買房要支付一大筆中介費(fèi)、賣房還要擔(dān)心中介靠不靠譜……二手房交易市場(chǎng)存在的一些亂象，困擾著房東與購(gòu)房者。而最近，杭州出臺(tái)的一個(gè)舉措，為房屋交易提供了新途徑，迅速引發(fā)熱議。
8月18日，杭州市住保房管局主管的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)正式上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房東不需要找房產(chǎn)中介，可以直接將房源掛在該平臺(tái)進(jìn)行展示，購(gòu)房者則通過(guò)該平臺(tái)聯(lián)系房東，雙方直接進(jìn)行交易。這種模式下，不僅能省去數(shù)萬(wàn)元乃至更多的中介費(fèi)，房東與購(gòu)房者還能直接接觸，這讓一些網(wǎng)友十分興奮，有人直接呼吁進(jìn)行全國(guó)推廣。
但進(jìn)一步思考就會(huì)發(fā)現(xiàn)，沒有房產(chǎn)中介的參與，復(fù)雜的房屋交易可能會(huì)讓房東與購(gòu)房者“抓狂”。比如，房屋產(chǎn)權(quán)是否有問(wèn)題、房屋是否抵押、銀行貸款怎么申請(qǐng)、是否是兇宅、資金如何存管等，都需要專業(yè)人士的幫助。杭州相關(guān)政府部門人士也稱，如果交易流程復(fù)雜，建議還是通過(guò)專業(yè)的中介公司進(jìn)行交易。
保證房源真實(shí) 網(wǎng)站仍比較卡頓
18日，據(jù)杭州市住保房管局消息，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。
杭州市住保房管局稱，上線的“個(gè)人自主掛牌房源”功能，打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過(guò)程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端。
為此，中新經(jīng)緯客戶端于20日上午在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上進(jìn)行了體驗(yàn)。從杭州市住保房管局官網(wǎng)點(diǎn)擊“二手房交易監(jiān)管服務(wù)”后，就進(jìn)入了該平臺(tái)，再先后點(diǎn)擊“房源掛牌”“個(gè)人自主掛牌房源”，就可以進(jìn)行個(gè)人用戶注冊(cè)。用戶注冊(cè)時(shí)，需要填寫真實(shí)姓名、身份證號(hào)、手機(jī)號(hào)及手機(jī)驗(yàn)證碼。
完成實(shí)名注冊(cè)后，即可使用“個(gè)人自主掛牌”功能，在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，完成房源自主掛牌。
對(duì)于購(gòu)房者而言，在該平臺(tái)實(shí)名注冊(cè)后，即可在“掛牌房源公示”欄內(nèi)查詢個(gè)人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源。通過(guò)個(gè)人實(shí)際需求篩選價(jià)格、面積、戶型、城區(qū)等條件，鎖定心儀房源。
杭州市住保房管局強(qiáng)調(diào)，平臺(tái)發(fā)布的所有房源均經(jīng)過(guò)房管部門核驗(yàn)，具備唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效。此外，平臺(tái)新設(shè)置了用戶身份智能分類功能，實(shí)現(xiàn)個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開放，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。
不過(guò)，中新經(jīng)緯客戶端在該網(wǎng)站進(jìn)行體驗(yàn)時(shí)，系統(tǒng)比較卡頓，體驗(yàn)感較主流房產(chǎn)交易平臺(tái)仍有一定距離。由于一些網(wǎng)頁(yè)始終打不開，未能看到當(dāng)前個(gè)人房源掛牌數(shù)量，據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，平臺(tái)上線僅一天的時(shí)間，已經(jīng)有162套個(gè)人自主掛牌房源掛網(wǎng)。
跳過(guò)經(jīng)紀(jì)人 省下幾萬(wàn)元中介費(fèi)？
“個(gè)人自主掛牌房源”功能一經(jīng)上線，就引發(fā)關(guān)注。有網(wǎng)友表示，以現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，完全可以做到由房管部門開發(fā)一個(gè)買賣雙方二手房交易的窗口，這是未來(lái)的趨勢(shì)。也有網(wǎng)友稱，二手房交易完全在房管部門搞定，能為老百姓節(jié)省很多成本，而且更可信、更有保障。
杭州的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)中新經(jīng)緯客戶端介紹，杭州市當(dāng)前二手房中介費(fèi)是：總房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)，向房東、購(gòu)房者各收取房款的1.5%；總房?jī)r(jià)超過(guò)100萬(wàn)元，向房東、購(gòu)房者各收取房款的1%。按照一套300萬(wàn)元的房子計(jì)算，如果在該平臺(tái)成交，就意味著可以省下6萬(wàn)元的中介費(fèi)。
對(duì)于上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能初衷，杭州相關(guān)部門進(jìn)行了回應(yīng)。19日，杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉在接受錢江晚報(bào)采訪時(shí)說(shuō)：“我們此舉的主要目的便民，為個(gè)人房東賣房提供一個(gè)全新的售賣渠道。房東可以把房源掛在我們平臺(tái)上的同時(shí)，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會(huì)。”
