廣州鬧市區(qū)，喧囂的車流與形色匆匆的行人交織在一起，暴雨之后難得的大晴天，無(wú)數(shù)“上班族”還享受著五一假期最后的悠閑，多個(gè)樓盤營(yíng)銷中心內(nèi)，一場(chǎng)場(chǎng)緊張的選房戰(zhàn)正在打響。

提前一天做好準(zhǔn)備，在廣州熱點(diǎn)片區(qū)黃埔區(qū)的地圖上，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為圓心，周邊10公里左右為半徑圈好了自己的看房路徑。

直奔而去的幾個(gè)樓盤，不管什么時(shí)間段，售樓處都熱鬧非凡。但不止一位現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴我，假期最后一天，前來(lái)看房的客戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于前面幾天。

時(shí)間倒流回一周前，就連混跡房地產(chǎn)多年的人，也想象不到在這個(gè)調(diào)控接連加碼的敏感期里，黃埔樓市依然充斥著這么多的瘋狂與不可思議。

連踩3個(gè)樓盤后得到一個(gè)經(jīng)驗(yàn)是看房的同時(shí)必須備好資金。

靠搶

這是五一小長(zhǎng)假最后一天。

臨近午間，廣州黃埔區(qū)開源大道靠近科朗路路段，合生中央城的樣板房里依然人來(lái)人往。夾雜在紛至沓來(lái)的中介與看房人之間，身后93平方米樣板房，在兩三分鐘內(nèi)已經(jīng)進(jìn)進(jìn)出出四五批不同訪客。

中午12點(diǎn)半，順著人流回到營(yíng)銷大堂，大門一側(cè)的洽談區(qū)里，至少還坐著5桌客戶，不少西裝革履的銷售正忙著計(jì)算價(jià)格，答疑解惑。

看房首站圈在合生中央城，總占地61.5萬(wàn)平方米，總建面高達(dá)270萬(wàn)平方米，共分6期開發(fā)，在新盤寥寥可數(shù)的黃埔區(qū)內(nèi)，如此大體量項(xiàng)目并不多見(jiàn)。

這些年廣州主攻方向是東進(jìn)西聯(lián)、南拓北優(yōu)，黃埔區(qū)恰好處于東進(jìn)的“橋頭堡”位置。在地緣優(yōu)勢(shì)與政府一手打造的國(guó)際科技創(chuàng)新樞紐背景下，2020年以來(lái)，房?jī)r(jià)戰(zhàn)火在這個(gè)片區(qū)一路蔓延。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，合生中央城所處區(qū)位算不上是理想居住地——尚未拆完的城中村、飽受歲月摧殘卻無(wú)改造計(jì)劃的寺廟，直接讓景觀視野“大打折扣”;原定地鐵23號(hào)線，目前還未能獲得批復(fù)建設(shè)。而最近的軌道交通距離要2.5公里。

但這些幾乎被購(gòu)房者選擇性忽視。去年6月底開盤至今，將近一年時(shí)間里，這個(gè)龐大項(xiàng)目馬不停蹄分批推出一、二期共計(jì)22棟樓;如今，可供挑選的僅剩下項(xiàng)目一期A3棟及二期J13棟。“你只能等待這兩棟加推。”置業(yè)顧問(wèn)第一時(shí)間告知“沒(méi)貨”的現(xiàn)狀。

A3棟與J13棟獲取預(yù)售證的時(shí)間仍不定，但置業(yè)顧問(wèn)的吆喝卻提前而至，“如果你現(xiàn)在有意向的話，今天就趕緊直接登記吧。”他說(shuō)。

可能買房意愿足夠真誠(chéng)，站在人聲鼎沸的沙盤前，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，速度快的話，應(yīng)該下周就加推了。根據(jù)最近這段時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)，加推很有可能是臨時(shí)性動(dòng)作。開發(fā)商在拿到預(yù)售證當(dāng)天或提前一天通知銷售，“只要提前登記，我們會(huì)立馬微信你到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)排隊(duì)。當(dāng)然，你還要記得帶上10萬(wàn)元定金。”

