當(dāng)深圳人對(duì)一手“打新”不再狂熱時(shí)，二手市場(chǎng)的溫度也在肉眼可見地下降。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上半年深圳住宅成交5萬(wàn)余套，同比下降12%。其中，一手住宅成交26140套，同比上漲56%;二手住宅成交28442套，同比下降35%。
成交的下滑必然會(huì)引起價(jià)格的波動(dòng)。樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，從今年4月份開始，市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至55%?；氐侥瓿?，這個(gè)占比還不到20%。
多名深圳業(yè)內(nèi)人士、資深中介告訴記者，6月以來(lái)，二手市場(chǎng)出現(xiàn)頻繁下降掛牌價(jià)的房源越來(lái)越多，多的調(diào)價(jià)次數(shù)到7次，調(diào)價(jià)幅度大的不乏70萬(wàn)-100萬(wàn)元。
這正是二手房指導(dǎo)價(jià)新政的威力。
有門店1個(gè)月只成交1單
6月初，南山資深中介梁姐曾收到同事發(fā)的一則信息，“重賞，業(yè)主除1個(gè)點(diǎn)傭金之外，單獨(dú)給業(yè)務(wù)員10萬(wàn)元辛苦費(fèi)。筍盤急售。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，深圳樓市之前二手高價(jià)盤多的其中一個(gè)重要原因就是一二手價(jià)格倒掛，新盤認(rèn)籌銷售很踴躍，這也導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格一路上漲堅(jiān)挺。但新盤要是沒能保持很強(qiáng)的購(gòu)買力和登記數(shù)量，在價(jià)格和市場(chǎng)相對(duì)理性的時(shí)候，大家對(duì)二手房的價(jià)差認(rèn)知就會(huì)回歸一個(gè)正常態(tài)勢(shì)。
6月，位于深圳熱門區(qū)域且是豪宅區(qū)域的寶安尖崗山一樓盤萬(wàn)科都會(huì)四季，首次開盤時(shí)就遭遇棄購(gòu)，認(rèn)籌人數(shù)雖然超過(guò)了預(yù)售房源套數(shù)，但當(dāng)時(shí)選房結(jié)束時(shí)還剩約300套房源未被認(rèn)購(gòu)。
“上個(gè)月門店就成交了一單。”一位深圳東部片區(qū)門店的中介小郭說(shuō)。小郭或許還算幸運(yùn)的，在如今的深圳樓市，三個(gè)月、半年以上沒開單的中介都能找到。
6月既是上半年的中點(diǎn)，也是深圳樓市一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。這個(gè)月，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)跌破了3000套，僅有2575套。而去年同期，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量是10594套。
從數(shù)據(jù)層面看，深圳二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了冷凍期。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在高頻加碼政策下，2021年上半年深圳二手住宅市場(chǎng)僅過(guò)戶2.8萬(wàn)套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過(guò)戶量為近3年新低，過(guò)戶面積僅248萬(wàn)平方米，調(diào)控效果十分明顯。
李宇嘉認(rèn)為，深圳二手房網(wǎng)簽量如果超過(guò)3個(gè)月都低于5000套，價(jià)格可能是撐不住的。
從4月份開始，深圳二手房網(wǎng)簽量就開始一路走跌至5000套以下。據(jù)深圳中原研究中心，在慘淡的行情下，上半年深圳各區(qū)成交量都出現(xiàn)了下滑。或受二手住宅參考價(jià)新政的影響，去年大熱的之一片區(qū)寶安跌幅最大，成交量同比下滑51.3%至5197套，南山和福田的成交量跌幅也在4成左右。伴隨著低迷的成交，二手住宅均價(jià)也開始趨于穩(wěn)定。
海貝找房總經(jīng)理謝林鋒在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)降溫、二手價(jià)格下調(diào)，是指導(dǎo)價(jià)新政后應(yīng)有的市場(chǎng)變現(xiàn)。二手房月成交量持續(xù)環(huán)比下降，一方面是大環(huán)境調(diào)控所致，導(dǎo)致二手房的首付成本增加，其次二手房業(yè)主的心態(tài)逐步變軟，溢價(jià)空間明顯增大，這種現(xiàn)象至少還得持續(xù)半年以上。
