疫情“黑天鵝”之下，影響最大的一個房地產(chǎn)細分領域莫過于寫字樓市場。
戴德梁行機構(gòu)(以下簡稱“機構(gòu)”)發(fā)布一份報告——《2021年二季度北京寫字樓市場報告》，剖析北京寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀的同時，也揭示北京下半年這一領域的發(fā)展態(tài)勢。
北京的寫字樓市場正在逐步復蘇的同時，大量的新增供應面世，疊加高存量造成北京整體寫字樓市場供過于求，空置率被拉高。競爭壓力之下，租金水平或?qū)⒊掷m(xù)下調(diào)。
“下半年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約90萬平方米的新增供應，預計，大量的新增供應或?qū)⒗^續(xù)拉高北京整體市場空置率，且平均租金水平或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。”對于下半年北京寫字樓市場的走勢，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東預測。
分化明顯北京寫字樓空置率整體升至17.5%
疫情以來，中國寫字樓市場遭受重創(chuàng)，一直處于低迷狀態(tài)。除了上海、青島、西安等部分城市最近有回暖跡象明顯外，包括北京的全國多地甲級寫字樓租金持續(xù)下滑，空置率進一步拉高。
這種分化趨勢在“北上廣深”等一線城市表現(xiàn)比較突出。
以上海為例，上海寫字樓市場需求持續(xù)提升，自去年二季度以來連續(xù)五季度呈現(xiàn)上揚局面，2021二季度上海甲級寫字樓凈吸納量40.04萬平方米,環(huán)比一季度增長10.2%,需求提升也使得上海甲級寫字樓空置率回落至18.8%。
而反觀北京，截至二季度末，北京市甲級寫字樓存量為124.54萬平方米，上半年新增供應約47萬平方米。大量的新增供應疊加高存量讓北京寫字樓市場依然處于供過于求的局面，空置率也被進一步拉高。
一組數(shù)據(jù)可以佐證。據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度，位于北京中央商務區(qū)的泰康集團大廈、東二環(huán)的北京泓晟國際中心以及麗澤金融商務區(qū)的平安幸福中心等項目入市，共計為北京甲級寫字樓市場帶來約26.3萬平方米的新增供應，推升整體市場空置率環(huán)比上升0.3個百分點達17.5%。
不過具體來看，北京核心商圈空置率卻有所下降，新增供應的入市也為企業(yè)選址提供了更多選擇。據(jù)該機構(gòu)報告顯示，受中央商務區(qū)和東二環(huán)新增供應持續(xù)放量的影響，核心商圈依舊成為受青睞的區(qū)域，季度凈吸納量占全市凈吸納量的65.8%，達12.9萬平方米，為自2018年一季度以來單季最高值。至此，五大核心商圈空置率環(huán)比下降0.6個百分點至10.0%。
降租金吸引客群 北京寫字樓二季度租金環(huán)比降2.5%
大量的新增供應加劇了項目的同質(zhì)化競爭和去化壓力，降低租金則依舊成為業(yè)主們吸引租戶的主要方式。據(jù)該機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受供應潮影響，北京全市和五大核心商圈市場租金分別繼續(xù)環(huán)比下降2.5%和2.2%至每月每平方米人民幣326.0元和378.2元。不難發(fā)現(xiàn)，新增供應推動市場成交持續(xù)活躍，競爭壓力致使租金水平下調(diào)。
從區(qū)域與企業(yè)成交分布來看，戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管廉峰哲表示：“龍湖北京麗澤天街二季度的正式運營和年底地鐵14號線的全線通車預示著麗澤金融商務區(qū)周邊基礎設施已逐步完善，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展勢頭將持續(xù)向好。同時，較低的市場租金和高空置率致使麗澤金融商務區(qū)本季度凈吸納量位居各商圈之首。從全市寫字樓租賃成交方面來看，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務類企業(yè)本季度繼續(xù)活躍，這幾大行業(yè)成交面積共占所有行業(yè)總成交面積的50%以上。”
其中，新興商圈備受市場關注，知名互聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)、律所、保險類企業(yè)較為活躍。事實上，無論是關于十四五規(guī)劃還是2021年的發(fā)展目標，都重點提到了科技自強可見，未來高科技領域?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要發(fā)展方向，這將會迎來大量的高新技術企業(yè)繁榮發(fā)展，為北京寫字樓租賃市場衍生出更多的租賃需求與活力。
“下半年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約90萬平方米的新增供應，預計，大量的新增供應或?qū)⒗^續(xù)拉高北京整體市場空置率，且平均租金水平或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。”對于下半年北京寫字樓市場的走勢，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東預測。
毋庸置疑，北京寫字樓下半年還將繼續(xù)迎來一波供應潮。
魏東進一步分析指出，五大核心商圈由于未來供應僅占下半年總新增供應量的36%，僅為32.5萬平方米，加之當中包括多年來沒有新增供應的中關村和燕莎商圈的高品質(zhì)項目。預計受市場青睞度高的影響，下半年五大核心商圈受新增供應影響或?qū)⒂邢?，市場租金和空置率表現(xiàn)將更為平穩(wěn)。