合生中央城的認(rèn)購(gòu)原則是先到先得，以尚未開售的這兩棟為例，總共216套房源。每次加推，項(xiàng)目只會(huì)拿出一半貨量即108套。這意味著排號(hào)越靠近108號(hào)之前的客戶，越有機(jī)會(huì)參與選房，但并不一定選得上自己心儀戶型。

“五一前我們每次加推，兩個(gè)小時(shí)內(nèi)就會(huì)售罄。”對(duì)此話沒(méi)當(dāng)真，置業(yè)顧問(wèn)又來(lái)了一句，如果這次排不上，5月底還會(huì)第二次加推剩下一半貨量。

然而，令人吃驚的在后面。盡管備案價(jià)沒(méi)出爐，但置業(yè)顧問(wèn)釋放了大致定價(jià)口徑：A3棟主推93-130平方米三至四房，預(yù)計(jì)價(jià)格在3.8-4.5萬(wàn)元/平方米之間;J13棟主推99-131平方米三至四房，預(yù)計(jì)單價(jià)介于4.4-4.7萬(wàn)元/平方米。

“整個(gè)項(xiàng)目由6個(gè)小區(qū)圍合而成的一個(gè)大型社區(qū)。一、二兩期位置不同，單個(gè)小區(qū)大小不一，配套、園林各異，價(jià)格自然有區(qū)別。”道理我懂，可置業(yè)顧問(wèn)沒(méi)說(shuō)的是，單價(jià)2.9-3.5萬(wàn)元/平方米是10個(gè)月前的事。

今年春節(jié)后，朋友給發(fā)來(lái)的推薦信息，合生中央城二期單價(jià)3.9-4.3萬(wàn)元/平方米不等。沒(méi)想到，過(guò)了兩三個(gè)月，一平米就漲了四五千塊。

想不通的還有，4月初廣州加碼了新房限價(jià)政策，黃埔新盤最高限價(jià)是5萬(wàn)元/平方米，為什么漲價(jià)態(tài)勢(shì)還在持續(xù)?

“最近受區(qū)域限價(jià)影響，一二期單價(jià)突破5萬(wàn)估計(jì)比較難，但追平5萬(wàn)是沒(méi)問(wèn)題的。”置業(yè)顧問(wèn)在一旁“提點(diǎn)”，現(xiàn)在上車也還來(lái)得及，項(xiàng)目后續(xù)還有那么多期，不用擔(dān)心買在高點(diǎn)，開發(fā)商還會(huì)拔高后面幾期的價(jià)格。

合生中央城附近的樓盤已經(jīng)售罄，價(jià)格也在4.8-5萬(wàn)元/平方米?？茖W(xué)城板塊在售新盤中，合生中央城是最便宜的一個(gè)項(xiàng)目。

“現(xiàn)在的黃埔，不要討論價(jià)格有沒(méi)有優(yōu)惠，該考慮的是有沒(méi)有貨賣的問(wèn)題了。”置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，之前黃埔的人才購(gòu)房新政只要連續(xù)工作半年以上，大把深圳客跑到合生中央城投資，有一回，他們甚至包了兩輛大巴，當(dāng)場(chǎng)買了幾十套。

4月2日以來(lái)，廣州連續(xù)兩度收緊人才購(gòu)房“口子”，深圳客沒(méi)有辦法涌進(jìn)，但本地剛需仍然強(qiáng)勁。以合生中央城兩個(gè)剛需戶型為例，99平方米的三房72套;109平方米的三房72套。疊加起來(lái)，三房戶型不到150套，“到時(shí)候肯定靠搶。”置業(yè)顧問(wèn)篤定。

突破限價(jià)

從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)走向大壯名城短短400米路上，不時(shí)有穿襯衫打領(lǐng)帶的年輕人塞來(lái)傳單，“你想買房嗎?考不考慮XXX，XXXX……”似乎黃埔區(qū)內(nèi)的在售樓盤都想來(lái)蹭一波大壯名城的客戶紅利。

大壯名城位于黃埔科學(xué)城板塊核心區(qū)，門前3條地鐵，兩條已經(jīng)開通;駕車10分鐘范圍是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、奧園廣場(chǎng)，這是黃埔當(dāng)前最熱門的網(wǎng)紅盤。

