今年下半年貸款一樣難，但銷售會(huì)大幅下滑，我們預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)比較慘烈。”業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額同比下滑19.6%。從單月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，8月商品房銷售面積為12545萬(wàn)平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%。
在一年前，戴著口罩、頂著烈日、排隊(duì)走在“打新”路上的購(gòu)房者怎么也不會(huì)想到，樓市的“火”會(huì)被如此迅速地熄滅。
三十年的房貸，剛還完第一年，他們就不得不開(kāi)始擔(dān)心：手中的新房還能增值多少、開(kāi)發(fā)商究竟能不能建完房子、完好地交到自己手里。
頻繁的政策調(diào)控讓樓市迅速降溫，“房住不炒”仍是主基調(diào)。一眾房企的債務(wù)危機(jī)也加劇地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)股幾度普跌。
數(shù)據(jù)顯示，截止9月17日，中國(guó)行業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)五日內(nèi)的跌幅達(dá)3.93%，年初至今的跌幅為12.29%。
近期個(gè)別大型房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)，市場(chǎng)成交明顯下滑和多個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的遇冷，開(kāi)始讓房企們更謹(jǐn)慎地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
從下半年開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到徹底的不確定性時(shí)代，沒(méi)有人知道明天會(huì)是怎樣，“活下去”成為相當(dāng)迫切的命題。
“金九銀十”消失
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，每年下半年的銷售業(yè)績(jī)都至關(guān)重要。然而，政策重重加碼之下，市場(chǎng)變得難以預(yù)料。
孫宏斌在融創(chuàng)2021年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上直言：“今年的市場(chǎng)特別像2018年上半年，銷售比較好，貸款比較難。今年下半年貸款一樣難，但銷售會(huì)大幅下滑，我們預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)比較慘烈。”
銷售端傳來(lái)的信號(hào)確實(shí)不妙，數(shù)據(jù)是最直觀的體現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額同比下滑19.6%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)銷售情況顯示，全國(guó)商品房今年累計(jì)銷售額和銷售面積環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下滑。
數(shù)據(jù)顯示，1—8月，全國(guó)商品房銷售額119047億元，增長(zhǎng)22.8%。在連續(xù)保持14個(gè)月單月歷史峰值后，全國(guó)商品房銷售量8月同比增速下滑。商品房銷售面積114193萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%。從單月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，8月商品房銷售面積為12545萬(wàn)平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%。
各地密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策是房企銷售放緩的主因。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，全國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)352次;其中，中央層面發(fā)布的各類調(diào)控政策達(dá)50次，調(diào)控次數(shù)同比上漲約50%。
“今年樓市不會(huì)有‘金九銀十’，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)變了。以前大家買(mǎi)房是認(rèn)為房子會(huì)漲，現(xiàn)在都不確定了，甚至懷疑會(huì)跌。”一位深圳業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞。
