“三線四檔”政策實(shí)施后的影響，并不僅存在于房企債務(wù)層面。
貝殼研究院發(fā)布的《房企融資月報(bào)》顯示，2021年1-8月，房企整體債券融資規(guī)模出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。在嚴(yán)監(jiān)管持續(xù)、融資環(huán)境收緊的狀態(tài)下，房企債務(wù)結(jié)構(gòu)雖然得到改善，但債務(wù)違約事件仍時(shí)有發(fā)生。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，占2020年全年的58%，融資規(guī)模較2020年同期下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，同比減少54.2%。
近18個(gè)月房企債券融資規(guī)模
(圖片來源：貝殼研究院)
在銀行貸款層面，截至7月末，房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長8.7%。房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.95%。
相對(duì)于去年前8月融資總額排名第一的恒大531億元、排名第二的碧桂園313億元來說，今年房企發(fā)債規(guī)模明顯下降。
數(shù)據(jù)顯示，前8月萬科融資總額281億元居于榜首，首開股份以251億元緊隨其后，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國的融資總額均未超過200億元。
面對(duì)債券融資與銀行貸款的整體下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管仍將持續(xù)，房企的現(xiàn)金流動(dòng)性吃緊將會(huì)導(dǎo)致其經(jīng)營策略發(fā)生變化，整個(gè)行業(yè)也會(huì)迎來洗牌。
發(fā)債規(guī)模下降融資成本上升
境內(nèi)債券方面，2021年1-8月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約4904億元，同比下降約11%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，8月境內(nèi)債券共發(fā)行56筆，發(fā)行規(guī)模約509億元，環(huán)比下降23.8%，同比減少32.8%。
境外債券方面，今年1-8月累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。房企境外融資規(guī)模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。8月境外融資共發(fā)行6筆債券，融資規(guī)模約62億元人民幣，環(huán)比下降77.9%，同比減少87.35%。其中，祥生控股發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12%;福建陽光集團(tuán)發(fā)行2.5億美元債，票面利率12.5%，成為8月成本最高債券。
從前8月的整體數(shù)據(jù)來看，房企發(fā)債規(guī)都明顯下降。在“三道紅線”、“房住不炒”政策的大背景下，整體債市低迷，同時(shí)導(dǎo)致房企融資成本上升，發(fā)債期限縮短。
從融資成本來看，8月債券融資成本整體上升，但境外債券利率分化程度較大。數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)債券融資8月平均票面利率4.23%，較上月上升7個(gè)基點(diǎn);境外債券融資8月平均票面利率8.09%，較上月上升109個(gè)基點(diǎn)。
近18個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資平均票面
(圖片來源：貝殼研究院)
從發(fā)債期限來看，8月境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.4年，較上月減少約0.1年;境外債券平均發(fā)行期限為2.2年，較上月減少約0.6年。貝殼研究院表示，房企境內(nèi)外發(fā)債期限減少主要是受市場(chǎng)預(yù)期的影響，市場(chǎng)信心走低，發(fā)債期限縮短。
房企償債壓力加劇
與發(fā)債規(guī)模持續(xù)下降相反的是，房企的到期債務(wù)在不斷增加。數(shù)據(jù)顯示，2021年8月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1196億元，環(huán)比增加3.3%，同比增加21.2%。到期債務(wù)是發(fā)債規(guī)模的兩倍，房企資金鏈將遭受巨大考驗(yàn)。
房企償債壓力加劇，導(dǎo)致債務(wù)違約事件時(shí)有發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2020年三線四檔政策疊加融資環(huán)境收緊的影響下，房地產(chǎn)違約債券余額占全市場(chǎng)比重由此前的4%以下提升至8%。今年以來房企違約情況進(jìn)一步加劇。
隨著債務(wù)違約事件的增加，市場(chǎng)負(fù)面情緒發(fā)酵。為提振市場(chǎng)，不少房企積極回購增強(qiáng)市場(chǎng)信心。
8月，中梁控股連續(xù)回購3筆合計(jì)5980萬美元票據(jù)，禹洲集團(tuán)、陽光城分別回購300萬美元票據(jù)，此外世茂、花樣年等多家房企也積極回購前期債券，在改善自身債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也可以提振市場(chǎng)信心。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年房企償債規(guī)模預(yù)計(jì)仍將維持在9000億左右的高位區(qū)間，將在2026-2027年之間房企償債壓力得到緩解。房企告別償債高峰，任重道遠(yuǎn)。
對(duì)于當(dāng)下債務(wù)困境，房企或許可以從三方面著手緩解。首先，在積極拓展新的融資渠道，未來公募REITs或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向;其次，加快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客源的成交轉(zhuǎn)化，快速回款是債務(wù)滾動(dòng)的關(guān)鍵;也可以在租賃市場(chǎng)、物管服務(wù)、城市更新等領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機(jī)遇，在轉(zhuǎn)型升級(jí)中尋找適合自己發(fā)展的道路。
