長春持續(xù)兩日的第二輪集中供地落幕，攬金251億元。
中鐵置業(yè)旗下中鐵長春東北亞博覽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得朝陽區(qū)11宗地塊，總成交價約41.69億元。萬科、龍湖、恒大、保利、萬達(dá)等均有所獲。長春本土房企也不甘落后，遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)拿下兩副溢價地塊，而本次土拍一共只有3宗土地溢價。
18幅地塊流拍
本次長春土拍總計供應(yīng)土地68幅，最終成交42幅，其中39幅為底價成交，18幅流拍，8幅土地提前終止出讓，流拍率約38%(含提前終止出讓地塊)。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《華夏時報》記者采訪時分析，流拍主要受到三個因素的影響：第一、地塊區(qū)位屬性，如果位置偏遠(yuǎn)，配套不足，開發(fā)企業(yè)拿地積極性就不高;第二、土地供應(yīng)絕對量與開發(fā)企業(yè)需求量之間的匹配關(guān)系，如果土地供應(yīng)超過市場需求，肯定流拍;第三、與城市調(diào)控政策有關(guān)，如果項目價格預(yù)期不能實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)也不會拿地。
對比長春今年前后進(jìn)行的兩輪土拍，溢價率下滑約2.9%。首輪土拍溢價率3.3%，本輪土拍溢價率0.4%。本輪已成交的42幅土地中，僅3幅土地溢價。其中，汽車經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊溢價率最高，約5.17%。其余2幅溢價土地，均位于凈月高新開發(fā)區(qū)，由本地房企遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)分別以6.31億元、14.05億元斬獲，溢價率分別為2.68%和1.75%。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，3幅溢價的土地中，汽車經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊樓面價3660元/平方米，周圍同類項目售價約8500元/平方米;遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)所獲2幅地塊，樓面價分別為5748元/平方米和5823元/平方米，周圍同類項目售價約11500元/平方米。
本輪土拍，出讓面積共計430萬平方米，平均樓面價3420元/平方米。中鐵置業(yè)旗下中鐵長春東北亞博覽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得朝陽區(qū)11幅地塊，中韓(長春)國際合作示范區(qū)長榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿地5幅，萬達(dá)競得蓮花山旅游區(qū)5幅地塊。萬科、恒大、保利、龍湖、中車，也均有所獲。
除上述品牌房企外，國熙、吉晟、友麗、方域盛霖、中隆、長春城發(fā)、亞泰、新星宇、順豐地產(chǎn)、新紅大等本土房企也有收獲。
從全國市場來看，南北方城市土拍熱度似與氣溫成正比，廈門更熱，長春遇冷。宋紅衛(wèi)表示，分化是“兩集中”首輪拍地中的最鮮明特征，不同城市之間分化明顯。有重慶這樣平均溢價率超過40%的火熱城市，也有長春這樣低溢價、流拍的城市。如廣州、福州、濟(jì)南也出現(xiàn)不同區(qū)域地塊冷熱不均的情況。
宋紅衛(wèi)指出，分化背后的原因是開發(fā)企業(yè)熱衷于優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)地塊的戰(zhàn)略選擇，優(yōu)中擇優(yōu)是開發(fā)企業(yè)拿地的目標(biāo)，分化將成為常態(tài)。
本土與品牌房企各有千秋
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月，長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP10中，萬科穩(wěn)居冠軍，銷售金額29.7億;亞軍華潤置地銷售金額16.1億;中海地產(chǎn)位列第3位，銷售金額14.9億。從該榜單看出，萬科的銷售業(yè)績遙遙領(lǐng)先，幾近第2名華潤置業(yè)的2倍。
《華夏時報》記者觀察發(fā)現(xiàn)，上述TOP10榜單上的萬科、龍湖、恒大、保利、萬達(dá)均參與了本輪土拍鏖戰(zhàn)。不過，今年1-5月銷售金額TOP10榜上有名的華潤，沒有出現(xiàn)在本輪土拍的“競得人”中。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，長春今年1-5月銷售金額排名前10的房企中，長春本地房企占3席，分別是豪邦集團(tuán)、大眾置業(yè)、萬龍集團(tuán)，其銷售金額分別為13.3億元、12.2億元、11億元。合計銷售總額36.3億，這個份額在TOP10企業(yè)銷售總額中占比約25%。
對比本地房企與品牌房企在長春市場的競爭力。一位長春當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士在回答《華夏時報》記者問題時表示，兩者相比，本地房企在物業(yè)管理和戶型設(shè)計上均存在差距。品牌房企物業(yè)管理更規(guī)范，會將南方城市的一些經(jīng)驗引進(jìn)東北。
上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，盡管部分本土房企也借用品牌房企的物業(yè)進(jìn)行宣傳與管理，但有時只是簽署幾年的合同，幾年后或不再沿用。部分本土房企借助品牌房企的管理人員協(xié)助梳理工作，梳理成型即撤出，類似情況在長春房地產(chǎn)市場很常見。此外，戶型設(shè)計也存在差距，全國性房企戶型設(shè)計有版權(quán)，但本地企業(yè)的設(shè)計主要憑借經(jīng)驗。
不過，本土房企在競爭力方面亦有獨到之處。上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，本土企業(yè)也有物業(yè)服務(wù)做得接地氣的。前述TOP10上排名第9位的萬龍集團(tuán)是一個案例。萬龍集團(tuán)在疫情期間曾挨家挨戶送口罩、端午節(jié)送粽子。鑒于此，萬龍集團(tuán)在當(dāng)?shù)乩习傩罩械目诒^好。
本地房企對決品牌房企。宋紅衛(wèi)分析了兩者各自的優(yōu)勢，長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP10中，萬科居首位。以萬科為例，宋紅衛(wèi)表示，萬科作為全國品牌房企，在房地產(chǎn)市場競爭中具有一定的優(yōu)勢。
宋紅衛(wèi)分析，長春市場中，萬科積極與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，并且導(dǎo)入相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，對于長春城市建設(shè)作出貢獻(xiàn)，產(chǎn)城融合拿地也是品牌房企的優(yōu)勢，因此對于住宅業(yè)績方面有較大的幫助。本土房企更多的專注商品房的開發(fā)，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ挠绊懥?，因此對品牌房企也形成較大的競爭。
本輪土拍前夕，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《通知》，針對近期出現(xiàn)的涉嫌返本銷售或變相返本銷售，提出將對涉事項目按相關(guān)規(guī)定予以立案調(diào)查，繼而進(jìn)行行政處罰;同時，停止涉事項目剩余房源商品房合同網(wǎng)簽備案，并對其在長春市銷售商品房按最高比例實行預(yù)售資金監(jiān)管。
對此，宋紅衛(wèi)表示，對違法亂紀(jì)行為的嚴(yán)格約束，說明長春在“房住不炒”“一城一策”方面的基調(diào)與中央保持高度一致。
對于未來長春的樓市發(fā)展，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從長春市場來看，房價上漲啟動較晚，2018年其他省會城市房價調(diào)整時，長春市場仍然處于上漲階段。
宋紅衛(wèi)進(jìn)一步分析，“由于長春的內(nèi)生市場特征明顯，當(dāng)棚改貨幣化安置政策收回以后，長春樓市上漲動力下降，價格一直橫盤波動。長春市場本身也在分化，帶有學(xué)區(qū)和地鐵資源的房源仍然有購買力的支撐，非資源型的區(qū)域住宅去化一般，從今年新盤去化來看，將近7成的樓盤去化率不足5成。這對于房企拿地也會造成不利影響。”(見習(xí)記者 于麗麗 本報記者 李未來 北京報道)
