“雙集中”后全國土拍又一次迎來高潮，6月1日，全國20城競(jìng)拍87宗地塊，長沙獨(dú)占36宗，成交出讓面積約297萬平，總攬金381億元。
萬科、碧桂園、陽光城、保利、綠地、金茂、龍湖等眾多品牌房企參與競(jìng)爭，陽光城成為最大贏家，一舉斬獲3宗土地。此外，龍光集團(tuán)首次打入長沙市場(chǎng)。
從結(jié)果來看，本次長沙土拍可謂冰火兩重天。有的地塊炙手可熱，有的土地則無人問津。9宗土地達(dá)到最高競(jìng)拍限價(jià)、19宗土地底價(jià)成交、3宗地遭遇流拍。此次土拍，長沙涉宅地樓面價(jià)首破萬。
冰火兩重天
此次長沙土拍大戲可謂“冰火兩重天”。038號(hào)、044號(hào)、045號(hào)、046號(hào)，4宗地塊5月31日提前達(dá)到最高競(jìng)拍限價(jià)。6月1日當(dāng)天，又有5宗地塊達(dá)到最高競(jìng)拍限價(jià)。
這9宗地塊中，純住宅用地占6宗，岳麓區(qū)則獨(dú)占3宗。此外，開福區(qū)2宗地塊達(dá)到最高競(jìng)拍限價(jià)，望城區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)各有一塊土地達(dá)到最高競(jìng)拍限價(jià)。
競(jìng)價(jià)最多的當(dāng)屬044號(hào)地塊，歷經(jīng)58次報(bào)價(jià)，最受熱捧。這塊地位于岳麓區(qū)紅楓路與紫荊路交會(huì)處東北角。出讓面積32087.69㎡、最高限價(jià)樓面價(jià)為5500元/㎡，溢價(jià)率約10%。
據(jù)了解，去年長沙共出讓129宗地塊，樓面價(jià)最高為7512元/平方米，位于開福區(qū)。而本次土拍，則出現(xiàn)了兩宗土地樓面價(jià)破萬。這是長沙涉宅地塊樓面價(jià)首次破萬。
兩宗樓面價(jià)破萬的地塊分別為位于岳麓區(qū)大學(xué)城的041號(hào)地塊和位于天心區(qū)南湖新城的048號(hào)地塊。041號(hào)地塊成交樓面價(jià)達(dá)10968元/平方米。048號(hào)地塊則尤為靚眼，樓面價(jià)達(dá)14157元/平方米，接近去年最高樓面價(jià)的兩倍，創(chuàng)下長沙土拍歷史樓面價(jià)新高點(diǎn)。
備受關(guān)注的048號(hào)地塊，起始樓面價(jià)9500元/平，歷經(jīng)10家企業(yè)51輪角逐。據(jù)悉，中海、萬科、金茂、綠城、旭輝、龍湖等名企均參與了競(jìng)買該地塊的鏖戰(zhàn)。
本次土拍，拔得頭籌的是陽光城。其斥資31.88億元，斬獲3宗地塊，成為本次長沙土拍的拿地之王。所獲3宗地塊分別位于大澤湖、武廣新城、月亮島。望城區(qū)018號(hào)地塊是目前月亮島限價(jià)最高的地塊，陽光城、和順聯(lián)合控股的長沙和順陽光置業(yè)有限公司以底價(jià)21億元收入囊中，住宅限價(jià)13000元/平，成交樓面價(jià)5700元/平。
陽光城之外，保利、龍湖也是本次長沙土拍的贏家，分別摘得兩宗土地。
龍湖集團(tuán)分別與長沙水業(yè)和康佳集團(tuán)聯(lián)手，斬獲岳麓區(qū)040號(hào)地塊和望城區(qū)020號(hào)地塊，共斥資21.38億元。保利地產(chǎn)連續(xù)斬獲長沙市024號(hào)與長沙市025號(hào)地塊，總成交額34.1億元，這兩宗地塊住宅最高限價(jià)均為10400元/平米，且均在開福區(qū)。
龍光集團(tuán)首次殺進(jìn)長沙戰(zhàn)場(chǎng)。大王山片區(qū)029號(hào)地塊在7次報(bào)價(jià)后，被龍光集團(tuán)旗下公司奪得，樓面價(jià)4876元/平米，成交價(jià)格17.57億元，溢價(jià)率6%。
