重要條件之一。截至去年末，龍湖集團(tuán)共有在手現(xiàn)金778.3億，債務(wù)資本比為46.5%，維持低位。

此外，龍湖平均借貸成本進(jìn)一步下降至4.39%，平均貸款年限為6.59年。境外美元票據(jù)、國(guó)內(nèi)公司債券的長(zhǎng)年期、低票息屢屢刷新業(yè)內(nèi)紀(jì)錄。

對(duì)于龍湖的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也給予了充分肯定。其中，穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定;惠譽(yù)亦將龍湖評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面。

龍湖為什么能做到?用龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍的話來(lái)說，這是多年堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律的回饋。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾公開表示，在整個(gè)行業(yè)中，龍湖可能是唯數(shù)不多沒有用過非標(biāo)、影子銀行、信托的企業(yè)，“非常堅(jiān)定潔癖般地自律才走到今天”。

吳亞軍稱：“因自律得自由，因過去對(duì)自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動(dòng)性。”

也正是因?yàn)榉€(wěn)健的財(cái)務(wù)和充裕的現(xiàn)金流，在拿地方面，龍湖得以更加從容應(yīng)對(duì)，嚴(yán)格恪守投資邏輯與紀(jì)律，堅(jiān)定布局一二線高能級(jí)城市，并適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城。

財(cái)報(bào)顯示，過去一年，龍湖新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為2567萬(wàn)平方米，新增地塊121幅，權(quán)益面積為1847萬(wàn)平方米。

從區(qū)域來(lái)看，其中環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的32.5%、24.5%、17.5%、15.3%及10.2%。

截至2020年底，龍湖集團(tuán)累計(jì)總土儲(chǔ)達(dá)到7400萬(wàn)平方米，權(quán)益面積達(dá)到5279萬(wàn)平方米。約90%的貨量集中在高能級(jí)城市的價(jià)值區(qū)域，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

2021年前兩月，龍湖新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為81萬(wàn)平方米，權(quán)益面積59萬(wàn)平方米。

經(jīng)營(yíng)性收入筑穩(wěn)“壓艙石”

481萬(wàn)平方米有多大?

資料顯示，鳥巢的建筑面積為25.8萬(wàn)平方米。481萬(wàn)平方米相當(dāng)于18個(gè)鳥巢面積的總和。

這是截至去年年底，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)的總建筑面積。過去一年，疫情并沒有影響龍湖的發(fā)展步伐。

2020年12月30日，隨著龍湖重慶金沙天街正式開門迎客，龍湖2020年的商業(yè)拓展也劃上完美的句號(hào)。

作為全國(guó)首個(gè)商圈高鐵TOD城市綜合體，龍湖重慶金沙天街的開業(yè)也意味著全新的軌交商業(yè)模式在中國(guó)正式拉開序幕。

“20年的鍛造與歷練，確保集團(tuán)在任何波動(dòng)周期里都享有租金筑成的壓艙石，這正是龍湖商業(yè)自成立以來(lái)的孜孜以求。”龍湖集團(tuán)在業(yè)績(jī)報(bào)告中寫道。

2020年，龍湖多航道服務(wù)引擎持續(xù)發(fā)力。財(cái)報(bào)顯示，過去一年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入135.7億元，同比增長(zhǎng)33%，5年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)42%。

其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，同比增長(zhǎng)30.9%;物業(yè)管理及其他收入60億元，同比增長(zhǎng)35%。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)航道，龍湖以“天街”為主。從2000年龍湖拿到第一個(gè)天街項(xiàng)目——重慶北城天街開始到現(xiàn)在，20年來(lái)，龍湖已開業(yè)49座商場(chǎng)，總建面達(dá)481萬(wàn)平方米。商場(chǎng)全年銷售額超300億元。

