“截至2020年底，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的整體市值規(guī)模是2.52萬(wàn)億元人民幣，預(yù)計(jì)中國(guó)住房租賃REITs市場(chǎng)規(guī)模要達(dá)到3024億元。”14日，中房協(xié)公寓專(zhuān)業(yè)委員會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告會(huì)上表示，我國(guó)住房租賃REITs時(shí)代即將到來(lái)。
據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《住房租賃20年：政策·邏輯·未來(lái)》報(bào)告顯示，通過(guò)依靠政策、稅收等全方位配合的住房租賃REITs產(chǎn)品是促進(jìn)市場(chǎng)成熟化發(fā)展的關(guān)鍵。住房租賃REITs產(chǎn)品的積極意義在于幫助企業(yè)完成低成本融資并通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)獲得相應(yīng)的市場(chǎng)估值進(jìn)而促使持有型資產(chǎn)進(jìn)行良性運(yùn)作。住房租賃REITs發(fā)行的核心要求之一是項(xiàng)目要成熟穩(wěn)定，至少運(yùn)營(yíng)在三年以上，同時(shí)現(xiàn)金流要穩(wěn)定，而且運(yùn)營(yíng)主體是合格的運(yùn)營(yíng)商。另外一個(gè)要求是收益率要達(dá)到一定水平，即凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。雖然現(xiàn)在公募REITs沒(méi)有真正落地，但是近幾年也有了一些關(guān)于類(lèi)REITs項(xiàng)目的探索。截至2019年底，我國(guó)相繼推出了30多只住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品。
“一旦公募REITs在住房租賃市場(chǎng)放開(kāi)，住房租賃企業(yè)能夠‘輕裝上陣’，形成‘開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融退出’的低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式。同時(shí)REITs執(zhí)行長(zhǎng)期投資策略，具備專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理水平，有助于整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)發(fā)展，從而有效緩解市場(chǎng)波動(dòng)。最后，以REITs的租金分紅邏輯來(lái)改變房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的預(yù)期成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的穩(wěn)定器。”趙然認(rèn)為，住房租賃REITs對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到結(jié)構(gòu)性重塑作用。
目前，土地端已具備多元化試產(chǎn)供給，特別是拓寬租賃住房用地來(lái)源。資金端方面，擴(kuò)大租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)。政策端則積極探索對(duì)租賃住房企業(yè)的稅費(fèi)支持。趙然說(shuō)，隨著三端齊備之后，住房租賃REITs時(shí)代即將到來(lái)。報(bào)告指出，美國(guó)住房租賃REITs總市值是1344億美元，占比美國(guó)住房租賃總市值1.12萬(wàn)億美元的12%。截至2020年底，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的整體市值規(guī)模是2.52萬(wàn)億元人民幣，預(yù)計(jì)中國(guó)住房租賃REITs市場(chǎng)規(guī)模要達(dá)到3024億元，整個(gè)市場(chǎng)份額還是非常龐大。
趙然表示，市場(chǎng)和前景是美好的，但還有很多路要走。包括增大住房租賃領(lǐng)域的土地供應(yīng)，探索專(zhuān)項(xiàng)用地獲取機(jī)制;研究和推出針對(duì)租賃住房REITs的專(zhuān)項(xiàng)稅收支持政策，解決雙重征稅，重組稅負(fù)過(guò)重等問(wèn)題;加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化品牌價(jià)值;從土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)、估值、租約、產(chǎn)品架構(gòu)、資產(chǎn)管理投資者信息等各方面評(píng)估和論證，嘗試從公租房類(lèi)資產(chǎn)入手，嘗試進(jìn)行公募REITs;加強(qiáng)投資者教育，特別是機(jī)構(gòu)類(lèi)投資者對(duì)租賃住房行業(yè)的認(rèn)知。(王日晨)
