面對“三道紅線”的重壓，和供地政策“兩集中”的試點(diǎn)，當(dāng)外界普遍以為“減速”會(huì)成為開發(fā)商2021年目標(biāo)確定的關(guān)鍵詞時(shí)，卻依然有逆勢而行的。隨著年報(bào)季臨近收官，北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，無論是頭部的碧桂園，還是3000億檔的世茂、金茂、綠城，亦或近兩年的新貴龍光等，均在談及2021年目標(biāo)時(shí)，繼續(xù)表現(xiàn)出對規(guī)?；脑V求，部分如綠城等中期目標(biāo)甚至對標(biāo)現(xiàn)下頭部企業(yè)的數(shù)據(jù)。這不禁要問：三道紅線之下的規(guī)?；€有機(jī)會(huì)嗎?兩集中疊加三道紅線的規(guī)模化安全邊界又在哪?

降速與規(guī)?；?/p>

在剛剛過去的年報(bào)季，各大房企都亮出了過去一年的成績單，與往年相比，各房企銷售增速放緩尤為明顯，這一指標(biāo)2020年大多處于“降速”區(qū)間。

疫情疊加市場大環(huán)境，2020年初各大房企紛紛調(diào)低了年度銷售目標(biāo)，即便如此目標(biāo)完成情況仍差強(qiáng)人意?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，從2020年房企的目標(biāo)完成情況來看，絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模房企，均完成了年度業(yè)績目標(biāo)。但整體來看，受疫情影響2020年企業(yè)整體的業(yè)績完成情況不十分理想，目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標(biāo)完成度在90%-100%之間的房企數(shù)量也有所提升。

延續(xù)去年的應(yīng)對態(tài)度，2021年眾房企繼續(xù)保持“謹(jǐn)慎”，不過也有房企脫離于大勢之外，表現(xiàn)出對規(guī)?；脑V求，而其中不乏具備一定規(guī)模體量的房企。

2020年，世茂實(shí)現(xiàn)合約銷售額3003億元，同比增長15.5%，這一增幅也領(lǐng)先大多數(shù)房企。在順利完成2020年度3000億元的銷售目標(biāo)后，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇于業(yè)績會(huì)上對外宣布，2021年的合約銷售目標(biāo)為3300億元，比上一年度3003.07億元的簽約額增長約10%。

同樣喊出規(guī)模化增長的，還有將矛頭直指3000億的旭輝。2021年，旭輝將銷售目標(biāo)值設(shè)定為2650億元，同比增長15.22%。

頭部房企中，增速久在個(gè)位數(shù)徘徊的碧桂園，今年也提出了兩位數(shù)的業(yè)績目標(biāo)。年報(bào)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷售額增長，并保持各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)同步增長。要知道，規(guī)模體量越大，銷售增幅提升的難度也就越大。

在眾多房企中，如果說近期哪一家房企對規(guī)模增長表現(xiàn)尤為積極，那無疑是綠城中國。自中交入主后，綠城重啟規(guī)?；M(jìn)程。從拿地方面也可以看出綠城的態(tài)度，2020年綠城于41座城市新增項(xiàng)目85個(gè)，總建筑面積2041萬平方米，可售貨值3288億元，同比提升60%。

“綠城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2025年沖擊5000億的銷售目標(biāo)”。在今年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，綠城中國董事會(huì)主席張亞東絲毫沒有掩飾對規(guī)模的追求，并提出，在重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)板塊，綠城到2025年底，目標(biāo)銷售額是超過3500億元，保持15%的增速。

2020年，綠城也是為數(shù)不多高銷售增幅的房企，其2020年合同銷售額為2892億元，同比增幅達(dá)到43%。

行業(yè)下行壓力加大，房企主動(dòng)降速成為“活下去”的應(yīng)對手段，但對于未來規(guī)模化訴求也存在不同聲音。在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，上述提出規(guī)模的房企都有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是在新的“戰(zhàn)場”具有優(yōu)勢。碧桂園可以享受到頭部資源優(yōu)勢，世茂“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，而綠城則有中交提供資金支持。就眼下的市場形勢而言，“大吃小”的局面正在逐步形成，談規(guī)模也是著眼于下半場的長遠(yuǎn)發(fā)展。

同策研究院資深分析師肖云祥則表示，強(qiáng)調(diào)做規(guī)模是因?yàn)榇笥锌蔀?，其?shí)房企做規(guī)模帶來的紅利很多，比如市場占有率，資源獲取能力、降低融資成本、品牌效應(yīng)等，但規(guī)模和負(fù)債之間還需要進(jìn)行平衡。目前，市場調(diào)控趨嚴(yán)，并不是說無法做規(guī)模，只是在目前的市場環(huán)境下，想像過去幾年一樣高速增長的可能性很小。

“兩集中”成分化加速器

2020年，有三個(gè)重要政策影響著房地產(chǎn)市場，即融資“三道紅線”、銀行“兩道紅線”以及供地“兩集中”，而這也被視為從融資、市場、土地方面進(jìn)行管控。

融資“三道紅線”在去年中期報(bào)成為話題，而今年年報(bào)季則圍繞供地“兩集中”展開討論。所謂供地“兩集中”，就是指城市全年土地出讓集中3次進(jìn)行，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡;并要求同批次土地出讓應(yīng)確定共同的掛牌起止日期，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

