銀行業(yè)金融機構要加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等，嚴防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。
近日，全國多地紛紛出臺房地產(chǎn)新政。
繼北京、上海等地發(fā)布防止房價過快上漲的政策后，浙江省麗水市、廣東省佛山市、陜西省西安市等也先后針對房地產(chǎn)市場發(fā)布新政。
例如，麗水市發(fā)布進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展有關事項的通知;佛山市發(fā)布關于調整住房公積金抵押貸款政策的通知;西安市發(fā)布建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的通知……
近日，來自中央三部門的政策也正式落地，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布防止經(jīng)營性用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知。
為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對其進行調控進入了一個高潮階段。新一輪穩(wěn)房價政策正在全國多地集中出臺。
規(guī)范經(jīng)營性貸款
針對近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領域，影響房地產(chǎn)調控政策效果，擠占支持實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源問題，3月26日，銀保監(jiān)會、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)布《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》(以下簡稱《通知》)，明確提出銀行業(yè)金融機構要加強借款人資質核查，加強信貸需求審核，加強貸款期限管理，加強貸款抵押物管理，加強貸中貸后管理，加強銀行內部管理等，嚴防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，《通知》是銀保監(jiān)會等部門首次系統(tǒng)對經(jīng)營貸進行管控的政策，進一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場從緊從嚴的導向。
首當其沖的是“空殼公司”面臨嚴查。嚴躍進說，《通知》明確了一個概念，即“空殼公司”，這是無實際經(jīng)營的小微企業(yè)的統(tǒng)稱?！锻ㄖ芬螅y行業(yè)金融機構要切實加強經(jīng)營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。從實際過程看，空殼公司也確實存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產(chǎn)的嫌疑。類似空殼公司后續(xù)將面臨審查，嚴管空殼公司注冊行為很關鍵。
其次是對抵押物管理加強?！锻ㄖ诽岢觯瑢κ褂梅慨a(chǎn)抵押的貸款，銀行業(yè)金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數(shù)。對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。由此可以看出，這兩年房產(chǎn)炒作過程中出現(xiàn)了一種新的做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規(guī)范，有助于打擊“買房-抵押-融資-再買房”的炒房模式。
《通知》同時強化需求審查。銀行業(yè)金融機構要對經(jīng)營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。強調“實質性審查”的，說明過去部分審查工作是被架空的。尤其是過去商業(yè)銀行過多強調抵押的工作，對于一些抵押充足的貸款，沒有進行實質性審查，自然造成了很多資金違規(guī)使用的情況。
據(jù)上述三部門有關負責人解釋，《通知》還要求加強貸中貸后管理。嚴格落實資金受托支付要求，加強貸后資金流向監(jiān)測和預警。和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領域的要立刻收回貸款，并追究相應法律責任。
《通知》提出，對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作，并建立違規(guī)行為“黑名單”。
依據(jù)《通知》，各銀保監(jiān)局、地方住建部門和央行分支機構要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域問題專項排查，于5月31日前完成排查工作。
啟動調控措施
在《通知》發(fā)布之前，許多地方已先行啟動經(jīng)營用途貸款流入樓市的調控措施。
據(jù)中國銀行法學會副會長潘修平介紹，深圳、上海的房價2020年有了大幅上漲，北京房價在2021年也蠢蠢欲動。正是在這一關鍵時刻，監(jiān)管部門、許多地方及時出臺政策，防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域，目的是要鞏固前期的限貸成果，防止房價出現(xiàn)大幅上漲。
2月10日，北京銀保監(jiān)局聯(lián)合相關機構發(fā)布《關于加強個人經(jīng)營性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。明確要求，嚴格實施貸前調查，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經(jīng)營性貸款;切實加強支付管理，防止信貸資金轉入與借款人經(jīng)營活動無關的賬戶;盡職落實貸后管理，出現(xiàn)借款人退出公司經(jīng)營，或以轉讓股權等方式失去對公司實際控制權等情況時，應及時采取必要措施確保貸款資金安全等。
3月12日，央行上海總部印發(fā)《2021年上海信貸政策指引》，引導轄內金融機構進一步優(yōu)化信貸結構，切實增強服務實體經(jīng)濟能力。要求金融機構合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
3月27日，浙江湖州發(fā)布《關于進一步促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強化借款人資格和購房首付資金來源審查，嚴防消費貸款、經(jīng)營性貸款等違規(guī)用于購房。杭州發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，要求切實加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。
而在去年底今年初，廣州、深圳等地就已經(jīng)開始房貸大排查，嚴防經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場。
政策擴至全國
潘修平說，國家對樓市采取“房住不炒”的態(tài)度，不允許將住房當成投資工具進行炒作，在一定期間內保持住房的價格穩(wěn)定，避免房價大起大落。
對樓市的調控政策是隨著樓市的熱度逐漸加碼。早在2017年前后，房價出現(xiàn)了快速上漲勢頭，政府及時加大了限購、限貸政策，起到了很好的效果，房價逐漸穩(wěn)定下來。但是隨著時間的推移，具備購房資格的人越來越多，限購的作用逐漸弱化，政府不得不加大限貸力度。目前，購房人購買首套住房可以獲得70%的貸款，購買二套房獲得的貸款就非常少了，基本上要靠自有資金支付房款。由此可見，限貸是目前樓市調控的最有效的手斷。在此背景下，如果經(jīng)營性資金違規(guī)進入樓市，無疑會對限貸政策造成直接沖擊，新一輪調控政策由此開始在全國許多地市開花結果。
據(jù)嚴躍進介紹，目前不僅一線城市房價有所上漲，一些三、四線城市房價也在漲，浙江金華的房價都漲到每平方米3萬多元，有的甚至快到5萬元了。連金義和婺城新區(qū)都漲到每平方米1.6萬多元。
嚴躍進說，3月30日，麗水市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步促進麗水市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關事項的通知》，其核心是強化商品住宅用地供給、調整土地出讓競價方式、強化商品房預售資金管理。該政策出臺，說明面對房價上漲，當前地級市政策趨緊的導向。統(tǒng)計顯示，今年一季度浙江省包括杭州、嘉興、湖州、金華、義烏、永康、臺州、麗水8個城市相繼出臺收緊性政策。
3月30日重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布《商品房銷售不得與入學資格掛鉤的宣傳提示》，對學區(qū)房炒作實行管控。這種現(xiàn)象在很多地方都存在。嚴躍進認為，要真正促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就不能任由學區(qū)房炒作肆虐。
西安市也于3月31日發(fā)布《關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，升級限購，落實限售，嚴格無房認定等。嚴躍進分析其中原因，稱從去年下半年到今年，西安房價炒作現(xiàn)象確實有所增加。