豪宅掛牌價(jià)下調(diào)200萬(wàn)求售
成交低迷之下，深圳有些業(yè)主也逐漸扛不住了。
樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2·8指導(dǎo)價(jià)新政出臺(tái)后，3月份還處于觀望期，業(yè)主們心態(tài)依然較高。但從4月份開始，市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至55%，而年初這個(gè)占比還不到20%。
下調(diào)報(bào)價(jià)的房源中，6月對(duì)比1月下調(diào)占比增長(zhǎng)排名前三的分別為福田、寶安和光明，三區(qū)均屬2020年大受關(guān)注的區(qū)域。反之，位于東部地區(qū)的龍崗、羅湖以及鹽田，業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比出現(xiàn)下跌或者變化不大，說(shuō)明作為剛需的搖籃，成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)之間價(jià)差不大的東部地區(qū)房源成交依然較為穩(wěn)定。
記者從深圳貝殼某業(yè)內(nèi)人士處獲悉，一名豪宅盤蔚藍(lán)海岸(詳情丨戶型圖)3期的業(yè)主從5月開始已經(jīng)4次下調(diào)掛牌價(jià)，幅度分別為100萬(wàn)元、50萬(wàn)元、30萬(wàn)元、20萬(wàn)元，合計(jì)降價(jià)幅度在200萬(wàn)元。
7月9日，西麗片區(qū)一名博林天瑞的業(yè)主直接將掛牌價(jià)下調(diào)50萬(wàn)元;前海的星海名城一名業(yè)主從6月初到7月初，5次下調(diào)掛牌價(jià)，從1100萬(wàn)元調(diào)至1050萬(wàn)元。
梁姐對(duì)記者表示，其實(shí)不少豪宅盤頻繁降低掛牌價(jià)都是因?yàn)橹皰焯土恕?/p>
“業(yè)主之前太膨脹了，這只是正?；卣{(diào)。如果是業(yè)主誠(chéng)心賣的，真筍盤就算很舊也賣得很快。上個(gè)月南山幾套豪宅的成交價(jià)和掛牌價(jià)相比，基本都降了100多萬(wàn)元。龍崗的熱門二手樓盤桂芳園前段時(shí)間一套房源出來(lái)降了35萬(wàn)元，一兩天就成交了。”
謝林鋒認(rèn)為，二手房頻繁調(diào)價(jià)主要集中在有誠(chéng)意賣的業(yè)主，總體來(lái)說(shuō)大家都想盡快出手或套現(xiàn)，均價(jià)上主要還是看總價(jià)，一般面積大的均價(jià)波動(dòng)會(huì)大一些。目前來(lái)說(shuō)，二手房基本處于以價(jià)換量狀態(tài)。買家大部分都處于觀望狀態(tài)，需求會(huì)減少，后續(xù)成交量持續(xù)下滑，價(jià)格不排除會(huì)進(jìn)一步下探。
李宇嘉進(jìn)一步表示，深圳二手房目前的市場(chǎng)行情是指導(dǎo)價(jià)新政后意料之中的，原來(lái)以賣房市場(chǎng)主導(dǎo)價(jià)格循環(huán)上漲的邏輯已經(jīng)改變了。最近一段時(shí)間，學(xué)位房?jī)r(jià)格的回調(diào)很大程度上讓市場(chǎng)對(duì)高價(jià)盤不再迷信。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期開始改變時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的掛牌價(jià)不足以促進(jìn)成交時(shí)就開始小幅度多次調(diào)整。尤其是一些前期加杠桿比較大的投資客，由于月供壓力比較大，此時(shí)會(huì)著急出售來(lái)緩解資金困境。
二手房的頻繁調(diào)價(jià)也意味著買賣雙方進(jìn)入博弈期，成交周期拉長(zhǎng)。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，在2019-2020年房?jī)r(jià)上揚(yáng)的2年間，深圳二手房源成交周期逐漸走低。來(lái)到2021年上半年后，二手市場(chǎng)低迷，業(yè)主報(bào)價(jià)紛紛下調(diào)，成交周期也拉長(zhǎng)。上半年每月房源成交周期大多在108-124天。但由于二手住宅遇冷，筍盤頻現(xiàn)，導(dǎo)致6月份成交周期短暫變回117天。
