三道紅線下，2020年的房企年報(bào)最受關(guān)注的莫過于是否轉(zhuǎn)“綠”上，不過，也有分析警告說，有些公司可能在借機(jī)“整理”財(cái)務(wù)報(bào)表。

轉(zhuǎn)“綠”的動力與招

對此，野村證券分析師Iris Chen表示，“去杠桿化的進(jìn)展快于市場預(yù)期，這是出于滿足監(jiān)管要求的意圖和更嚴(yán)格的融資環(huán)境所推動的。房地產(chǎn)開發(fā)商在‘三道紅線’指標(biāo)上取得的進(jìn)步越大，與金融機(jī)構(gòu)金融融資談判時(shí)面臨的障礙就越少。”

有轉(zhuǎn)“綠”的動力自然各房企也是不遺余力推動，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，在74家已發(fā)布年報(bào)的內(nèi)房股中，“紅、橙、黃、綠”檔的企業(yè)數(shù)量分別為2家、5家、28家和24家。而彭博報(bào)道也進(jìn)一步印證了，截至2020年年底，66家主要房企中有近一半已經(jīng)滿足了“三道紅線”的要求，而六個(gè)月前僅有14家滿足。

值得注意的是，在眾多的轉(zhuǎn)“綠”房企中也是各有各的招。其中，融創(chuàng)中國及中國金茂的做法是延長了債務(wù)期限，并削減了一年內(nèi)到期的借款，并減少土地購買的支出來滿足指標(biāo)要求。

“綠檔”企業(yè)中，現(xiàn)金短債比最高的是建發(fā)國際，達(dá)5倍，凈負(fù)債率為73.8%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建發(fā)系2020年共計(jì)發(fā)債25次，發(fā)行總額約496億元。在轉(zhuǎn)“綠”的路上走了一條被業(yè)界認(rèn)為的“通過股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益來降低杠桿水平”，其動作是以介紹方式推動了建發(fā)物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市。

同樣，對于金科股份來說，也是使了“巧勁”，截至2020年底，金科股份“三道紅線” 全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。據(jù)披露，公司報(bào)告期末權(quán)益總額為734.98億元，同比增長40.93%。通過做大權(quán)益來實(shí)現(xiàn)快速去杠桿或是金科股份財(cái)務(wù)為轉(zhuǎn)“綠檔”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2020年新發(fā)行永續(xù)債融資13.42億元并將其分類確認(rèn)為其他權(quán)益工具，全部計(jì)入所有者權(quán)益。截至報(bào)告期末，公司永續(xù)債總額為21.42億元，同比增長167.72%。

對于此類做法，業(yè)界認(rèn)為，一般來說，永續(xù)債后期將會對企業(yè)產(chǎn)生較大的利息壓力，作為調(diào)杠桿的長期路徑來說或?qū)⒉豢沙掷m(xù)。

此外，龍湖作為常“綠”房企也是另類了，數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率一直保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以下，連續(xù)5年處在“三道紅線”綠檔水平。

房企轉(zhuǎn)“綠”目標(biāo)

也有轉(zhuǎn)“綠”不成功，像仍踩中1道紅線的大悅城，隨著業(yè)績下滑，董事長辭職了。而更多沒有轉(zhuǎn)“綠”的房企在不同場合下表達(dá)了轉(zhuǎn)“綠”的決心與目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)以及廣州富力地產(chǎn)是僅有的兩個(gè)沒有任何實(shí)質(zhì)性改善的大型房企，均踩了”三道紅線“。恒大地產(chǎn)總裁夏海軍表示恒大地產(chǎn)正努力在明年年底之前達(dá)到目標(biāo)。而國內(nèi)最大的地產(chǎn)商萬科有望在第一季度滿足該指標(biāo)。

作為頭部企業(yè)的碧桂園，2020年年報(bào)中，其剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為80%，凈負(fù)債率55.6%，現(xiàn)金短債比為1.9倍，觸及一道紅線，屬于“黃檔”房企。碧桂園CFO伍碧君表示，根據(jù)測算，按照現(xiàn)有的經(jīng)營的節(jié)奏，集團(tuán)能夠在2023上半年之前穩(wěn)步變綠。

另外，新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)提出，預(yù)計(jì)1-1.5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部達(dá)標(biāo)。

奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌介紹，力爭在2022年之前實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全達(dá)標(biāo)。

正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝表示，預(yù)計(jì)在2022年上半年將三線全面降為綠檔。

花樣年控股執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官陳新禹表示，2020年將全部降到紅線之下。

佳兆業(yè)管理層也在業(yè)績會上表示，2021年將力爭提前實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

合景泰富集團(tuán)財(cái)務(wù)資金副總裁黃妍萍表示，有信心在2021年末降至70%，轉(zhuǎn)入“綠檔”。

對此，業(yè)界人士對中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，隨著杠桿水平下將房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來平緩期，不過也有不少表面的轉(zhuǎn)“綠”問題存在，這是長期的問題，有些房企只是暫時(shí)將財(cái)務(wù)表修飾了。

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