據(jù)市場報道，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%。
這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。上述消息被一些房企確認(rèn)。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行此“定量政策”，對于行業(yè)而言，無疑是一項重大利空，以往憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展的房企們的“七寸”將被摁住。
消息放出四天前的7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)‘三線四檔’融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。”當(dāng)日，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)亦表態(tài)，“下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則”“加強(qiáng)住房、土地和金融信貸政策協(xié)調(diào)”。
四天后，市場很快有了響應(yīng)。
告別“滾雪球”模式
“房企“滾雪球”式的發(fā)展模式將在行業(yè)內(nèi)沒有生存空間。”針對上述消息，一位上市房企的觀察人士表示。
事實(shí)上，早在2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，央行、住建部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。具體內(nèi)容包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1等規(guī)則。這一規(guī)則被房地產(chǎn)人士稱為“三道紅線四檔兩觀察”。
彼時，拿地銷售比是“兩個觀察”指標(biāo)之一，如果近一年拿地銷售比高于40%或連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，房企需要對拿地資金來源做解釋。而此次直接要求房企拿地銷售比不得超過40%，預(yù)示著“兩觀察”指標(biāo)或?qū)⒄降巧蠚v史舞臺。
40%拿地金額占比上限，在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，大大限制了房企運(yùn)用財務(wù)杠桿和高周轉(zhuǎn)來做大規(guī)?；剞D(zhuǎn)空間，對于地方政府土地出讓金收入的負(fù)面影響也是必然的，但總體而言有利于房企財務(wù)運(yùn)行與現(xiàn)金流回歸到安全穩(wěn)健區(qū)間。
另一位房地產(chǎn)金融人士表示，這一監(jiān)管政策的設(shè)置，短期內(nèi)無疑于直接抓住了房企融資的“七寸”。根據(jù)“三道紅線四檔兩觀察”政策，房企的有息負(fù)債增速與金融穩(wěn)定評價結(jié)果相結(jié)合，從控規(guī)模、降杠桿等方面發(fā)力，將有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展韌性。
不難發(fā)現(xiàn)，“三道紅線四檔兩觀察”政策，除了拿地銷售比政策外，其他都是財務(wù)要求、對房企現(xiàn)金流與負(fù)債安全的保證。而只有拿地銷售比這條是堵住房企發(fā)展的快速路，意味著開發(fā)商不能高杠桿、快周轉(zhuǎn)，以規(guī)模效應(yīng)撬動房企“大躍進(jìn)“。
房企已嗅到變化
這或是對房企們的一次集體“限速”。最先嗅到政策變動的是房企，房企拿地銷售比在上半年已經(jīng)發(fā)生了變化。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值降至29.3%，低于40%紅線。2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點(diǎn)，拿地強(qiáng)度明顯下降。當(dāng)然，并不是所有房企都放緩了拿地速度。更準(zhǔn)確地講，上半年房企拿地規(guī)模變動開始逐漸分化。來自億翰智庫的數(shù)據(jù)亦能佐證這一變化。億翰智庫統(tǒng)計15家公布數(shù)據(jù)的房企顯示，15家房企中，越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地和保利發(fā)展4家拿地銷售比超過40%，分別為103%、62%、54%、42%。
4家房企的共同點(diǎn)是截至2020年底其“三道紅線”均處于“綠檔”，且國企央企的屬性讓其在融資端具備優(yōu)勢。億翰智庫研究機(jī)構(gòu)分析指出，買地金額不得超年度銷售額40%的限制條件，短期內(nèi)無疑于限制了房企的擴(kuò)張速度與拿地?zé)崆?，但長期來看可以建立起房企更健康更有序的發(fā)展機(jī)制，并輔助“房住不炒”基調(diào)的平穩(wěn)運(yùn)行。上述政策一旦落地，勢必對整個房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房企的拿地策略產(chǎn)生影響。
如何降低拿地銷售比，房企在規(guī)則內(nèi)拿更多地?一位研究機(jī)構(gòu)人士分析，一是部分房企可能會繼續(xù)下沉潛力三四線，因為受行業(yè)政策調(diào)控影響，一二線城市土拍市場熱度較高，整體拿地成本較高。而三四線城市地價則相對較低，利潤空間顯著更大。二是采取政企合作模式，B2G模式將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一大發(fā)展方向。一方面，房企直接與地方政府接洽，以勾地等方式獲取項目開發(fā)資格，能夠有效的控制拿地成本，拿到更便宜的地，提升項目毛利率，有利于直接降低拿地與銷售比。
“但無論如何，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式在房地產(chǎn)行業(yè)里越來越行不通了。未來，要想在行業(yè)內(nèi)立足，還是要回歸到產(chǎn)品本位。”上述上市房企的觀察人士表示。
