停工24年,巨人大廈項(xiàng)目終于迎來(lái)了重建的曙光。
6月1日,珠海正方盛世投資有限公司(下稱“正方盛世”)與珠海巨人高科技集團(tuán)有限責(zé)任公司(下稱“珠海巨人”)在珠海產(chǎn)權(quán)交易中心正式簽訂珠海巨人大廈在建工程及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以4.02億元掛牌價(jià)格拍下珠海巨人大廈在建工程及土地使用權(quán)。這意味著從1997年擱置至今的巨人大廈正式易主,巨人大廈項(xiàng)目將被盤活煥新。
盤活巨人大廈
巨人大廈項(xiàng)目位于珠海市香洲區(qū)銀樺路南側(cè),用地面積約2.9萬(wàn)平方米,使用年限為50年,已經(jīng)使用年限為28年,用途為辦公。該項(xiàng)目于1997年2月停工至今,僅完成了樁基、承載平臺(tái)、地下三層和地上二層的土建施工量。
停工24年,巨人大廈的現(xiàn)狀存在較多不確定因素。珠海產(chǎn)權(quán)交易中心信息顯示,目前該工程四周設(shè)圍擋,部分用作廢品回收站,部分空地作為駕校停車場(chǎng)使用。由于長(zhǎng)期閑置及養(yǎng)護(hù)不足,地基基礎(chǔ)及承載構(gòu)件受損對(duì)建筑物安全帶來(lái)較大影響,房屋安全無(wú)法確保,其現(xiàn)狀承重部分是否還能滿足原設(shè)計(jì)要求存在較大的不確定性,無(wú)法保證未來(lái)年度的工程是否可以繼續(xù)在原基礎(chǔ)上續(xù)建。
然而,上述問(wèn)題并不是巨人大廈重建的最大的障礙。據(jù)悉,2001年珠海市中級(jí)人民法院將“巨人大廈”在建工程及相應(yīng)土地使用權(quán)裁定給19個(gè)債權(quán)人,由19個(gè)債權(quán)人按份共有。巨人大廈權(quán)益過(guò)于分散,整合難度大。
2019年,珠海市香洲區(qū)區(qū)屬國(guó)企珠海市香洲正方控股有限公司(下稱“正方控股”)牽頭推進(jìn)盤活巨人大廈,經(jīng)過(guò)對(duì)19家權(quán)益人進(jìn)行梳理盤查后,正方控股決定收購(gòu)巨人大廈22%權(quán)益,成為其權(quán)益人之一。后經(jīng)磋商,正方控股與其余主要權(quán)益人珠海賽納置業(yè)有限公司、珠海市士安有限公司達(dá)成共識(shí),成立合資公司“珠海正方盛世投資有限公司”,共同推進(jìn)巨人大廈盤活。
此外,歷時(shí)24年,巨人大廈涉及城市更新、法務(wù)合規(guī)、金融風(fēng)控等多方面專業(yè)知識(shí),盤活的流程錯(cuò)綜復(fù)雜。2021年4月,珠海市自然資源局發(fā)布的《“爛尾樓”整治處理辦法》表示,爛尾樓項(xiàng)目可與城市更新項(xiàng)目或出讓用地建設(shè)項(xiàng)目用地合宗聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè),這為爛尾樓盤活增添了更多操作空間。
停工24年
說(shuō)起巨人大廈,許多人會(huì)聯(lián)想到史玉柱,其推出的保健品“腦白金”電視廣告讓人印象深刻。
1992年,史玉柱在珠海市創(chuàng)辦珠海巨人高科技集團(tuán)(下稱“巨人集團(tuán)”)。20世紀(jì)90年代,史玉柱帶領(lǐng)巨人集團(tuán)在珠海投資建設(shè)巨人大廈。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,巨人大廈原本計(jì)劃建設(shè)為18層的辦公樓,然而,樓層不斷增加,在巨人大廈開(kāi)工典禮上,史玉柱表示,巨人大廈將建78層,建成當(dāng)時(shí)中國(guó)的第一高樓。需要12億元的資金投入。
出乎意料的是,1997年因?yàn)橘Y金問(wèn)題,巨人大廈未能完工,由此陷入了長(zhǎng)達(dá)24年的停工階段。
如今,正方盛世介入,巨人大廈將迎來(lái)生機(jī)。正方控股的官方公眾號(hào)“珠海正方”表示,巨人大廈將根據(jù)政府批復(fù)的方案規(guī)劃重建。那么,具體的規(guī)劃會(huì)是怎樣的呢?《華夏時(shí)報(bào)》記者在工作時(shí)間多次致電正方控股,未聯(lián)系到相關(guān)工作人員。此外,《華夏時(shí)報(bào)》記者向巨人網(wǎng)絡(luò)(股票代碼:002558.SZ)發(fā)去了采訪提綱,截至發(fā)稿,未收到回復(fù)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,巨人大廈未來(lái)的規(guī)劃應(yīng)該還是會(huì)考慮到商業(yè)辦公等需求,加上巨人大廈周邊有比較多的居民區(qū),有可能形成較大的商業(yè)廣場(chǎng),所以會(huì)是以綜合體等形式出現(xiàn)。
然而,珠海的寫字樓已經(jīng)嚴(yán)重供過(guò)于求,若繼續(xù)朝著商業(yè)辦公的方向來(lái)建設(shè),巨人大廈的去化將成為難題。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,2020年,珠海市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升5.5個(gè)百分點(diǎn),至47.4%。2021年,珠海市預(yù)計(jì)迎來(lái)10個(gè)項(xiàng)目交付入市,共計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)76.2萬(wàn)平方米新增供應(yīng),空置率料將持續(xù)上升。
值得注意的是,巨人大廈并不是珠海唯一的爛尾樓。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,上世紀(jì)90年代初是珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一輪高峰期,后銀行方面收緊,暫停對(duì)房地產(chǎn)的貸款,多處樓盤停工,其中多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目位于迎賓路、景山路、九洲大道、粵海西路等交通主干道上。
那么,要盤活爛尾樓,最關(guān)鍵的是什么呢?貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為,有關(guān)爛尾樓的盤活,最麻煩的是產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛之類的問(wèn)題,各方關(guān)系一般情況下會(huì)比較復(fù)雜。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,盤活爛尾樓的關(guān)鍵,就是要確保該項(xiàng)目沒(méi)有太多的糾紛,同時(shí)地方政府可以給予開(kāi)工的支持,這樣后續(xù)的問(wèn)題就不會(huì)太大。(本報(bào)記者 張慧敏 李未來(lái) 深圳報(bào)道)