近日，隨著武漢首輪集中土地供應(yīng)的結(jié)束，歷時(shí)近3個(gè)月、覆蓋全國(guó)22城的首輪集中供地收官。
對(duì)于房企而言，供地集中化不僅改變著其當(dāng)年拿地規(guī)劃，對(duì)于資金使用效率、杠桿平衡及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等方面亦影響重大。
與以往相比，供地集中化將會(huì)帶來(lái)哪些變化，呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)，將對(duì)各規(guī)模房企帶來(lái)哪些影響?多位專家向《人民樓視》欄目表示，更加嚴(yán)格的土拍舉措有效抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，保證了土地出讓市場(chǎng)的健康發(fā)展。而被供地集中化“打亂”了拿地節(jié)奏的各大房企，則面臨著資金實(shí)力、運(yùn)轉(zhuǎn)效率、杠桿平衡等多重挑戰(zhàn)。但也為房企整合上下游資源、優(yōu)化內(nèi)部資源配置提供了一次重要的契機(jī)。
22城住宅用地供應(yīng)量增加 市場(chǎng)熱度分化持續(xù)
目前，22城首輪集中供地?cái)?shù)據(jù)已全部出爐。與往年相比，22城整體溢價(jià)率得到了有效的控制。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上半年22城首輪集中供地總計(jì)成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規(guī)劃建筑面積1.11億平方米、土地價(jià)款總計(jì)1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率達(dá)15.1%。
按區(qū)域劃分來(lái)看，城市熱度分化依然顯著，“南熱北冷”現(xiàn)象較為明顯，其中以長(zhǎng)三角區(qū)域熱度最高。
數(shù)據(jù)顯示，北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達(dá)56.3%、40.4%以及40%。杭州與北京是首批集中供地成交金額最高的兩個(gè)城市，均破千萬(wàn)。廈門、深圳、鄭州、青島與長(zhǎng)春等城市首批供地不及全年住宅用地供應(yīng)的20%，預(yù)計(jì)后期供應(yīng)規(guī)模將明顯加強(qiáng)。
在溢價(jià)率方面，“南熱北冷”依然成立。杭州72%的地塊以“競(jìng)自持”的方式成交;北京1/3的地塊進(jìn)入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段;寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號(hào)。與之相比的是，長(zhǎng)春、青島的市場(chǎng)熱度一般。長(zhǎng)春38宗成交用地有66%的宗地以底價(jià)成交。青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價(jià)成交。
對(duì)于分化原因，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土拍實(shí)際上與城市基本面有關(guān)，也造成了企業(yè)對(duì)于各個(gè)城市的投資價(jià)值判斷的趨同?？傮w看，土地市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，各類炒作現(xiàn)象也得到明顯抑制。
各地創(chuàng)新土拍規(guī)則 穩(wěn)定價(jià)格作用凸顯
限地價(jià)、競(jìng)自持、觸頂搖號(hào)……在此次兩集中供地(即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng))中，不少地方政府圍繞“房住不炒”定位，創(chuàng)新推出多項(xiàng)“穩(wěn)價(jià)”舉措。“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”成為多數(shù)城市標(biāo)配。
據(jù)了解，蘇州、上海、鄭州等部分城市采用“一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則，并設(shè)定政府指導(dǎo)價(jià)格，相應(yīng)標(biāo)的最終將由最接近指導(dǎo)價(jià)格的競(jìng)價(jià)方所得。此舉不僅通過(guò)控制溢價(jià)率達(dá)到穩(wěn)地價(jià)效果，且一次性報(bào)價(jià)后并非價(jià)高者得，避免了土地成交過(guò)于集中在個(gè)別房企，有效實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。
具體來(lái)看，上海在首輪集中供地中，分別設(shè)置了地塊起始價(jià)、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，并將最高溢價(jià)率限定為10%。當(dāng)報(bào)價(jià)低于中止價(jià)時(shí)，則價(jià)高者得。若高于終止價(jià)，將進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。一次性書面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)。最終，地塊將由最接近一次性書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的競(jìng)標(biāo)者競(jìng)得。此舉不僅打破了“價(jià)高者得”的規(guī)律，也尤為考驗(yàn)房企對(duì)地塊的測(cè)算能力，有效實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。
