上海老牌房企大華(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“大華集團(tuán)”)近日拿下廣州增城區(qū)朱村街朱村村舊改項(xiàng)目，總投資金額預(yù)計(jì)71億元，為目前朱村板塊投資額最大的舊改項(xiàng)目?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，除在廣州加緊舊改之外，早年低調(diào)的大華集團(tuán)近年來顯露出對規(guī)模的渴望。今年上半年，除朱村項(xiàng)目外，已陸續(xù)在上海、杭州、濟(jì)南、大連等城市展開了一輪擴(kuò)張，總金額超140億元。
71億拿下廣州朱村舊改項(xiàng)目
大華集團(tuán)在廣州再落一子。6月28日，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)發(fā)布《廣州市增城區(qū)朱村街朱村村舊村全面改造項(xiàng)目(CZ2021-0550)公開選擇合作企業(yè)結(jié)果公示》，宣布大華集團(tuán)正式通過增城朱村村經(jīng)聯(lián)社的表決，成為朱村村更新改造項(xiàng)目的合作企業(yè)，總投資金額71億元。據(jù)悉，這是目前朱村板塊投資額最大的舊改項(xiàng)目，同時(shí)也是大華在朱村板塊拿下的第二個(gè)舊改項(xiàng)目。
根據(jù)該官網(wǎng)于5月17日發(fā)布的《朱村村舊村全面改造項(xiàng)目公開選擇合作企業(yè)公告》，該舊改項(xiàng)目總用地面積77.5萬平方米，其中國有土地4萬平方米，集體用地73.5萬平方米，涉及居民2692戶、戶籍人口6606人。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，朱村村舊改項(xiàng)目對交易申請人資格要求頗高，申請資格要求包括近5年(2016年1月1日至2020年12月31日)房屋建筑面積累計(jì)規(guī)劃核實(shí)或竣工驗(yàn)收超過400萬平方米，近3年(2018年1月1日至2020年12月31日)房屋建筑面積累計(jì)竣工240萬平方米以上;企業(yè)總資產(chǎn)不低于1500億元，企業(yè)凈資產(chǎn)不低于380億元且剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%等。
同時(shí)，申請企業(yè)除了須具備豐富的舊村改造經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)具備與改造地塊相匹配的產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力(非房地產(chǎn)業(yè))，需引入的產(chǎn)業(yè)企業(yè)包括至少引入1家國家級A類科技企業(yè)孵化器，1家專業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)平臺;引入嘉年華商業(yè)綜合體、嘉年華高端商務(wù)辦公、長租公寓品牌“亨寓”、洲際酒店旗下四星級品牌、巴黎春天等商業(yè)知名品牌或同等行業(yè)地位的其他品牌產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目;申請企業(yè)引入企業(yè)的達(dá)產(chǎn)營業(yè)收入、稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不低于同地段國有儲備用地引入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入條件的50%等。
有業(yè)內(nèi)人士直言，此次大華拿下增城項(xiàng)目有“定向出讓”的意味。據(jù)廣州公共資源交易中心發(fā)布的消息，早在2019年11月6日，朱村村村民就以100%的同意率，同意讓大華集團(tuán)正式成為增城區(qū)朱村村城市更新項(xiàng)目的合作意向企業(yè)。
作為一家上海本土房企，大華為何能夠在廣州順利拿下舊改項(xiàng)目?7月7日，大華集團(tuán)方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說：“(大華)看中了廣州舊改市場的潛力，公司整體開發(fā)模式在拿地上具備成本優(yōu)勢，公司在城中村改造、舊城改造等城市更新及大型綜合城市居住社區(qū)的整體開發(fā)模式方面經(jīng)驗(yàn)豐富。”
據(jù)公開資料，2017年底，大華即進(jìn)入大灣區(qū)，并于同年成立廣州區(qū)域公司。2018年9月，大華以底價(jià)11.63億元競得廣州番禺宅地，正式進(jìn)入廣州市場。隨后，通過城市更新與二級招拍掛市場“雙輪驅(qū)動”的布局策略，大華在廣州接連擴(kuò)儲。
這其中，朱村板塊為大華重點(diǎn)布局區(qū)域。2019年，除了成為朱村的意向合作企業(yè)，大華集團(tuán)還在10月份耗資14.74億元奪得朱村街朱村站宅地，之后又在12月28日正式成為增城朱村街山田村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)，投資63億元。加上此次拿下朱村村舊改項(xiàng)目，大華集團(tuán)在廣州市場的總投資金額達(dá)約149億元。