“面粉”是房企賴以生存的基礎(chǔ)。在今年的業(yè)績會(huì)上，眾房企對“兩集中”的態(tài)度也較為積極。

例如對規(guī)?；в性V求的世茂，其管理層直言，供地“兩集中”對于大型房企而言，是比較好的機(jī)會(huì)，世茂也預(yù)留了一些資金，希望能在4月至5月參與進(jìn)來。政府出臺該政策的目的，主要還是為了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)。在世茂深耕的長三角及大灣區(qū)兩個(gè)區(qū)域，土地價(jià)格上漲較為明顯，世茂比較期待“兩集中”政策的出臺，帶來更多的機(jī)會(huì)。

而財(cái)務(wù)指標(biāo)一向穩(wěn)健的萬科也提出“機(jī)會(huì)”論。萬科董事會(huì)主席郁亮稱，有時(shí)候出現(xiàn)下降，是萬科在等待機(jī)會(huì)，今年土地集中供應(yīng)，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對土地集中供應(yīng)會(huì)遇到很大的壓力。所以18%的凈負(fù)債率剛好是在等待市場變化的機(jī)會(huì)。按照郁亮的說法，今年大概率會(huì)是萬科大力補(bǔ)土儲的一年。

“‘兩集中’政策會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化，有實(shí)力的會(huì)吃得更飽。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，對于有規(guī)模訴求的房企來說，現(xiàn)在正是“彎道超車”的好機(jī)會(huì)，此消彼長可以拉開同級別之間的差距。而這之中，兩類房企相對具備優(yōu)勢。一類是財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的房企，尤其是全國化布局下，對資金充裕的房企反而機(jī)會(huì)更多;另一類則是專注于單一區(qū)域的房企，相對而言資金壓力要小很多，且這類企業(yè)大多區(qū)域深耕多年，拿地方式也更為靈活，對于招拍掛的依賴程度并不高。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，做規(guī)模的另一層含義也是為了提高房企自身創(chuàng)收能力，集中供應(yīng)能極大程度上抑制土地溢價(jià)率，從源頭進(jìn)行管控。也就是說，部分房企的低毛利率情況會(huì)因此有所改善。

安全邊界在哪

克爾瑞發(fā)布的專題報(bào)告顯示，近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)”字當(dāng)頭。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全國商品房銷售面積17.6萬億平方米，較前幾年的規(guī)模略有提升，但增速已趨于平緩;商品房銷售金額17.4萬億元，增長8.7%。在目前“房住不炒”的政策主基調(diào)下，未來行業(yè)發(fā)展方向變得清晰。預(yù)計(jì)2021年全國商品房銷售金額將繼續(xù)保持增長，但銷售面積大概率會(huì)維持在目前的水平，行業(yè)整體規(guī)模將步入無增長時(shí)代。

無增長時(shí)代下，規(guī)?；V求的安全邊界又在哪?

根據(jù)今年各大房企業(yè)績會(huì)所透露的信息，以及行業(yè)專家的反饋，這一安全邊界大概鎖定在市場布局、融資水平、強(qiáng)管理和抓產(chǎn)品力等幾個(gè)方面。

可以看到的是，隨著三四線城市紅利的消退，房企普遍回歸一二線城市發(fā)展，而這之中也有碧桂園等繼續(xù)看好三四線的房企，歸結(jié)于一點(diǎn)就是在于對未來市場的把握。

“無論市場怎么變，房企創(chuàng)收的邏輯一直沒變。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱，用更便宜的錢、拿盈利空間更好的地、快速完成銷售回款、再投入新的項(xiàng)目運(yùn)作是基本邏輯，政策促使房企更謹(jǐn)慎也更精準(zhǔn)去把握市場。許多房企都在進(jìn)行更細(xì)致的市場劃分，用自己的優(yōu)勢兵力在細(xì)分市場取得更好的收益，從而形成長期穩(wěn)定的增長。

潘浩表示，全國化布局的房企，可以聚焦熱點(diǎn)城市，以分散布局的方式去保障安全;區(qū)域性房企則可通過聯(lián)合拿地形式，或者多元化拿地去減輕資金壓力。

另一方面，房企融資水平也直接影響到規(guī)?；M(jìn)展是否順利。今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)整體債市下行，發(fā)債規(guī)模同比下降23%，境內(nèi)外債市表現(xiàn)分化，境內(nèi)債市平穩(wěn)適度寬松，境外債市低迷致規(guī)模大幅下滑。融資新規(guī)后，已連續(xù)兩月新增發(fā)債不及到期債務(wù)規(guī)模，該趨勢或成近年常態(tài)化表現(xiàn)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年Q1房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。2020年一季度受疫情影響貨幣政策寬松，迎來短時(shí)發(fā)債窗口期;2021年首季度整體債市表現(xiàn)下行，尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年Q1下降43.5%。

“‘三道紅線’之下，房企繼續(xù)舉債沖規(guī)模已絕無可能，但適度的擴(kuò)容，仍具備提升空間。”肖云祥稱，融資方面，目前各大房企需要提升融資能力不僅是獲得融資，而且還要降低融資成本，這一方面可以保障企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)安全，另一方面也會(huì)使公司獲得更大的利潤空間。

除此之外，開拓新賽道、強(qiáng)管理和抓產(chǎn)品都是房企發(fā)展的重心。最近幾年，各大房企動(dòng)作頻頻，有分拆旗下公司上市的、有積極拓展多元化賽道的、有優(yōu)化產(chǎn)品線的，也有依靠管理紅利進(jìn)行降本增效的。歸根結(jié)底，大家要的無非是有質(zhì)量發(fā)展。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng)王寅浩

關(guān)鍵詞： 房企