前不久，國(guó)新辦召開了一次主題為“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”的新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“將通過建立住房保障體系、全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)”。
其中備受市場(chǎng)關(guān)注的核心關(guān)鍵詞為“住有所居”。
“住有所居”的現(xiàn)實(shí)意義在于人人有房住，而非人人買房住。伴隨著一系列政策的落地，在可預(yù)見的未來幾年，國(guó)內(nèi)住房保障體系將會(huì)不斷得以完善。“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”是未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要組成部分，保障性住房將與商品房一同構(gòu)建起整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端。
為保障性住房“面包”提供足額“面粉”
住房保障體系構(gòu)建的核心在增加土地供應(yīng)，如果沒有充足的土地供應(yīng)，住房保障體系的發(fā)展仍將緩慢，且會(huì)持續(xù)讓位于商品房市場(chǎng)。
2021年的全國(guó)集中土拍市場(chǎng)，包括北京、重慶、杭州在內(nèi)的多座城市，在集中土拍時(shí)均增加了競(jìng)租賃住房或自持租賃面積的競(jìng)拍新規(guī)則，一系列規(guī)則的設(shè)置對(duì)于保障性住房的土地供應(yīng)形成了有力支撐，能夠保證市場(chǎng)中商品房與保障性住房能夠進(jìn)行雙通道供應(yīng)。
我們以北京土地市場(chǎng)為例。
8月30日，北京發(fā)布第二批集中供應(yīng)地塊共43宗地塊，總供應(yīng)面積達(dá)到243.7萬㎡，規(guī)模比首次供地增加44%，起始價(jià)1358.77億。
與首批集中供地相比，北京二批集中供地中住宅用地增加13宗，建設(shè)用地與規(guī)劃建面均增加44%。在43宗地塊中，包含1宗獨(dú)立公租房用地，13宗配建保障性租賃住房用地，租賃住房用地總建筑面積27.2萬平米，整體占比進(jìn)一步拉升。
在5月的首批集中供地中，北京的整體土地成交溢價(jià)率為6.4%。由于其所具備較為完善的競(jìng)拍規(guī)則，得到了住建部的直接表?yè)P(yáng)，且其一系列土拍規(guī)則被稱之為“北京模式”，不少城市在第二批集中供地的競(jìng)拍規(guī)則中也在積極學(xué)習(xí)引入“北京模式”。
以重慶二批集中供地為例。8月31日重慶公布第二批集中供地地塊宗數(shù)，共掛牌42宗地，其中17宗地配有自持租賃住房。
在競(jìng)拍規(guī)則中，重慶同樣也增加了“競(jìng)自持”條件。當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)自持租賃住房比例環(huán)節(jié);當(dāng)競(jìng)自持租賃住房比例達(dá)到100%時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房年限環(huán)節(jié);當(dāng)競(jìng)自持租賃住房年限達(dá)到50年時(shí)，則以接受該條件中競(jìng)買保證金最先到賬者確定為最終競(jìng)得人。不難看出，重慶較為復(fù)雜的競(jìng)拍規(guī)則設(shè)定也是優(yōu)先“保障”。
包括重慶在內(nèi)，在多座城市已經(jīng)公布的第二批集中供地公告中，保障性租賃住房供地的比例正在不斷提升，同第一輪集中供地的“經(jīng)驗(yàn)缺乏”相比，二批供地均已開始針對(duì)溢價(jià)率與租賃住房比例進(jìn)行規(guī)則設(shè)置，“北京模式”的示范作用顯著。
“出價(jià)最高者得”規(guī)則被弱化
土地溢價(jià)率的高低與保障性住房的地塊供給，能夠直接反映一座城市對(duì)于“住有所居”政策的理解執(zhí)行的堅(jiān)決與否。
在首輪集中供地中，22城出讓802宗地塊，合計(jì)土地出讓金10530億，平均土地溢價(jià)率達(dá)到14.7%。樓面價(jià)相比2020年同期上漲15.1%。
