近期，樓市發(fā)生了一系列此前從未有過的現(xiàn)象，其背后的意義值得我們思考。
樓市正經(jīng)歷前所未有的變化
從源頭端政府在全面“控地價”。目前，集中供地全面暫停，土地財(cái)政的邏輯推倒重來。在降地價的基礎(chǔ)上，“地價—房價”連動，從而帶動房價的降低。
嚴(yán)控城市“大拆大建”。舊改全面告別“運(yùn)營城市、推高房價”的舊邏輯。住建部發(fā)文要求老城區(qū)更新最多拆20%，主要拆違建和危房(連片城中村不能短時間大拆，租金漲幅控制在5%)。舊改要以修繕加固為主，只做“微改造”，重點(diǎn)是公共服務(wù)補(bǔ)短板、成套化改造保障性租賃住房。
保障房成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。上海、深圳、廣州等地均將保障性住房和租賃住房作為未來新增住房供應(yīng)的主體。
二手房交易全面“降成本”。近日，杭州、深圳都有上線“二手房交易系統(tǒng)”的苗頭。一旦這種做法真正成熟推廣，不僅節(jié)約了中介環(huán)節(jié)的代理成本，更通過“真房源”降低了信息不對稱成本。當(dāng)二手房參考價普及，二手房價格管控將和新房價格控制一起形成“降房價”的聯(lián)動效應(yīng)。
在人口凈流入的大城市，限價房源和公辦學(xué)位都是公共產(chǎn)品，要分配給最需要的人。大城市熱銷項(xiàng)目(登記購房者多于推盤量)啟動積分排序，按是否為首套、入戶或社保繳納時間排序購買。打擊學(xué)區(qū)房以后，公辦學(xué)位分配的積分原則也參照以上規(guī)則。
樓市調(diào)控高頻密集。哪個城市有問題，政府馬上“打補(bǔ)丁、補(bǔ)漏洞”;若調(diào)控政策不一定見效，那就再出招進(jìn)一步收緊金融信貸政策。如此，當(dāng)城市的房貸利率高到一定程度，再加上資金機(jī)會成本、房子持有成本等，炒房收益就索然無味了。
樓市發(fā)展到了需要變革的階段
前文提到的種種變化最終都指向當(dāng)下樓市一個新的底層邏輯：即全面降低住房消費(fèi)成本，打擊資本在地產(chǎn)領(lǐng)域的“作奸犯科”，更加強(qiáng)調(diào)住房在保障民生上的絕對主體。這與近期打擊教育培訓(xùn)，嚴(yán)控資本無序擴(kuò)張等政策，本源是一致的。
二十多年來，樓市經(jīng)歷了幾輪上漲周期。當(dāng)下，貌似樓市需求還很旺盛，但需求結(jié)構(gòu)卻表現(xiàn)出一種畸形。很多一線大城市新房供應(yīng)越來越趨于“大戶型”化，滿足剛需人群的小戶型房子的供應(yīng)量在減少。
這是因?yàn)楫?dāng)前需求端具有“買單能力”的群體已發(fā)生變化，高收入人群、換房人群、過度“加杠桿”人群成為主流，新市民和無房戶等剛需客群變少。
如果樓市的這種畸形供求結(jié)構(gòu)、運(yùn)行邏輯繼續(xù)演繹，將會使行業(yè)陷入危險(xiǎn)境地?？傊?，中國樓市的發(fā)展不能以犧牲住房的民生屬性和剛需人群的基本福利為代價。
共同富裕對樓市意味著什么?
近日，中央財(cái)經(jīng)委員會第十次會議召開，研究扎實(shí)促進(jìn)共同富裕問題。會議提出，必須把促進(jìn)全體人民共同富裕作為為人民謀幸福的著力點(diǎn)。
住房在調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)共同富裕等方面的作用不可忽視。
其中，最值得重視的是保障性租賃住房。發(fā)展保障性租賃住房，著力做好新市民和青年人的住房保障，已成為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。保障性租賃住房有五個來源渠道：集體用地建設(shè)、商辦改租賃、自有用地建設(shè)、園區(qū)行政辦公及生活服務(wù)配建、新增地塊建設(shè)。
當(dāng)前政策設(shè)計(jì)的思路很明顯，即大力發(fā)展讓新市民和無房戶等剛需客群能在城市“扎根”的保障性租賃住房。而那些手上有地、有房的群體，不可能再指望通過舊改、拆遷，跟開發(fā)商合作，搞商品房開發(fā)“發(fā)橫財(cái)”，或給員工搞商品房福利。
會議還提出，要著力擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，抓住重點(diǎn)、精準(zhǔn)施策，推動更多低收入人群邁入中等收入行列。暢通向上流動通道，給更多人創(chuàng)造致富機(jī)會，形成人人參與的發(fā)展環(huán)境。而新市民、年輕人，恰恰就是擴(kuò)大中等收入群體的重點(diǎn)，也迫切需要“向上”的流動渠道。
通過為這些新市民、年輕人提供配備完善的保障性租賃住房，成為促使這部分群體真正“扎根”城市、向中等收入群體邁出的第一步。
總之，政府正通過一系列政策，不斷降低居民住房成本，讓更多的人看到在就業(yè)地城市安居樂業(yè)的希望。
關(guān)鍵詞： 樓市 宏觀調(diào)控 房價 社會保障