已經(jīng)下午3點(diǎn)了，營(yíng)銷中心竟找不到有空閑的銷售人員。站在前臺(tái)，耐心消磨殆盡，不斷有人抱怨：“還是第一次見(jiàn)到這樣來(lái)迎客的樓盤。”

“一個(gè)銷售要接待3、4臺(tái)客，實(shí)在太忙了。”10分鐘等待后，終于有銷售顧問(wèn)“接單”，她說(shuō)，5月5日晚上8點(diǎn)，項(xiàng)目最新一批貨量A4棟準(zhǔn)備線上選房，多數(shù)工作人員都在忙著與已登記客戶核對(duì)信息。

她所言非虛，樣板房參觀時(shí)，因現(xiàn)場(chǎng)銷售實(shí)在忙不開，項(xiàng)目雇兼職人員來(lái)帶客。

大壯名城一期11棟樓，此前已經(jīng)售罄了6棟，剩余5棟，A4棟在4月30日晚上獲批預(yù)售證，“五一”開始意向客戶登記。與合生中央城相比，大壯名城蓄客更顯“真槍實(shí)戰(zhàn)”：登記必須同時(shí)凍結(jié)資金，凍資多少根據(jù)所選戶型而定，二至三房戶型凍資10萬(wàn)元，四房?jī)鲑Y20萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)A4棟已經(jīng)截止登記。A4棟房源數(shù)超過(guò)180套，5月1日-5月4日四天時(shí)間，凍資人數(shù)超過(guò)800位。實(shí)際上，這800多臺(tái)客意愿不止于A4棟——一期另外未開售的4棟樓，雖然因預(yù)售證未獲批開盤時(shí)間不能確定，但并不影響開發(fā)商提前攬客。

“我們一直都在凍資蓄客。受新政影響，現(xiàn)在新盤預(yù)售證發(fā)放很慢。”銷售顧問(wèn)話鋒一轉(zhuǎn)，“只要拿到預(yù)售證就馬上開盤。”

A4棟之后，接下來(lái)最快入市的是A2、A3兩棟。“如果感興趣，必須現(xiàn)在做資金凍結(jié)。沒(méi)有凍資，后期沒(méi)有機(jī)會(huì)!”銷售顧問(wèn)強(qiáng)調(diào)，她有幾位客戶看上A4棟，沒(méi)有提前凍資，最近一天不停來(lái)電要求加登記，“我確實(shí)無(wú)能為力，沒(méi)有后悔藥的。”

比沒(méi)房選更讓人焦慮的是，A4棟備案均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5.5萬(wàn)元/平方米;而實(shí)際平均價(jià)高至5.6萬(wàn)元/平方米，其中102平方米三房戶型總價(jià)達(dá)到580萬(wàn)。

大壯名城與合生中央城相距6公里，已輕松突破“5萬(wàn)”紅線。銷售顧問(wèn)說(shuō)，A2棟暫未出具體開售價(jià)，不過(guò)若選擇102平方米戶型，一定要提前把預(yù)算定在600萬(wàn)元上。

年前，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格在4.7-5萬(wàn)元/平方米間。“從年初至今，同款朝向、戶型的房源，大約上漲2000-3000元/平方米。”銷售顧問(wèn)表示，這個(gè)漲幅算少的，如果沒(méi)有限價(jià)政策，這次開盤準(zhǔn)備沖6萬(wàn)元/平方米。

重申新房限價(jià)以來(lái)，4月份黃埔區(qū)內(nèi)的新盤預(yù)售審批速度、備案價(jià)迎來(lái)封喉式限制。一切都在風(fēng)口浪尖上，沒(méi)有新盤愿意冒著風(fēng)險(xiǎn)“頂風(fēng)作案”。諸如大壯名城、中鼎珺合府、融創(chuàng)翔龍·廣府壹號(hào)等定價(jià)破5萬(wàn)的熱門樓盤，原本想趕在“五一”開盤，如今都未能如期拿到預(yù)售證。

