9月，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”時(shí)期，但目前市場(chǎng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)“乏力”，不復(fù)往年的火爆場(chǎng)景。

在部分城市加碼調(diào)控政策以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，也有部分城市通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)或出臺(tái)政策的方式，限制房企降價(jià)，被行業(yè)媒體稱(chēng)之為“限跌令”。

“限跌令”的出現(xiàn)引起了廣泛關(guān)注，意味著各地樓市已經(jīng)開(kāi)始分化，且進(jìn)入雙向調(diào)控時(shí)代。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，已經(jīng)有湖南岳陽(yáng)、河北唐山、云南昆明、遼寧沈陽(yáng)、江蘇江陰等6個(gè)城市先后發(fā)布“限跌令”，基本都是三四線(xiàn)城市。

在各地政策的不斷出臺(tái)、金融監(jiān)管日趨嚴(yán)格的情形之下，“三線(xiàn)四檔”、土拍“兩集中”也對(duì)于各地樓市的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期起到了一定作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期，不少企業(yè)融資渠道受限、銷(xiāo)售回款困難，開(kāi)始采用降價(jià)銷(xiāo)售的方式加速回款，緩解困境。

“限跌令”以三四線(xiàn)城市為主

8月9日，湖南岳陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住宅往前成交價(jià)格限制的通知》，這是2021年全國(guó)首個(gè)限制房?jī)r(jià)跌幅的政策?！锻ㄖ分忻鞔_，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，其實(shí)際成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買(mǎi)賣(mài)合同;若開(kāi)發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格，6個(gè)月才可以申請(qǐng)調(diào)整。

而后，云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽(yáng)、湖南株洲先后召開(kāi)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理，遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)防惡意降價(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序，立即停止違規(guī)銷(xiāo)售行為，下架所有涉嫌低價(jià)銷(xiāo)售的房源信息。

8月31日，江蘇江陰市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》中明確規(guī)定，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

經(jīng)過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，“限跌令”政策出臺(tái)的目的主要在于打壓惡意降價(jià)行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)可以看出發(fā)布“限跌令”的6個(gè)城市基本都是處于市場(chǎng)下行趨勢(shì)，庫(kù)存壓力大且市場(chǎng)去化緩慢。

對(duì)此現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“目前樓市分化現(xiàn)象明顯，一、二線(xiàn)城市預(yù)防暴漲，三、四線(xiàn)城市則在預(yù)防暴跌。”

三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力大

數(shù)據(jù)是市場(chǎng)現(xiàn)狀的最直接體現(xiàn)。

以昆明為例。在新房方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月昆明主城商品住宅成交均價(jià)14028元/平方米，環(huán)比下降2.95%，同比下降8.65%，主力成交皆為剛需低價(jià)項(xiàng)目，供銷(xiāo)量?jī)r(jià)持續(xù)下跌。二手房方面，昆明的二手房交易量從5月的703套、7月的500套、直線(xiàn)下降到8月的178套，交易量呈斷層式下降。

昆明并不是特例。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，8月岳陽(yáng)商品住宅均價(jià)6860元/平米，同比下降2.21%，整體市場(chǎng)均價(jià)處于下跌通道。

唐山同樣也存在銷(xiāo)售下滑的狀況。據(jù)克而瑞環(huán)京統(tǒng)計(jì)決策系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月，唐山實(shí)現(xiàn)成交金額202.73億元，同比下降31.24%，成交均價(jià)9941元/㎡，同比下降9.19%。7月份唐山成交價(jià)回調(diào)，商品住宅成交面積25.4萬(wàn)㎡，環(huán)比減少18%;成交均價(jià)為9475元/㎡，環(huán)比下跌7%。

伴隨著成交下滑，市場(chǎng)去化會(huì)更加緩慢，庫(kù)存壓力增大。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月，昆明庫(kù)存1129萬(wàn)平米，消化周期19.9個(gè)月。唐山主城區(qū)新建商品房庫(kù)存586.36萬(wàn)平方米，去化周期更是高達(dá)40多個(gè)月。

縱觀全國(guó)樓市，存在庫(kù)存壓力大、去化緩慢情況的并非只有個(gè)別城市，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)隨著政策收緊效應(yīng)顯現(xiàn)和整體市場(chǎng)繼續(xù)下行，不排除更多城市出臺(tái)“限跌令”。

“限跌令”并非首次出現(xiàn)

2003年，國(guó)務(wù)院18號(hào)文官宣，房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出10條措施，“四萬(wàn)億”政策出爐。同年12月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入黃金十年。

在此后，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，樓市調(diào)控以限制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快為主基調(diào)，但是也有部分地方出臺(tái)了限制房?jī)r(jià)跌幅的政策，因此“限跌令”并非新生事物。

2014年，杭州曾規(guī)定商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，否則將被限制網(wǎng)簽;此后，2016年廣東惠州、2017年廣東中山、2018年山東濟(jì)南先后出臺(tái)政策或約談房企，禁止“惡意降價(jià)”;2020年3月，東莞也出臺(tái)“限跌令”，規(guī)定準(zhǔn)售房源不得低于申報(bào)價(jià)格的90%。

房住不炒 穩(wěn)字當(dāng)頭 住有所居

有人會(huì)不理解，房?jī)r(jià)下跌難道不是好事嗎?其實(shí)，事實(shí)并非如此。

首先，房子除了居住之外，更是人們保值、投資的一個(gè)渠道。房?jī)r(jià)上漲，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，固然是好事，但是對(duì)于沒(méi)有買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)會(huì)不斷增加壓力;房?jī)r(jià)下跌，會(huì)使已經(jīng)買(mǎi)房的購(gòu)房者資產(chǎn)縮水，可能導(dǎo)致部分人出現(xiàn)過(guò)激的維權(quán)行為，不利于社會(huì)穩(wěn)定。而即將買(mǎi)房、未來(lái)將要買(mǎi)房的人，也不能保證房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)下降。

其次，房?jī)r(jià)大起大落，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)都將造成巨大影響，不利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定發(fā)展。

最后，就房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)說(shuō)，可能形成行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，打價(jià)格戰(zhàn)，在售價(jià)降低的情況下，為了利潤(rùn)，會(huì)縮減成本，可能會(huì)導(dǎo)致?tīng)€尾樓的不斷增加，最終受害的還是購(gòu)房者。

因此房?jī)r(jià)不能過(guò)快上漲，也不能隨意下跌。此次，“限跌令”的再次出現(xiàn)，是“一城一策”、精準(zhǔn)調(diào)控的體現(xiàn)，也印證了國(guó)家穩(wěn)字當(dāng)頭、房住不炒、全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“限跌令”表面是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌埽澈笃鋵?shí)進(jìn)一步說(shuō)明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 限跌令 宏觀調(diào)控 乏力