其中，僅去年一年，龍湖新開業(yè)的商場(chǎng)就達(dá)10座，其中包括9座天街和一座星悅薈，遍及南京、成都、蘇州、西安、濟(jì)南、重慶6大中心城市，開業(yè)平均出租率達(dá)99%。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，龍湖2021年在蘇州、南京、成都、杭州、長(zhǎng)沙、武漢等地將有11個(gè)即將開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。按此計(jì)算，到2021年底，龍湖商業(yè)擁有的已開業(yè)商場(chǎng)有望達(dá)到60個(gè)。

除了商業(yè)以外，龍湖集團(tuán)在租賃住房航道亦持續(xù)發(fā)力。截至目前，龍湖冠寓已經(jīng)布局全國(guó)30余個(gè)高能級(jí)城市，在穩(wěn)步拓進(jìn)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提升的同時(shí)，規(guī)模和影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。

而在智慧服務(wù)航道，財(cái)報(bào)顯示，2020年實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入77億元，同比增長(zhǎng)53.45%，實(shí)際管理面積1.72億平方米。

今年初，在四大航道之外，龍湖新孵化出兩條航道,分別是房屋租售航道業(yè)務(wù)、房屋裝修航道業(yè)務(wù)，其品牌為“塘鵝”。

對(duì)于新業(yè)務(wù)，吳亞軍表示：“未來(lái)兩年不會(huì)給它強(qiáng)制性的數(shù)量化指標(biāo)，更多的是練團(tuán)隊(duì)，把模式做得更加敏捷，另外在用戶端更多地發(fā)現(xiàn)一些撬點(diǎn)。”

“長(zhǎng)跑者”龍湖的成長(zhǎng)秘籍

龍湖集團(tuán)曾為商業(yè)航道立下目標(biāo)：到2020年商業(yè)租金目標(biāo)預(yù)計(jì)達(dá)成60億。

2020年，目標(biāo)的收官之年，龍湖實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，超出原定目標(biāo)的26%，同比增長(zhǎng)超三成。

如果持續(xù)關(guān)注會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于制定的目標(biāo)，龍湖集團(tuán)大多數(shù)情況下能超額完成。

2019年，龍湖集團(tuán)制定的年度銷售目標(biāo)是2200億元，最終，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額2425億元，目標(biāo)完成率110.23%。

去年，龍湖集團(tuán)銷售目標(biāo)為2600億元。即便有疫情影響，龍湖依然超額完成，實(shí)現(xiàn)銷售額2706.1億元。

面向2021年，龍湖把銷售目標(biāo)定在3100億元，增幅約15%。

“龍湖強(qiáng)調(diào)有回款的簽約、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)。我們整體的權(quán)益比較高，超過70%，簽約的規(guī)模維持在前10左右的名次就比較滿意。”邵明曉表示。

為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，龍湖準(zhǔn)備了4700億的可售貨源。預(yù)計(jì)全年推盤項(xiàng)目271個(gè)，全新項(xiàng)目65個(gè)。

龍湖的穩(wěn)健在于“長(zhǎng)期主義”。“眼下龍湖交出的漂亮答卷，其實(shí)是幾年前的付出，而龍湖當(dāng)下的諸多努力，也將在未來(lái)一一呈現(xiàn)給市場(chǎng)。”吳亞軍在業(yè)績(jī)會(huì)上道出了龍湖的成長(zhǎng)“秘籍”。

“龍湖從來(lái)沒有為一個(gè)短目標(biāo)去做事情。”吳亞軍表示。這也正解釋了龍湖在過去一年為何沒有“隨大流”分拆物業(yè)上市募資。邵明曉則用“大財(cái)不進(jìn)急口”解釋了龍湖的做法。“對(duì)于智慧服務(wù)這條賽道，我們有充足的耐心，只要有耐心就會(huì)有機(jī)會(huì)，但前提是你要保持足夠的能力和資源。”邵明曉說。

此外，自律與克制亦是龍湖堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的成長(zhǎng)“密碼”。這些基因共同造就了龍湖集團(tuán)的穩(wěn)健，贏得了資本市場(chǎng)的青睞。

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