繼去年“三道紅線”的金融信貸“緊箍咒”后，房企今年面臨的是“面粉”問題：集中供地“打補丁”意味著借錢買地行不通、房企拿地資金須符合“投銷比小于40%”的紅線釋放出更加嚴控的政策信號……拿地問題在近日陸續(xù)舉行的中期業(yè)績會上，成為拋向房企管理層最多、也最尖銳的話題。從房企回復中，羊城晚報記者發(fā)現，面對這一記重錘，房企日子確實更難了。業(yè)界分析，土地市場調控已進入深水區(qū)，在“穩(wěn)地價”后，“房地聯動”也將伴隨而來，房地產開發(fā)的利潤水平只有一個“降”字。
借錢買地行不通了
今年上半年的“土地‘兩集中’政策（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）實施后，第一批集中供地在全國22個城市鋪開，土地市場的熱情被瞬間點燃。然而，坊間盛傳，在8月11日自然資源部召開的閉門會議中，對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個方面：
首先，參與商品住宅用地競買企業(yè)應當具有房地產開發(fā)資質。住宅用地落實“限購”政策，非開發(fā)類的房企不具備拿地資格。同時，聯合競拍的房企中，開發(fā)類房企所占的股權必須大于50%。
第二，要求建立有效的購地審查制度。將現行政策工具箱中“建立購地資金來源審查制度”，由可選用的政策措施改為統一實施的政策措施。房企拿地不得超過年銷售額40%。第三，規(guī)定單宗住宅用地溢價率不得超15%。第四，不以競配建等方式增加實際地價。
本次會議所傳達出的內容，也解釋了近期部分城市的二次集中推地生變原因。近期，深圳、天津、青島、惠州、上海等地相繼終止或延期第二批土地“兩集中”掛牌出讓。即將進行的第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點城市則給土拍規(guī)則再打“補丁”，如杭州修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價規(guī)則。蘇州也明確禁止開發(fā)商絕對控股的子公司不得參與到同一地塊的競拍。8月10日，天津對房企的拍地資金予以明確規(guī)定，不僅須以自有賬戶交納競買保證金，還需提交股東未違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利的資金來源承諾。換言之，借錢買地行不通了。
房企“活下去”的策略現分化
雖然上述內容暫時還未得到正式確認，但已被業(yè)內稱為“810土拍新規(guī)”，可謂直擊痛點、影響重大。其與近期購房市場“打補丁”的動作非常相似，其實是對土地市場政策進行的一次系統、全面、務實、高效的打補丁操作。
沒有“面粉”，更遑論“面包”？對此，各上市房企相繼舉行中期業(yè)績會之際，公司管理層如何應對“面粉”新規(guī)，是“躺平”策略還是選擇突圍，成為投資人、媒體的關注點。
越秀地產可謂集中供地模式的“受益者”，上半年斬獲頗豐。“22城實施集中供地后，我們抓住了機會新進了一些城市，還是比較有利的。”越秀地產董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在業(yè)績會上表示，從今年的投資規(guī)模來看，在拿地方面堅持“以銷定投”原則，一般投資額占銷售額的40%以內，在保持信用評級和符合“三道紅線”要求前提下，會按照全年投資強度來鋪排投資任務。他同時強調，跟以前的投資標準沒太大差異，公司會按照盈利水平去設定目標。
時代中國董事會主席岑釗雄在業(yè)績會上透露，在公開市場和進入的城市，會按照投資的邏輯進行投資。“下半年第二和第三次集中供地，我們會根據市場的情況做決定。我們的策略是非常清楚的，預計土地市場下半年區(qū)域平穩(wěn)。”
毫無疑問，集中供地對房企資金調配能力提出更大挑戰(zhàn)，尤其是政策性“打補丁”進一步把房企拿地框定在了一定的范圍內。但目前來看，不少房企的拿地興趣并未受影響，只是方式更多元化了。林昭遠就表示：“目前市場企業(yè)的形態(tài)不一樣，收并購機會也會多一些，我們也在通過多渠道投拓，在非公開市場拿地和收并購。”
不過，萬科董事會主席郁亮就要求萬科下半年要收緊投資。他認為萬科現在最大的問題不是手里沒貨，而是消化不良，下半年最重要的是加快去庫存。
“面粉補丁”對購房者或是好事
“這是蠻好的打補丁的補充，在這樣的政策底下，除了房價穩(wěn)定，也希望地價穩(wěn)定。”岑釗雄在被問到有關拍地政策和打補丁的措施時表示，在這種背景下，有利于整個房地產行業(yè)和政策的長遠穩(wěn)定，讓房價不會大起大落，對行業(yè)來說是好消息。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，“不以競配建等方式增加實際地價”這一新規(guī)可以看出，這一條款某種程度上是惠及或利好房企的，說明此類調控是希望土地市場競拍更公平、更科學、更有效。
廣東省房協理事、同創(chuàng)卓越有限公司總經理趙卓文則認為，“穩(wěn)地價”進入新階段。土地出讓不止有“集中供地”的要求，出讓規(guī)則也面臨重大調整。在他看來，在“穩(wěn)地價”后，“房地聯動”也將伴隨而來。“地價被控制住了，并不意味著開發(fā)商的利潤提升。相反，隨著‘房價、地價聯動機制’的建立，房地產開發(fā)的利潤水平只有一個‘降’字。”
業(yè)界老行尊告訴記者，這個政策補丁無論對于開發(fā)商也好還是消費者也罷,都是好事。對開發(fā)商而言，拿地會變得更加公平。與此同時，也讓資金鏈緊張以及一些實力較弱的企業(yè)無法拿地，加劇行業(yè)分化。
對購房者而言，政策補丁讓資金實力強勁的開發(fā)商在拿地的時候被篩選出來，實力強勁的開發(fā)商后期開發(fā)樓盤出現問題概率小，所以從這個角度來看，對購房者是好事。且在“房企拿地不得超過年銷售額40%”的新規(guī)下，鼓勵房產銷售，限定炒房，大量減少房屋庫存，對市場有“穩(wěn)供應”的作用。