首輪集中供地的出讓金與溢價(jià)率均高于往年，集中土拍顯然沒有達(dá)到降低地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期的政策目標(biāo)。因此在二批集中土拍開始后，多個(gè)城市選擇暫緩供地計(jì)劃以進(jìn)行規(guī)則完善調(diào)整。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至9月15日，福州、濟(jì)南、天津與青島完成第二批集中供地，從宅地成交率(成交宗數(shù)/出讓宗數(shù))來看，福州成交率為68.4%，較首批次下降18.6%;濟(jì)南成交率為72.9%，較首批次下降21.9%;天津成交率為65.6%，較首批次下降12.0%;青島成交率為90.0%，較首批次下降8.2%;成都第二批集中供地中的17宗地因故終止出讓。
第二輪集中供地成交率與首輪相比有所降低。一是受房企拿地的節(jié)奏性策略影響所致，二是部分城市在首批集中供地規(guī)則之上又進(jìn)行了“修補(bǔ)”，對(duì)于穩(wěn)定土地市場(chǎng)也起到了作用。
部分媒體將前一階段的房企股價(jià)大漲作為結(jié)果進(jìn)行推算，認(rèn)為多座城市針對(duì)土拍規(guī)則的調(diào)整對(duì)于房企是利好。實(shí)際上，作為土拍規(guī)則調(diào)整的核心，控制溢價(jià)率無疑會(huì)降低房企拿地成本，但這也只是規(guī)則調(diào)整的伴隨結(jié)果，并非規(guī)則調(diào)整的目標(biāo)指向。
我們以北京的二批集中土拍規(guī)則進(jìn)行詳解，其中最為重要的兩條規(guī)則：“搖號(hào)確定競(jìng)得人”、“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”。
“搖號(hào)確定競(jìng)得人”規(guī)則規(guī)定：當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。
如此一來中小規(guī)模房企將有更多機(jī)會(huì)拿地，市場(chǎng)也不會(huì)再僅以出價(jià)高低與自持比例進(jìn)行抉擇。房企利用產(chǎn)品“縮水”以降低成本所導(dǎo)致的購(gòu)房者踩雷幾率也將減少，這對(duì)于消滅劣質(zhì)住房將是一次有效助力。
“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”規(guī)則規(guī)定：在競(jìng)拍時(shí)該地塊若達(dá)到出讓地價(jià)上限后，轉(zhuǎn)為“競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積”。
此次被納入試點(diǎn)的地塊是大興黃村地塊，在價(jià)格達(dá)到上限后，競(jìng)拍房企將以“現(xiàn)房銷售”面積為競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷售能夠杜絕“爛尾”，真正實(shí)現(xiàn)所見即所得;對(duì)開發(fā)商而言，“高周轉(zhuǎn)”在北京市場(chǎng)將成為絕唱，現(xiàn)房銷售對(duì)于房企的資金能力將是一個(gè)考驗(yàn)，在這一點(diǎn)上，資金實(shí)力雄厚的央企無疑具備優(yōu)勢(shì)。
“現(xiàn)房銷售”條件之下，資本運(yùn)作能力成為考驗(yàn)房企操盤的核心挑戰(zhàn)，就短期而言，“現(xiàn)房銷售”仍難以大規(guī)模推行，畢竟當(dāng)下多數(shù)房企考慮的還是“效率”，尤其對(duì)于大多數(shù)民企而言，市面上的錢仍舊很“貴”。
為保障房企在資金利用層面的低杠桿，北京更是采取了“禁馬甲”規(guī)則，要求房企拿地后不能轉(zhuǎn)移股權(quán)和權(quán)益，且在資金端規(guī)定了四個(gè)不屬于：
1. 不屬于直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金;
2. 不屬于使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款;
3. 不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款;
4. 不屬于使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資。
如此一來，房企拿地后引入“資本”難度升級(jí)，以往拿地后進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的操作將難以實(shí)施。
引入“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”以消滅劣質(zhì)住房
