隨著北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綜合地塊的落槌，關(guān)注度極高的北京今年首輪土地集中拍賣宣告收官。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月10日和5月11日兩天，共有25宗土地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍階段，合計(jì)拍賣金額981億元。加上此前4宗底價(jià)成交的地塊和1宗招標(biāo)出讓的土地，北京首輪集中土拍共攬金1110億元，相當(dāng)于去年北京土地出讓金的一半以上。
房企激戰(zhàn)北京土拍
全國(guó)22城集中供地大幕拉開，北京一定是最受關(guān)注的存在。5月11日下午，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者看到，在人頭攢動(dòng)的北京政務(wù)服務(wù)中心土地交易大廳的轉(zhuǎn)播室，聚集了上百名房企投資、投拓人員以及前來(lái)觀戰(zhàn)的媒體、研究機(jī)構(gòu)，大家盯著大屏幕上轉(zhuǎn)播的拍賣現(xiàn)場(chǎng)的一舉一動(dòng)，不時(shí)傳出各種感嘆、吐槽，真可謂“幾家歡樂幾家愁”。在這場(chǎng)土地盛宴里，有的房企碩果累累，也有的顆粒無(wú)收。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，本次集中放出的30宗土地共吸引超過(guò)200個(gè)競(jìng)拍主體，僅繳納的保證金就突破千億元。排除重復(fù)后實(shí)際有53家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)爭(zhēng)，并且有4家房企報(bào)名競(jìng)拍地塊超過(guò)20宗。比如金地本次共報(bào)名24宗地塊，其中22宗以聯(lián)合體形式報(bào)名;保利以聯(lián)合體形式報(bào)名了23宗地塊;華潤(rùn)以聯(lián)合體形式報(bào)名了22宗地塊;首開也以聯(lián)合體的形式參與了21宗地塊的競(jìng)拍;北京拿地大戶中海則獨(dú)立進(jìn)場(chǎng)，報(bào)名了18宗地塊;在北京市場(chǎng)久未拿地的萬(wàn)科，也報(bào)名參與了16宗地塊的競(jìng)拍。
從成交信息來(lái)看，卓越集團(tuán)成為北京此次土拍最大的黑馬，單獨(dú)摘地1塊，又以聯(lián)合體形式拿地3塊，成為收獲最多的房企。首開及聯(lián)合體也取得了4宗地塊，成績(jī)斐然。金地、融創(chuàng)、保利、中交、中冶分別取得了2宗地塊，碧桂園、金茂、金輝、華潤(rùn)、中駿、城建、招商等取得了1宗地塊，而此前拿地呼聲極高的中海卻空手而回。
全面限價(jià) 嚴(yán)控土地溢價(jià)
“不拿地是‘等死’，拿地是‘死緩’。”5月 11日，在北京此次土拍現(xiàn)場(chǎng)，行業(yè)排名TOP5的一家房企投拓總監(jiān)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者如此直言，“最優(yōu)策略還是搶地，然后快周轉(zhuǎn)。”在他看來(lái)，萬(wàn)科多年前喊出的口號(hào)“活下去”，正是當(dāng)下房企心態(tài)的真實(shí)寫照。
中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰經(jīng)測(cè)算后對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此次北京土拍的地塊整體溢價(jià)率水平處于低位。成交的30宗土地，總用地面積約169萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約 345萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元，成交 總 金 額 為1110億元。依此計(jì)算，此輪土拍平均溢價(jià)率不足8%。
李益峰表示：“在全面限價(jià)以及其他嚴(yán)密的土拍規(guī)則的約束下，此次北京土拍可以說(shuō)十分理性，成交地塊整體溢價(jià)率水平較低，落實(shí)了‘穩(wěn)地價(jià)’的目標(biāo)。”
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此次北京推出土地的總體質(zhì)量較高，但同時(shí)也設(shè)置了較多的限制條件，共有21宗地塊設(shè)置了最高限價(jià)，雖然大量地塊觸及了價(jià)格上限，但總體溢價(jià)率并不高。除朝陽(yáng)區(qū)豆各莊地塊溢價(jià)率超過(guò)15%、密云檀營(yíng)鄉(xiāng)地塊溢價(jià)率14.95%等少數(shù)地塊外，大多數(shù)土地的溢價(jià)率在10%以下，被房企重點(diǎn)關(guān)注的海淀區(qū)樹村地塊，溢價(jià)率僅為2.5%。
據(jù)潘浩介紹，此次北京在競(jìng)拍規(guī)則方面也有所創(chuàng)新，有13宗土地競(jìng)報(bào)公共租賃住房面積，有16宗土地執(zhí)行“套內(nèi)70/90”政策，還有一些地塊設(shè)置了競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案的環(huán)節(jié)，這些限制條件使得房企在土拍競(jìng)爭(zhēng)中趨于理性。
未來(lái)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈
事實(shí)上，北京樓市調(diào)控政策堪稱全國(guó)最嚴(yán)，這對(duì)房企的操盤能力、盈利能力有著極高的要求，房企對(duì)北京樓市的風(fēng)險(xiǎn)普遍有著一定的認(rèn)知。此次土拍中，以聯(lián)合體形式參與競(jìng)拍的占比過(guò)半正是說(shuō)明了這一點(diǎn)。
“溢價(jià)率定得這么低，價(jià)格上限規(guī)定得這么死，北京此次土拍把房住不炒的基調(diào)體現(xiàn)得很明顯了。”一位新晉千億房企的工作人員對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“和頭部房企同臺(tái)競(jìng)技的壓力還是很大的，我們的資金和人力都不足，只能選擇集中押寶稍微偏僻一些的地塊，當(dāng)然這對(duì)操盤能力是很大的考驗(yàn)，也是我們這種級(jí)別的企業(yè)無(wú)奈的生存選擇吧。”
他坦言：“成功搶到地只是第一步，如何讓產(chǎn)品受到客戶的認(rèn)可，如何盈利才是最關(guān)鍵的考量。”
以此次成交的東小口鎮(zhèn)馬連店地塊為例，其成交樓面價(jià)5.3萬(wàn)元/平方米，而政府給出的樓盤限價(jià)只有6.3萬(wàn)元/平方米，也就是說(shuō)，該地塊的樓面價(jià)與未來(lái)銷售價(jià)格僅差1萬(wàn)元/平方米，開發(fā)商后續(xù)的操作難度不小。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，集中供地的新嘗試可以說(shuō)是非常成功。土拍結(jié)果并未超出預(yù)期，未來(lái)北京土地市場(chǎng)不再會(huì)出現(xiàn)“地王”。而北京的商品房銷售價(jià)格也將出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的平穩(wěn)局面，對(duì)購(gòu)房者而言這是利好。以后企業(yè)之間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，企業(yè)要獲得理想的利潤(rùn)，難度也會(huì)越來(lái)越大。 記者 孫蔚