9宗土地被開發(fā)商激烈爭搶的同時(shí)，還有3塊地?zé)o人問津。分別是：位于黃金大道旁的望城區(qū)015號(hào)地塊、自貿(mào)區(qū)會(huì)展新城的027號(hào)地塊、雨花區(qū)區(qū)政府板塊的030號(hào)地塊。這3宗地塊因無人報(bào)價(jià)，遭遇流拍。
望城區(qū)015號(hào)地塊位于望城區(qū)月亮島街道，土地掛牌最高限價(jià)117697萬元，住宅毛坯限價(jià)8900元/㎡。這塊地周邊有多條主干道和多個(gè)樓盤項(xiàng)目，但難逃流拍命運(yùn)。027號(hào)地塊此次爆冷遭流拍，值得關(guān)注的是，這是出讓的36宗土地中面積最大的地塊，出讓面積達(dá)226832.86平方米。
遭遇流拍的030號(hào)地塊，位置相對(duì)優(yōu)越，距地鐵5號(hào)線雨花區(qū)政府站直線距離約1公里，周圍生活配套也比較豐富。但該地塊的交易條件為：競(jìng)買人須有旗下中國民營企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)且實(shí)際控制4家或4家以上中國主板上市公司、且注冊(cè)資金不低于50億元等，這些條件具有不小的局限性。
流拍土地競(jìng)買條件苛刻
對(duì)于此次長沙土拍兩極分化明顯的現(xiàn)象，一直關(guān)注長沙土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的城市專家、中國豪宅研究院院長朱曉紅告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，長沙這次集中供地，整體成交情況并未出現(xiàn)在合理預(yù)期之外的奇、特、快現(xiàn)象，地塊品質(zhì)的差異化、市場(chǎng)的差異化，十分明顯，呈現(xiàn)兩極分化走勢(shì)也十分正常。
根據(jù)朱曉紅的分析，地塊的價(jià)值與開發(fā)后可能產(chǎn)生的溢價(jià)是龍?jiān)葡嘁赖年P(guān)系。土地價(jià)格始終圍繞著開發(fā)價(jià)值轉(zhuǎn)圈子。比如，位于岳麓區(qū)、梅溪湖、濱江等熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，多為純住宅用地，開發(fā)商可操作性強(qiáng)。而流拍的3宗地塊，主要是商業(yè)性質(zhì)用地占比較高，自持要求也比較高。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為流拍的土地主要是商業(yè)用地或商業(yè)配置比重相對(duì)大的用地。
“由此看來，當(dāng)前房企拿地主要是從住宅方面進(jìn)行的，部分涉及商業(yè)的用地總價(jià)相對(duì)高，所以性價(jià)比相對(duì)偏小，容易出現(xiàn)流拍。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從未來情況預(yù)判，要求后續(xù)繼續(xù)調(diào)整此類用地的供地規(guī)則，這也說明在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，商業(yè)辦公用地交易相對(duì)將面臨‘不太景氣’的壓力。”
長沙同策房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理羅偉才將流拍原因歸納為“競(jìng)買條件苛刻”。
以自貿(mào)區(qū)會(huì)展新城的027號(hào)土地流拍為例，羅偉才表示，按照要求，商住比47：53，競(jìng)買人須為2019年由國家民政部授予社會(huì)組織4A級(jí)證書企業(yè)且2019年在長沙舉辦過展覽面積10萬方以上的國際商品博覽會(huì)等，另外，要求自持不少于2.5萬方商業(yè)及2萬方租賃住房。位于黃金大道旁的望城區(qū)015號(hào)地塊和雨花區(qū)區(qū)政府板塊的030號(hào)土地競(jìng)買條件也較難達(dá)到。(見習(xí)記者 于麗麗 本報(bào)記者 李未來 北京報(bào)道)
