9月8日，作為土拍規(guī)則調(diào)整后首個重啟集中供地的城市，福州最終成交14宗地塊，成交總額76.07億元。此外，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓，福州第二批集中供地正式收官。同日，青島迎來第二次集中土拍首日，32宗地塊均以底價出讓，總金額約為142.55億元。
“雙集中”供地政策是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措，目的是更好地穩(wěn)地價、穩(wěn)房價。由于部分熱點城市首批供地時溢價較高，多宗封頂，讓本應(yīng)早已啟動的熱點城市第二批集中供地計劃在8月初按下“暫停鍵”，重新調(diào)整拍賣規(guī)則。限制溢價、觸頂搖號、禁“馬甲”、競品質(zhì)、競現(xiàn)房銷售面積……政策工具箱實招頻出。
集中供地出讓規(guī)則生變
今年5月，熱點城市首批集中供地紛紛啟動。北京首批30宗宅地最終以1109.71億元的價格成功出讓，地塊平均溢價率6.4%。杭州57宗土地成功出讓，44宗地達(dá)到封頂價，總成交額1178.2億元。重慶46宗土地成功出讓，其中22宗土地溢價率超過50%，最高達(dá)130%。
“畸高的溢價率和不斷上漲的地價，違背了當(dāng)時集中供地‘穩(wěn)房價’‘穩(wěn)地價’政策的初衷。”有關(guān)人士表示，由于部分熱點城市房地產(chǎn)市場熱度高，房企參拍集中，控制土地價格難度較大，相關(guān)部門臨時叫停了第二批集中供地，要求調(diào)整土地出讓規(guī)則，引導(dǎo)房企理性參與二批次地塊競買。
降低“面粉”價格是控制“面包”價格的前提。就出讓規(guī)模來看，貝殼研究院統(tǒng)計的11個城市在第二批次出讓的住宅規(guī)劃建面合計為4919萬平方米，相比首批次增長8.8%。其中，深圳、廈門和青島供應(yīng)分別增長209.09%、167.1%、114.16%。
在土地價格方面，業(yè)內(nèi)人士表示，對于土地溢價率，有關(guān)部門明確單宗住宅用地溢價率不得超過15%，決不允許通過提高起拍價方式調(diào)整溢價率，嚴(yán)格控制城市樓面價新高。
根據(jù)重慶第二批集中供地集中出讓的42宗土地，起始出讓總價約316億元，溢價率不高于15%。天津?qū)⒊鲎尩?1宗地塊，從首批次溢價不高于50%下調(diào)至不高于15%;深圳第二批集中供應(yīng)地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%降至15%。杭州一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%。南京新規(guī)最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%。
保利投顧研究院表示，全國多城二輪供地規(guī)則的改變，更加聚焦于“控溢價”“房企資質(zhì)”和“住房品質(zhì)”上，取消配建等規(guī)則的改變，意味著調(diào)控從單純“穩(wěn)住地價”向“穩(wěn)住實際地價”轉(zhuǎn)變。
嚴(yán)控資金來源
第二批集中供地對于參拍房企資金的要求明顯提升。9月8日，西安發(fā)布的第二次集中土地出讓公告明確，參與競買的企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保和其他相關(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預(yù)付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。
北京方面，要求競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式，將其股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方。
武漢明確，同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買;并且將加強(qiáng)購地資金來源審查，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，并且還將強(qiáng)化企業(yè)誠信檔案管理。
一位房企人士表示，對于開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和資金來源審查的要求，可最大限度避免非法資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于為穩(wěn)健、理性的企業(yè)創(chuàng)造更加公平的競爭環(huán)境，維護(hù)“三穩(wěn)”目標(biāo)。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，明確競買企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、土地款需均為競買人自有資金、禁馬甲公司，能有效降低非開發(fā)類企業(yè)參與住宅用地炒作的現(xiàn)象，疊加嚴(yán)控自有資金來源，能更有力減少房企借聯(lián)合開發(fā)提高拿地資金杠桿的風(fēng)險與隱患。這也讓中小規(guī)模房企、本土房企均有機(jī)會競地成功，形成多元競爭局面。
“提質(zhì)”成土拍標(biāo)配
值得一提的是，此次北京創(chuàng)新引入“競現(xiàn)房銷售面積”規(guī)則;杭州也有10宗地明確要求現(xiàn)房銷售。武漢方面，在地價到達(dá)上限后，將依次采取“競地價款的付款進(jìn)度”“競現(xiàn)房銷售的比例”“競?cè)b修房屋的比例”等三種方式，優(yōu)選履約能力高、資金實力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)參與項目建設(shè)。
一位房企人士表示，現(xiàn)房銷售更考驗企業(yè)的融資和成本控制能力，促進(jìn)企業(yè)不斷提升自身運營能力和管理水平，推動整個行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。同時，也可從一定程度上降低房屋集中上市可能帶來的市場風(fēng)險，促進(jìn)房屋分批次有序供應(yīng)。
潘浩表示，對購房者而言，現(xiàn)房銷售能更直觀地確保質(zhì)量和品質(zhì)，保障消費者權(quán)益;對開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售無疑對資金周轉(zhuǎn)能力有更嚴(yán)格的要求。資金實力不足以及資金運轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場。
值得一提的是，多個城市取消競配建，同時增設(shè)定品質(zhì)、競品質(zhì)等要求。其中，南京、成都增設(shè)定品質(zhì)，青島、沈陽競拍規(guī)則調(diào)整為“限地價+競品質(zhì)”。
以北京為例，北京第二次集中供地的43宗地塊中，36宗地為競品質(zhì)宗地，其占比84%，相比于首輪8宗地，占比27%有明顯提升。
潘浩表示，7月，住建部已明確肯定北京競品質(zhì)的舉措，從已出臺第二次集中供地規(guī)則的城市來看，多數(shù)城市已將競品質(zhì)作為土拍市場的重要規(guī)則之一，未來有望在更多城市擴(kuò)容，競品質(zhì)方案或成為土拍市場的標(biāo)配規(guī)則。
此外，部分城市上調(diào)保證金比例、禁止合作開發(fā)等規(guī)則，比如杭州保證金比例統(tǒng)一上調(diào)至20%，蘇州保證金比例統(tǒng)一上調(diào)至50%，南京部分地塊禁止合作開發(fā)。強(qiáng)化違規(guī)懲處，青島、蘇州明確提出違規(guī)競買人3年內(nèi)不得參與土拍。北京方面還規(guī)定，拿地企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中若有違法違規(guī)行為，或企業(yè)原因出現(xiàn)群訴群訪和負(fù)面輿情的，將取消其競買資格。