8月，全國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)明顯回落。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。
在孫宏斌看來(lái)，2021年下半年市場(chǎng)不好有兩方面原因：第一，一些企業(yè)壓力比較大會(huì)降價(jià);第二，國(guó)家政策比較堅(jiān)決，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有了不上漲預(yù)期，加之經(jīng)濟(jì)壓力比較大，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到影響。
當(dāng)房子不再好賣(mài)，對(duì)于房企而言，不再一味追求規(guī)模擴(kuò)張，現(xiàn)金流的安全更至關(guān)重要。
拿地異常謹(jǐn)慎
“老板認(rèn)為，現(xiàn)在不是拿地的好時(shí)機(jī)，今年四季度到明年上半年才適合投資，而且還要看市場(chǎng)情況，現(xiàn)在也不確定。”在一家top30民營(yíng)房企任職的李朋告訴界面新聞。
目前的土地市場(chǎng)已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向，房企參與度普遍不高，不止民營(yíng)房企放緩拿地腳步，央企同樣謹(jǐn)慎。
央企華潤(rùn)置地管理層在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“我們預(yù)見(jiàn)到，地價(jià)方面會(huì)有相對(duì)下沉的趨勢(shì)。但是華潤(rùn)置地依舊秉承幾個(gè)原則：第一是量入為出;第二是確保合理回報(bào);第三是保證華潤(rùn)置地非常穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。華潤(rùn)置地在今年下半年，仍然會(huì)堅(jiān)定地保持這樣的投資定理，秉承這幾個(gè)原則，謹(jǐn)慎看待土地市場(chǎng)。”
上半年拿地積極的融創(chuàng)中國(guó)對(duì)拿地也更慎重了。他們的態(tài)度是，2今年下半年將主動(dòng)控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計(jì)權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比預(yù)計(jì)控制在30%以內(nèi)。
對(duì)于這一拿地目標(biāo)，孫宏斌表示，“2021年下半年市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，包括融資市場(chǎng)和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過(guò)去一樣拿地會(huì)吞掉很多利潤(rùn)，我們現(xiàn)在需要安全。”
進(jìn)入下半年，許多房企的投拓部門(mén)工作重點(diǎn)不再是對(duì)招拍掛市場(chǎng)的投資決策。
一家top10的民營(yíng)房企區(qū)域投拓總告訴界面新聞：“上半年拿地，我們是連軸轉(zhuǎn)，城市的投資部門(mén)還好，區(qū)域的投拓人員全部撒出去還不夠用，本來(lái)以為會(huì)持續(xù)到12月份的，但下半年形勢(shì)急轉(zhuǎn)，看的項(xiàng)目越來(lái)越少。”
資金實(shí)力較為充裕的央企同樣如此。一位top30央企的投拓負(fù)責(zé)人也告訴界面新聞：“大部分時(shí)候企業(yè)都愿意在上半年拿地，這時(shí)預(yù)算比較充裕，上半年拿到的地下半年就能實(shí)現(xiàn)預(yù)售，資金回籠快。下半年拿地對(duì)當(dāng)年業(yè)績(jī)沒(méi)有貢獻(xiàn)，加上融資端現(xiàn)在不太容易，拿地的積極性也不夠。”
華西證券研究報(bào)告測(cè)算發(fā)現(xiàn)，首輪集中供地中，一線城市測(cè)算得到的毛利率較高，北京、上海、深圳和廣州的利潤(rùn)率均高于平均水平。長(zhǎng)三角區(qū)域城市利潤(rùn)率明顯較低。毛利率測(cè)算最低的前五城市分別為杭州、重慶、合肥、無(wú)錫和南京。長(zhǎng)三角近年市場(chǎng)火熱，銷售表現(xiàn)亮眼的同時(shí)，拿地?zé)岫缺３指呶唬谙迌r(jià)政策之下其利潤(rùn)率水平有下行風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，第二次集中供地由于調(diào)整了土拍規(guī)則，利潤(rùn)空間比第一次集中供地有所上升，但目前實(shí)行第二次集中供地的城市地塊流拍率高，多數(shù)以底價(jià)成交。
福州、青島、濟(jì)南、天津二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%，第一批集中供地時(shí)的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。