“整體溢價(jià)率不超過10%，單宗地最高溢價(jià)率為15%”，限溢價(jià)率的規(guī)則制定可能是體現(xiàn)北京堅(jiān)決建立住房保障體系的決心所在。對(duì)于土拍溢價(jià)率的設(shè)限，既能夠?qū)⑹袌?chǎng)預(yù)期變得更加溫和可控，又對(duì)房企拿地成本有降低作用。
此外，對(duì)于購(gòu)房者極為友好的“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”規(guī)則在北京二批集中供地得到進(jìn)一步明確。在二批集中供地的43宗地塊之中有36宗地為競(jìng)品質(zhì)地塊，占比進(jìn)一步提升至84%，在首批集中供地中，僅有7宗地為競(jìng)品質(zhì)地塊。“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”已經(jīng)成為北京土拍的亮點(diǎn)規(guī)則，也是保障項(xiàng)目交付品質(zhì)的重要舉措。
“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”并非比拼豪華程度，而是以“宜居”作為重要評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮戶型實(shí)用程度、居住體驗(yàn)、配套設(shè)施可達(dá)性、公共空間設(shè)置等指標(biāo)。“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”大概率會(huì)解決在前幾年由于“雙競(jìng)規(guī)則”所間接導(dǎo)致的項(xiàng)目品質(zhì)下降問題。
2016年，北京土拍市場(chǎng)推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，自此之后市場(chǎng)中涌現(xiàn)出多個(gè)“限競(jìng)房”，僅在2019年，限競(jìng)房共計(jì)成交20914套，占新房市場(chǎng)成交的57%。
對(duì)于購(gòu)房者而言，“限競(jìng)房”的出現(xiàn)無疑是某種房?jī)r(jià)的友好，其可以將房?jī)r(jià)限定在階段之內(nèi);但對(duì)房企來說，在土地成本居高與“限競(jìng)房”銷售限價(jià)的情況下，只能往下壓成本、要利潤(rùn)，產(chǎn)品減配無疑成為最令購(gòu)房者受傷的地方。一系列圍繞項(xiàng)目品質(zhì)的維權(quán)事件開始出現(xiàn)，關(guān)于外立面鼓包、墻皮掉落、入戶過道過窄的維權(quán)事件出現(xiàn)在祥云賦、紫郡蘭園、公園十七區(qū)等眾多限競(jìng)房項(xiàng)目。
“雙競(jìng)規(guī)則”所導(dǎo)致的高地價(jià)與低房?jī)r(jià)組合，嚴(yán)重壓縮了房企的利潤(rùn)空間，房企不會(huì)做賠本的買賣，即使保留最為微弱的利潤(rùn)，最終也還是得由購(gòu)房者買單。
2021年，北京所推出的一系列土拍新規(guī)取代了以往的“雙競(jìng)規(guī)則”，尤其房企搖號(hào)、低溢價(jià)率等規(guī)則能夠幫助房企減輕拿地成本壓力，促使房企不再向下要利潤(rùn)，預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)上市的項(xiàng)目維權(quán)事件將大幅度減少。
以完善保障房體系、消滅劣質(zhì)住房為重任的“北京模板”并非個(gè)案，一眾城市也在不斷進(jìn)行規(guī)則跟進(jìn)。包括杭州、寧波在內(nèi)的部分城市宣布未來30%新房將是保障性租賃住房。
在浙江發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》中寫道，在“十四五”期間，人口凈流入的大城市，新增保障性租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)的比例力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。
各地土拍規(guī)則的調(diào)整目標(biāo)在于加強(qiáng)保障性住房體系的全國(guó)化建立，多個(gè)城市的二次集中供地公告中所發(fā)布的新“工具”將其決心展現(xiàn)無遺。
如果行業(yè)的“上半場(chǎng)”是以市場(chǎng)化為特點(diǎn)，那么“下半場(chǎng)”將是保障房與商品房并行的路徑。房企也將要重新適應(yīng)新的市場(chǎng)規(guī)則。