不過(guò)，有過(guò)二手房買賣經(jīng)歷的人都知道，房屋交易絕不僅僅是提供一個(gè)房源信息，背后還有很多流程要走。一位網(wǎng)友說(shuō)：“自己辦過(guò)戶、打房款嗎？沒有第三方監(jiān)管賬戶，哪位敢把幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)的房款打給房東？房東也不可能把房子先過(guò)戶給你，再收錢。”
“如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來(lái)看還無(wú)法繞開中介。”胡萍莉坦言，如果是買賣雙方談好了房?jī)r(jià)，且產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)貸款需求的，通過(guò)“房東直賣”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。買賣雙方可直接前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復(fù)雜，建議還是通過(guò)專業(yè)的中介公司。她還透露，平臺(tái)將會(huì)考慮設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，解決買賣雙方的后顧之憂。
中介要顫抖？
房管部門搭建房源發(fā)布平臺(tái)、并由房東與購(gòu)房者自行交易，杭州并非首創(chuàng)。
2020年5月，河南永城市取締一批房地產(chǎn)“黑中介”，并禁止在房產(chǎn)交易平臺(tái)發(fā)布房源信息。當(dāng)時(shí)，該市政府部門組建的商品房網(wǎng)簽中心，成了永城唯一正規(guī)的房產(chǎn)交易平臺(tái)，不過(guò)，通過(guò)該網(wǎng)簽中心辦理交易要收取1%的服務(wù)費(fèi)。
今年6月，深圳市住建局官網(wǎng)上線了“二手房交易系統(tǒng)”，但幾小時(shí)后就下架了。據(jù)悉，該系統(tǒng)包含“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”三個(gè)板塊，其中的“我要自助賣房”也掀起了關(guān)于是否“取消中介”的談?wù)摗?/p>
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，杭州的新舉措有“去中介化”的意味，或者說(shuō)彌補(bǔ)了房產(chǎn)中介服務(wù)的一些弊端。當(dāng)前全國(guó)二手房交易中，約85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成的，房東和購(gòu)房者自主交易的比例不高，而且由于沒有平臺(tái)支持，自主交易風(fēng)險(xiǎn)很大。杭州搭建直售平臺(tái)能夠提高直接交易的比例，為房東和購(gòu)房者增加了更多選擇。
空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)同杭州的做法是為房東提供了一個(gè)新選擇，增加房源展示渠道，但是，“只有平臺(tái)有流量的情況下才能成立，如果沒有流量，對(duì)于房東沒有任何意義。”房東直售在國(guó)內(nèi)之所以沒有市場(chǎng)空間，是因?yàn)榉繓|的期望永遠(yuǎn)是賣高，掛牌價(jià)一般都明顯超出實(shí)際成交價(jià)，在正常的市場(chǎng)條件下，議價(jià)率會(huì)達(dá)到5%左右，下行市場(chǎng)中會(huì)達(dá)到5-10%。基于此，購(gòu)房人一定要經(jīng)過(guò)大量的帶看和比對(duì)，并在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，通過(guò)雙方談判把價(jià)格降低。即使在成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，哪怕是親戚朋友之間的房屋交易，也大多會(huì)委托經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)閭€(gè)人之間直接談判的效率不高。
楊現(xiàn)領(lǐng)還稱，在互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)達(dá)、信息對(duì)稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率不僅不會(huì)下降，反而會(huì)上升。如今，一線城市的中介滲透率達(dá)到85%以上，且逐年提升，原因是交易復(fù)雜度上升，換房比例上升，一個(gè)交易可能會(huì)涉及五六個(gè)買家或賣家，連環(huán)交易，錯(cuò)綜復(fù)雜，我中有你，你中有我，沒有“直售”的可能性。
從二手房交易的復(fù)雜性上，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅進(jìn)行了分析。她稱，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)會(huì)核驗(yàn)房源本身及房主信息的真實(shí)性，但房源信息并不止于此，房源貸款及抵押信息、是否正在出租、是否掛有戶口等也關(guān)系到對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)判，而這些又是購(gòu)房人無(wú)法全面了解的。此外，找到合適房源后，還要經(jīng)歷看房、選房、價(jià)格談判、簽約、過(guò)戶、貸款、交付等一系列復(fù)雜過(guò)程，而這些交易環(huán)節(jié)，只有專業(yè)機(jī)構(gòu)能夠輔助完成。因此，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仍具備不可替代性。
(中新經(jīng)緯客戶端 薛宇飛)
關(guān)鍵詞： 中介 二手房 經(jīng)紀(jì)人 自主交易