上半年火熱的長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)，現(xiàn)在也頗受冷遇。
揚(yáng)州掛牌的10宗地塊均成功出讓，其中，6宗地塊以底價(jià)成交，僅4宗出現(xiàn)溢價(jià)。最高溢價(jià)率為8.62%，出現(xiàn)于1宗成交價(jià)僅0.25億元的小體量地塊。龍頭房企缺席，參與更多的是揚(yáng)州本地房企。
蘇州市場(chǎng)同樣冷清。這個(gè)曾經(jīng)的房?jī)r(jià)高地市場(chǎng)熱度在下降，開(kāi)發(fā)商們拿地?zé)崆橄?，第二批集中供地首日被認(rèn)為是近幾年蘇州最平靜的一場(chǎng)土拍。
根據(jù)蘇州本土媒體統(tǒng)計(jì)，只有21家房企報(bào)名，最被看好的車坊地塊也只不到10家報(bào)名，與蘇州之前的土拍相比，開(kāi)發(fā)商參與積極性明顯下降。拍地首日拿地多的主要為本地國(guó)企。
李朋所在的房企上半年相當(dāng)積極地參與了深圳和長(zhǎng)三角地區(qū)各城市的集中供地，“包括杭州的幾個(gè)熱點(diǎn)城市，我們都沒(méi)參與。長(zhǎng)三角我們現(xiàn)在有將近500億的貨值，老板覺(jué)得已經(jīng)夠了，先完成200億的銷售目標(biāo)，再看明年土拍市場(chǎng)的情況。”
國(guó)金證券發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，民營(yíng)房企資金緊張，拿地更為謹(jǐn)慎，國(guó)企后續(xù)拿地方面的競(jìng)爭(zhēng)或變小。但銷售方面短期競(jìng)爭(zhēng)變大。民營(yíng)房企的信用債發(fā)行受恒大事件影響變得更為困難，銷售回款對(duì)民營(yíng)房企的重要性變得很高，下半年銷售競(jìng)爭(zhēng)會(huì)十分激烈。
上述top30央企的投拓負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“以前覺(jué)得一線城市的市場(chǎng)很安全，現(xiàn)在也不一定。我們現(xiàn)在的工作主要是看收并購(gòu)機(jī)會(huì)和研究政策。”
李朋稱：“即便是大本營(yíng)深圳，公司拿地也比以前更謹(jǐn)慎，一定要確保能算過(guò)來(lái)帳，以及地塊安全性高，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售迅速回籠，不然不敢拿。”
各城市土拍出場(chǎng)更多的是本地國(guó)企，曾經(jīng)熱衷外拓的房企們開(kāi)始逐漸回流到自己的大本營(yíng)，不再像以前那般看好每一塊地，而是更審慎地投資每一塊地。畢竟，沒(méi)有人知道明天會(huì)不會(huì)變好。
規(guī)模不是硬道理
千億規(guī)模曾被認(rèn)為是在行業(yè)中生存下去的基本門(mén)檻。
在過(guò)去5年的房地產(chǎn)行業(yè)向上周期中，規(guī)模是房企比拼綜合實(shí)力的首要條件，不僅意味著行業(yè)地位，也影響投資、拿地布局和融資能力，沒(méi)有一定的規(guī)模甚至?xí)斜徊①?gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，這造成多數(shù)房企大干快上，想方設(shè)法擴(kuò)張，期間也涌現(xiàn)出多個(gè)行業(yè)黑馬。
但如今行業(yè)面臨轉(zhuǎn)折，市場(chǎng)下行后，保證安全的現(xiàn)金流、適度可控的規(guī)模、穩(wěn)定的利潤(rùn)，成為房企們普遍認(rèn)可的生存方式。
過(guò)去沖規(guī)模的過(guò)程中，盈利并非他們考慮的首要因素，這就造成當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目在逐步結(jié)轉(zhuǎn)后，公司整體利潤(rùn)率會(huì)普遍下滑。
今年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率下降得尤為明顯。
國(guó)金地產(chǎn)對(duì)2020銷售百?gòu)?qiáng)中的上市房企的業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)顯示，房企2021中期利潤(rùn)相較去年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但增幅不及收入，主要因2018年的低毛利率項(xiàng)目在今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)，行業(yè)毛利率整體下滑明顯。樣本房企毛利潤(rùn)率中位值為21.8%，相較去年同期下滑4.4個(gè)百分點(diǎn)。
龍頭房企中，萬(wàn)科中報(bào)出現(xiàn)凈利潤(rùn)12年以來(lái)首次下滑。上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%。