上半年斥資超140億元擴(kuò)儲
《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，除朱村項(xiàng)目外，大華已陸續(xù)在上海、杭州、濟(jì)南、大連等城市展開了一輪土儲擴(kuò)張，拿地資金約70.89億元。加上此次廣州舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資額，今年拿地金額已逾140億元。
成立于1988年的大華集團(tuán)，在大型社區(qū)及城市舊改方面積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，但因這類項(xiàng)目開發(fā)周期較長，公司的銷售規(guī)模、發(fā)展速度受到摯肘。盡管早在2009年便已邁進(jìn)房地產(chǎn)“百億俱樂部”行列，其此后多年發(fā)展規(guī)模并未增大，2016年-2019年，公司銷售額分別為169.1億元、172.1億元、183.9億元及202.5億元。
近年來，大華展露對于規(guī)模的渴求，并提出未來2-3年以“提高去化，做大規(guī)模”為經(jīng)營導(dǎo)向，通過加快周轉(zhuǎn)帶動銷售規(guī)模和利潤總額雙增長。2019年，公司新增拿地金額327億元，同比增長289%;同年新增土儲貨值也從2018年的195.3億元飆升至720.2億元。憑借充足的“糧草”，次年(2020年)公司的銷售額升至512.98億元。
在業(yè)內(nèi)人士看來，大華的整體開發(fā)模式相對傳統(tǒng)住宅開發(fā)項(xiàng)目而言，具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、運(yùn)作相對復(fù)雜等難點(diǎn)，隨著公司業(yè)務(wù)布局的下沉，對公司的項(xiàng)目運(yùn)作能力提出了更高要求。而隨著投資力度的增強(qiáng)，大華也被認(rèn)為存在一定的資金壓力。在上交所發(fā)布的《大華(集團(tuán))有限公司及其發(fā)行的公開發(fā)行債券跟蹤評級報(bào)告》(以下簡稱“《評級報(bào)告》”)中，上海新世紀(jì)資信評估投資服務(wù)有限公司就直言：“隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模增加及業(yè)務(wù)區(qū)域布局的擴(kuò)大，大華集團(tuán)在土地儲備、在擬建項(xiàng)目投入方面存在一定資本性支出壓力。”
《評級報(bào)告》透露，2018-2020年和2021年3月末，大華的負(fù)債總額分別為632.57 億元、927.36億元、1212.88億元和1308.85億元。跟蹤期內(nèi)，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投入資金需求增加，同時(shí)公司銷售情況良好，預(yù)收房款大幅增加，導(dǎo)致公司負(fù)債規(guī)模持續(xù)增長。而受此影響，公司經(jīng)營負(fù)債程度亦有所上升，同期末資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.29%、74.84%、75.59%和76.40%。不過，2020年末和2021年3月末，公司剔除預(yù)收款項(xiàng)及合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率分別為62.88%和63.75%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)尚屬穩(wěn)健。
對于公司總負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大及負(fù)債率的增長，大華集團(tuán)方面也向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言，“公司做大規(guī)模的考慮，有希望在全國的規(guī)模房企中占有一席之地(的目標(biāo))”，隨著大華集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)大，相應(yīng)的借款總額的確有所上升。但“整體債務(wù)比例相較于行業(yè)仍處于健康水平”、“從現(xiàn)金流、盤面來看都很安全”。同時(shí)，公司的整體開發(fā)模式可定向摘牌土地，也具有拿地成本優(yōu)勢。
與此同時(shí)，《評級報(bào)告》也介紹說，2018-2020年和2021年3月末，大華的綜合融資成本分別為5.31%、5.93%、5.24%和5.19%，跟蹤期內(nèi)公司融資成本總體有所下降;截至2021年3月末，大華獲得綜合授信842.22億元，其中未使用授信額度344.62億元，后續(xù)仍存在較大融資空間。且授信總額中，來自國家政策性銀行及五大商業(yè)銀行的授信占比60.35%。(本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道)
關(guān)鍵詞： 資金壓力 大華集團(tuán) 71億 規(guī)模