“黃埔相關(guān)部門沒(méi)有下發(fā)‘限價(jià)5萬(wàn)’的實(shí)質(zhì)性紅頭文件，所以新盤備案價(jià)不一定非要嚴(yán)格禁錮在這條紅線上。”銷售顧問(wèn)說(shuō)。

相似的一幕發(fā)生在黃陂板塊的融創(chuàng)翔龍·廣府壹號(hào)。五一前兩天，廣州首次集中供地，黃陂板塊一宗地塊迎來(lái)超300組開發(fā)商主體搶奪，最終以25.6億元+10448平方米租賃住房進(jìn)入搖號(hào)待定區(qū)，扣除配建后26885元/平方米的樓面價(jià)與同片區(qū)地王——中冶2016年拿下的黃埔長(zhǎng)嶺居地塊相差無(wú)幾。

因此，融創(chuàng)翔龍·廣府壹號(hào)的銷售人員顯得格外有底氣。雖然無(wú)法確定開盤時(shí)間，但已經(jīng)提前進(jìn)行誠(chéng)意登記，融創(chuàng)翔龍·廣府壹號(hào)的口徑是參考大壯名城的價(jià)格，按照大壯名城報(bào)出的定價(jià)來(lái)預(yù)估項(xiàng)目同類戶型價(jià)格。

銷售人員甚至要求填寫一張誠(chéng)意登記函，同時(shí)也下了“催款令”。“開賣前，我會(huì)通知你先交誠(chéng)意金，估計(jì)10萬(wàn)塊，我們項(xiàng)目對(duì)首付要求也比較高，開盤當(dāng)天一旦選上房，當(dāng)天繳納三成首付。”

以77平方米戶型為例，預(yù)估下來(lái)，首付款至少需要140萬(wàn)元。按照融創(chuàng)翔龍·廣府壹號(hào)規(guī)則，這筆首付款緩沖期極短。如若依靠父母幫助，一定要保證首付款來(lái)源是合理的;還要月收入必須覆蓋月供金額2倍以上。

因?yàn)?月以來(lái)廣州購(gòu)房資金的操作空間基本被堵死了。“銀行查得很嚴(yán)格。”銷售人員給出一個(gè)定論。

后記

與深圳房動(dòng)輒10萬(wàn)+房?jī)r(jià)相比，廣州的房?jī)r(jià)還算友好?？墒且惶觳缺P下來(lái)，去年初由深圳樓市暴漲滋生的焦慮感重新涌上心頭。正如一位準(zhǔn)備在廣州買房的朋友所說(shuō)，我們看的不是房，是后悔。

“供不應(yīng)求”，是這次踩盤出現(xiàn)頻率最高的一個(gè)詞。“黃埔區(qū)有貨的樓盤，能推的也就一兩百套。”一位在上市房企擔(dān)任廣州區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言。

現(xiàn)階段，備案限價(jià)、銀行嚴(yán)查流水、首付資金等制約條件相繼浮出水面，黃埔區(qū)在售新盤不超過(guò)10個(gè)，且多數(shù)項(xiàng)目往期產(chǎn)品處于“清盤”狀態(tài)，加推時(shí)間未定。

廣州中原數(shù)據(jù)顯示：2021年“五一”小長(zhǎng)假，廣州推出3301套住宅，推貨量同比增長(zhǎng)19%;其中黃埔片區(qū)推貨量336套，占比僅10%。

以五一首日來(lái)看，黃埔香雪、長(zhǎng)嶺居兩大板塊，首日推貨量分別是200套、136套，去化率分別高達(dá)90%、88%。

“供應(yīng)少，現(xiàn)在搶房也難。”上述營(yíng)銷稱。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜觀察到的現(xiàn)象是，客戶到訪量、購(gòu)房的踴躍程度以及氣氛，確實(shí)很火。

房地產(chǎn)不僅看調(diào)控，更備受供求影響。這種由缺貨和需求旺盛組合而成的“火”助漲了黃埔新盤開發(fā)商的信心。樓盤還是那個(gè)樓盤，但3個(gè)月時(shí)間，房?jī)r(jià)從“4萬(wàn)元”躍升至“6萬(wàn)元”。

關(guān)鍵詞： 廣州 房?jī)r(jià)