個別房企出現(xiàn)債務(wù)危機，是房地產(chǎn)行業(yè)長期高杠桿、高負債模式下蘊藏風(fēng)險的集中體現(xiàn)。當(dāng)前，房企增長方式應(yīng)從財務(wù)杠桿驅(qū)動的規(guī)模擴張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。
目前，個別大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運營過程中出現(xiàn)了一些困難，遇到了發(fā)展的“十字路口”。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人對此表示，這對整個行業(yè)的影響仍需進一步觀察。此前，金融主管部門也曾要求有關(guān)房企努力保持經(jīng)營穩(wěn)定，積極化解債務(wù)風(fēng)險，維護房地產(chǎn)市場和金融穩(wěn)定。一方面，大家都希望企業(yè)渡過難關(guān)，把對購房者、供應(yīng)商、投資者等的影響降到最低。另一方面，應(yīng)該從個別房企債務(wù)風(fēng)險中得到警示，認清行業(yè)發(fā)展新路徑。
個別房企出現(xiàn)債務(wù)危機，是房地產(chǎn)行業(yè)長期高杠桿、高負債模式下蘊藏風(fēng)險的集中體現(xiàn)。近一兩年來，陸續(xù)有個別房企出現(xiàn)開發(fā)項目停工、資金鏈吃緊、因為經(jīng)營困難尋找戰(zhàn)略投資方等消息傳出，涉及的既有地方企業(yè)，也有大型知名企業(yè)。高杠桿和高負債必然伴隨高風(fēng)險，但個別企業(yè)經(jīng)歷過行業(yè)的高速發(fā)展階段，習(xí)慣于高負債、高杠桿模式下帶來的高利潤而不愿轉(zhuǎn)變。
這些債務(wù)風(fēng)險給整個行業(yè)敲響了警鐘。一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，項目停工，已經(jīng)支付購房款的購房者不能如期收房，將面臨資金損失，大量企業(yè)員工離職。一些建筑材料供應(yīng)商、施工企業(yè)等難以拿到貨款或結(jié)算資金。在房企難以償還貸款的情況下，銀行或?qū)⒚媾R一定壞賬，從而帶來財務(wù)困境和風(fēng)險。
房地產(chǎn)領(lǐng)域體量大，產(chǎn)業(yè)鏈長，對整個經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)恳话l(fā)而動全身。房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長、投資增長的貢獻率高，給地方財政帶來的財力支撐作用強，就業(yè)人數(shù)龐大，其平穩(wěn)健康發(fā)展對整個經(jīng)濟社會至關(guān)重要，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險值得高度關(guān)注。盡管當(dāng)前只是個別房企暴露了債務(wù)危機，整個行業(yè)也亟需全面梳理并及時化解存在的風(fēng)險。
高杠桿、高負債模式如不改變，可能還會有更多企業(yè)走向危機。從這個角度講，有關(guān)部門出臺重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則恰逢其時。“三線四檔”給房企經(jīng)營設(shè)立了清晰的參照指標(biāo)，有利于督促其回到安全經(jīng)營軌道上來。“三條紅線”——剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1，體現(xiàn)的正是企業(yè)杠桿的高低，以及資金流動性是否安全和短期償債能力。踩一條紅線的企業(yè)歸為黃檔，踩兩條是橙檔，三條線都踩則是紅檔，只有三項指標(biāo)都合格才是安全的綠檔。這不但是一項管理規(guī)則，也將成為消費者選擇房企品牌的重要參考。
當(dāng)前，降杠桿、降負債應(yīng)成為房企的頭等大事，房企應(yīng)該認真對照“三線四檔”規(guī)則。從貝殼研究院根據(jù)上市房企2021年中期報告整理的一份房企“踩線”情況看，納入統(tǒng)計的85家企業(yè)中，有8家企業(yè)位于紅檔，占比9%，經(jīng)營風(fēng)險值得高度警惕。此外，橙檔企業(yè)13家，占比15%;黃檔企業(yè)32家，占比38%;綠檔企業(yè)32家，占比38%。
應(yīng)該清醒地認識到，房企靠高杠桿、快周轉(zhuǎn)實現(xiàn)高利潤的階段恐已不再。我國住房總量已經(jīng)總體告別短缺，在房地產(chǎn)長效機制建立并不斷完善，高質(zhì)量發(fā)展、房住不炒等政策和背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正在從過去的高歌猛進到目前的穩(wěn)步前行。企業(yè)增長方式應(yīng)從財務(wù)杠桿驅(qū)動的規(guī)模擴張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。
行穩(wěn)致遠，細水長流。企業(yè)經(jīng)營者須盡快轉(zhuǎn)變心態(tài)，積極應(yīng)對形勢變化。我國經(jīng)濟基本面長期向好，城鎮(zhèn)化進程繼續(xù)推進，人民對美好居住生活的向往不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大發(fā)展空間。值得關(guān)注的是，在利潤降低、增長速度轉(zhuǎn)慢的變化之下，需要企業(yè)認真思考未來的發(fā)展路徑。比如，有企業(yè)提出將向綜合型的城市服務(wù)商、產(chǎn)城融合的新區(qū)發(fā)展商轉(zhuǎn)型，將努力提升產(chǎn)業(yè)投資和科技園運營能力。緊跟未來發(fā)展方向，房企或能在城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老等方面贏得更多發(fā)展機會。
