自今年4月以來，熱點城市集中供地的大幕隨著夏日熱浪徐徐展開。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有包括北京、廣州、杭州等12個城市開展了首批集中供地的出讓。
分城市來看，較早啟動集中供地的重慶、廈門、深圳相對火爆，而東北地區(qū)的長春和沈陽，土地交易相對冷淡，土地市場區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象仍然顯著。
以重慶為例，由于多數(shù)地塊未設(shè)置最高限價，4月28日，重慶推出的首宗地塊，溢價率就達(dá)到54.4%。此后的四宗，溢價率也均超過40%。當(dāng)日，招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區(qū)西永組團一商住地塊，溢價率高達(dá)129.98%。最終，重慶以38.82%的溢價率位居12城市之首。
而長春推出的51宗宅地中，有11宗終止掛牌，2宗流拍;最終成交的38宗里，有32宗為底價成交。在青島推出63宗地塊里，2宗流拍，成交的61宗土地中有60宗為底價成交。
不過，雖然土地交易冷熱不均，但從盈利空間來看，交易火爆的城市，盈利空間反而較小。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對地塊周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項目的平均售價測算，本次土拍市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州，土地的毛利率均在30%以上，處于相對較高水平;而土拍情緒高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，多低于10%。“封頂+高配建之下，無錫多宗地塊大概率面臨虧損。
此外，多數(shù)城市還實行了“限地價+競配建/競自持”土拍規(guī)則。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，過高的自持比例，使得變現(xiàn)周期長、現(xiàn)金回流壓力更大，這對于資金高壓的房企來說影響直接。結(jié)合后續(xù)可能面臨的限價銷售，房企如果不能做好精細(xì)化運營、控制費用，項目很難不虧。
以北京土拍中最引人關(guān)注的開卓越為例，其獨自以及與中交、首開等聯(lián)合體共以187億元拿下了北京4宗地塊，領(lǐng)跑眾多房企。但卓越所拿地塊的后續(xù)開發(fā)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊成交樓面價和房價上限差額為1.2萬元/平方米;而東小口地塊的成交樓面價和房價上限差額僅為1萬元/平方米。
根據(jù)北京集中供地土拍規(guī)則，地塊競買報價達(dá)到土地合理上限價格后，停止接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行公共租賃住房面積的現(xiàn)場競報。所以越熱門的地塊，競拍成功后所配建的公共租賃住房面積就可能越高。而卓越所拿的豐臺張郭莊地塊、昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊、昌平東小口地塊分別競配公租房面積3.25萬平方米、2.95萬平方米、2.05萬平方米，遠(yuǎn)高于其他房企。
面對規(guī)則的更改，需要開發(fā)商調(diào)整策略，來適應(yīng)新的競爭格局。較低的利潤空間，讓房企在進(jìn)行土地投資決策時需要考慮更多因素，除了開發(fā)能力之外，資產(chǎn)運營能力可能成為未來決勝的關(guān)鍵因素。
但是，對于各地方而言，采取“限地價、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價率指標(biāo)，并控制名義樓板價的過快上漲，另一方面也可以促進(jìn)人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，集中供地不僅對地方有了約束，同時開發(fā)商拿地也變得更加理性，房子的大量入市，也會緩解市場需求壓力，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，利于實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)。