萬(wàn)科總裁祝九勝將公司凈利潤(rùn)下滑原因歸結(jié)為三方面，一是銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限;二是毛利率下降較快，地價(jià)不斷增高;三是萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)。
如今的利潤(rùn)率下降僅是開(kāi)始。一位房企管理層告訴界面新聞：“利潤(rùn)率下滑肯定還會(huì)持續(xù)，還沒(méi)見(jiàn)底。這幾年地價(jià)越來(lái)越貴，新房又要限價(jià)，但是建材費(fèi)、人工成本全都在上漲，再加上融資成本有的也不低。”
作為行業(yè)公認(rèn)賺錢(qián)能力最強(qiáng)的中海地產(chǎn)，也面臨利潤(rùn)率下滑的壓力，他們上半年的凈利潤(rùn)率多年來(lái)首度跌破20%。
中海副總裁郭光輝坦言：“我們判斷地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的下降會(huì)趨于社會(huì)的平均利潤(rùn)率。”他指出，中海研究過(guò)A股公司整體平均利率水平，2020年是7.6%，如若計(jì)算2018年及2019年，三年平均是7.66%。“下降趨勢(shì)是存在的。”
賺錢(qián)能力下降的同時(shí)，房企找錢(qián)的能力也受到限制。
某研究院統(tǒng)計(jì)，1～8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，同比下降21%，規(guī)模減少1817億元，累計(jì)增速較前7月加速下滑，發(fā)債規(guī)模相當(dāng)于2020年全年的58%。
單看8月份，行業(yè)融資數(shù)據(jù)同樣不容樂(lè)觀，其中境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，較上月減少27筆;發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。
不同負(fù)債規(guī)模、信用評(píng)級(jí)的房企，融資成本分化更加明顯。
據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，上半年TOP20上市房企中，綜合融資成本前三高的是中國(guó)恒大、中梁控股、金科股份，其中恒大為9.02%;前三低的為中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂，分別為3.60%、3.88%、4.01%。一頭一尾相比差距一目了然。
今年房企的債券融資規(guī)模也不樂(lè)觀。前8月房企境外發(fā)債總額折合人民幣約2095億元，同比下降約37%，占比跌至30%，8月發(fā)債平均期限也較上月減少約0.6年，顯示市場(chǎng)信心持續(xù)走低。
一位中小房企的內(nèi)部人士告訴界面新聞：“今年投資機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒特別明顯。以前投資者的關(guān)注點(diǎn)是你怎么掙錢(qián)，現(xiàn)在的投資者，特別是海外投資者關(guān)注的是你怎么少花錢(qián)，要先保證能還上錢(qián)。”
內(nèi)外交困的行業(yè)境地下，已很少有房企再提“沖規(guī)模”這件事。
一家在千億規(guī)模路上奮進(jìn)三年的房企管理層表示：“千億規(guī)模又能怎么樣呢，這兩年先保證手里有錢(qián)能活下來(lái)吧。”
弘陽(yáng)地產(chǎn)總裁袁春也認(rèn)為，行業(yè)其實(shí)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，不是規(guī)模越大越好，而是越穩(wěn)越好。未來(lái)發(fā)展，的確還需要一定規(guī)模，但規(guī)模一定不是最重要的，更重要的是可持續(xù)發(fā)展，第一要盈利，第二要有很健康的現(xiàn)金流，并且把產(chǎn)品和服務(wù)做好。
房企的規(guī)模神話其實(shí)已經(jīng)破裂，出現(xiàn)危機(jī)的房企越來(lái)越多。
規(guī)模龐大如恒大，高達(dá)幾千億元的有息負(fù)債規(guī)模還未找到解決辦法;中大型房企面臨債務(wù)危機(jī)的同樣不少：截至9月3日，藍(lán)光發(fā)展到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)約186.64億元，債務(wù)壓力持續(xù)擴(kuò)大;泰禾、華夏幸福等也還在苦苦支撐。
一位房企人士稱，以接下來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)判斷，更多企業(yè)會(huì)求穩(wěn)為主，保證三五百億的規(guī)模、有穩(wěn)定現(xiàn)金流和利潤(rùn)，在核心區(qū)域市場(chǎng)做到深耕，不再盲目擴(kuò)張。
今后的地產(chǎn)行業(yè)，巨頭可能依然會(huì)存在，但更多的將是一些區(qū)域性“小而美”的公司。
關(guān)鍵詞： 地產(chǎn) 房產(chǎn) 規(guī)模 行業(yè)動(dòng)態(tài) 投資