億翰智庫(kù)報(bào)告指出，集中供地有四大政策相輔相成，從而控制土地市場(chǎng)熱度。除了高自有資金監(jiān)管外，集中供地實(shí)施“房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，通過(guò)“鎖死”地價(jià)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)也保障了房企一定的利潤(rùn)空間，整體符合國(guó)家政策邏輯“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。這一系列政策及配套措施或?qū)⒊蔀槠渌鞘兄贫ㄍ僚恼叩哪０濉?/p>
值得關(guān)注的是，在土地使用方面，一些城市對(duì)保障性住房的供給明顯增大，部分土地設(shè)置了配建保障房建設(shè)比例的硬性條件。這意味著，房企若想順利拿地并承建相應(yīng)住宅項(xiàng)目，也需對(duì)應(yīng)承擔(dān)一定比例的保障性住房建設(shè)工作。
以深圳為例，在深圳本次集中供地出讓的6宗地塊中，有三宗地塊明確注明需“競(jìng)配建只租不售人才房”。根據(jù)《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2021年深圳將計(jì)劃供應(yīng)居住用地363.3 公頃，其中公共住房用地214公頃，占比近六成。武漢雖未在拍地規(guī)則上對(duì)地價(jià)進(jìn)行限制，但在多數(shù)地塊出讓公告里標(biāo)明基礎(chǔ)配建、保障房、產(chǎn)業(yè)引入等需求，定向性明顯。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登向《人民樓視》表示，新的措施總體上有效抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，保證了土地出讓市場(chǎng)的健康發(fā)展。但需要重視的是，該類限價(jià)政策在部分熱點(diǎn)城市實(shí)施效果有限，不少熱點(diǎn)城市或熱點(diǎn)板塊依然出現(xiàn)了大面積的“熔斷”現(xiàn)象。
“地方政府需要根據(jù)本次集中土地拍賣中出現(xiàn)的現(xiàn)象，不斷動(dòng)態(tài)優(yōu)化其供地方案和地拍賣政策，以促進(jìn)土地市場(chǎng)在空間與結(jié)構(gòu)層面都能實(shí)現(xiàn)供需平衡。”
供地“變奏”房企運(yùn)營(yíng)能力受考驗(yàn)
集中供地改變了房企的拿地節(jié)奏，無(wú)形中也考驗(yàn)著各家房企的資金實(shí)力和運(yùn)轉(zhuǎn)能力。
穆迪副總裁、高級(jí)分析師黎錦雄稱，與規(guī)模較小的同業(yè)相比，財(cái)力更為雄厚的大型開(kāi)發(fā)商擁有更多資金和流動(dòng)性可用于購(gòu)入最理想的地塊。“這種差異將加速行業(yè)整合。”
面對(duì)前期集中拿地和后期集中開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“聯(lián)合拿地”成為不少房企在此輪集中供地中的策略之一。
據(jù)貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩介紹，盤點(diǎn)首輪22城集中供地中最愛(ài)聯(lián)合拿地的10家房企，濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單，其后金科、卓越、首開(kāi)均保持60%(含)以上的聯(lián)合拿地比例。
“本次多地集中供地改革，對(duì)房地而言無(wú)疑是一種新的挑戰(zhàn)。” 姜先登表示，大量中小型房企受資金壓力影響，普遍拿地積極性不高。未來(lái)受集中供地政策影響，房企的拿地策略將會(huì)進(jìn)一步分化，主要一二線城市的土地拍賣可能將成為各大頭部房企間的博弈，而中小型房企的競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的將主要集中非核心城市。
盡管供地集中化對(duì)房企帶來(lái)的挑戰(zhàn)不小，但也為房企整合上下游資源、優(yōu)化內(nèi)部資源配置提供了重要契機(jī)。
“在‘三道紅線’之下，房企規(guī)模相對(duì)固化，處于不同條件下的房企正在進(jìn)行不同的嘗試，特別是中游房企，更加強(qiáng)調(diào)細(xì)分市場(chǎng)的挖掘和中短期市場(chǎng)行情的準(zhǔn)確把握。”潘浩說(shuō)。
姜先登認(rèn)為，房企需要在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，以滿足大量項(xiàng)目同步推進(jìn)的要求。與此同時(shí)，各家房企間應(yīng)加大在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、員工培訓(xùn)等環(huán)節(jié)的合作，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，從而順利適應(yīng)新環(huán)境下的市場(chǎng)格局。
