買房子“贈(zèng)戶口”，買家能起訴賣家要求遷戶嗎?賣家未遷算違約嗎?違約責(zé)任怎么算?

老王和小李在中介的居間下簽訂了房屋買賣合同，兩人約定小李在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后5日內(nèi)，完成房屋相關(guān)的所有現(xiàn)有戶籍遷出手續(xù)，如果小李未如實(shí)陳述戶籍登記情況，或擅自遷入戶籍，或未如期將戶籍遷出，則需要按日計(jì)算向老王支付房屋總價(jià)款萬分之五的違約金，且仍負(fù)有戶籍遷出的義務(wù)。

買完房子后，老王卻發(fā)現(xiàn)小李前妻的戶口仍在房屋內(nèi)，于是找到小李要求遷出戶口并支付違約金。小李說：“我的戶口已經(jīng)遷走了，我也不知道前妻的戶口還在這個(gè)房子里，你又沒有實(shí)際損失，怎么能讓我承擔(dān)這么多違約金呢。”老王認(rèn)為，簽合同的時(shí)候可沒說房子里還有別人的戶口呀，這有戶口和沒戶口的房子價(jià)格可差不少呢，我得起訴去。

問題一：

買家能否請求法院判決賣家將房屋內(nèi)的戶口遷出

民事訴訟法規(guī)定了人民法院的主管范圍，即人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟。而戶口遷移問題并非法院民事案件受理范圍，所以本案中，老王不能起訴要求法院判決小李將房屋內(nèi)的戶口遷出，對老王遷出戶口的訴訟請求，法院將不予處理。

問題二：

他人的戶口尚在賣家算違約嗎

老王和小李在房屋買賣合同中明確約定了戶口遷移的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，小李應(yīng)當(dāng)在辦理房屋過戶手續(xù)后5日內(nèi)，將房屋內(nèi)所有戶籍遷出。根據(jù)查明的事實(shí)，小李應(yīng)當(dāng)知道前妻的戶口仍在涉案房屋中，但未履行如實(shí)告知義務(wù)，也沒能履行雙方關(guān)于戶口遷出的約定。即便小李已經(jīng)將自己的戶口遷出，但仍構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

問題三：

賣家未按約定遷出戶口應(yīng)承擔(dān)什么違約責(zé)任

民法典第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”簽訂合同時(shí)，雙方可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少。所以，本案中老王主張小李承擔(dān)違約責(zé)任，小李認(rèn)為違約金過高要求法院酌減時(shí)，法院會(huì)兼顧合同的履行情況、未遷出戶口對房屋所致影響、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及小李的違約行為等，對違約金予以調(diào)整，酌情確定違約金的數(shù)額。

關(guān)鍵詞： 購房人