太原市教育局發(fā)布2021年義務(wù)教育階段相關(guān)招生入學政策，其中有關(guān)“學區(qū)房”學位限定的政策在家長間炸開了鍋：為防止學區(qū)房炒作，從2021年起，太原將實行房產(chǎn)地址“學位限定”，即自登記入學之年起，同一套住宅6年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)小學1個學位，3年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)初中1個學位(符合國家生育政策的除外)。
常年成交穩(wěn)定、價格只漲不跌的學區(qū)房，遇到了針對性精準的政策調(diào)控。買了學區(qū)房不一定能上名校，省城的“學區(qū)房”市場將何去何從?山西晚報記者進行了實地探訪——
A政策：入學政策頻出
學區(qū)房，是每一個有適齡入學兒童的家庭必須考慮的問題。學區(qū)房焦慮，幾乎是每一個家長的必經(jīng)心路歷程。
山西晚報記者查閱了20年來關(guān)于適齡兒童入學的政策變化：2002年，國家政策叫停中小學考試招生制度;2006年，新《義務(wù)教育法》規(guī)定禁止辦重點學校和重點班;2014年，《教育部關(guān)于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》規(guī)定，19個大城市所有縣(市、區(qū))實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學。2019年，教育部辦公廳文件規(guī)定，嚴禁自行組織或與社會培訓機構(gòu)聯(lián)合組織以選拔生源為目的的各類考試，嚴禁提前組織招生，變相“掐尖”。
顯然，為了平衡教育資源，政策一步步量化指標，壓縮漏洞，但在無形中，優(yōu)質(zhì)學區(qū)的價值卻不斷放大。尤其是近幾年，優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源有限，但爭取學位的孩子卻只多不少。房子成了置換教育資源最好的籌碼。
因擇校而產(chǎn)生的學區(qū)房，積累的矛盾越來越突出，政策導向也越來越趨于明確。前段時間，北京市西城區(qū)實行“多校劃片”政策引起軒然大波：一套房子不再只對應一個學校，而是從2—3個學校中電腦派位。雖然短期內(nèi)引起不理智搶購潮，但長期來看，緩解學區(qū)房焦慮確有效果。
7月10日，太原市教育局下發(fā)了新一年義務(wù)教育階段招生入學系列新政，尤其是學區(qū)房限定的政策成為焦點——即自登記入學之年起，同一套住宅6年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)小學1個學位，3年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)初中1個學位(符合國家生育政策的除外)。
山西晚報記者獲悉，太原市文件下發(fā)后，各縣區(qū)會馬上制定實施細則，預計今年開始實行。業(yè)內(nèi)人士表示，按照以往其他城市執(zhí)行的先例，以小學為例，該政策的計算以6年為一個周期。例如：2021年秋季入學登記使用過的房產(chǎn)，在2027年秋季入學前都不再作為同一學校對口入學的依據(jù)。6年期滿，2027年秋季學期起才能再次作為同一學校對口入學的依據(jù)。如果某戶有兩個孩子，第一個孩子2021年入學，該戶房產(chǎn)地址錄入信息庫。根據(jù)該政策，該戶第二個孩子可以仍用該房產(chǎn)入學。但第二個孩子于2023年入學，那計算年份則要從2023年算起滿6年，也就是2029年才可再次作為入學依據(jù)。同理，初中是三年的時間限定。
隨后，山西晚報記者采訪得知，其實這一政策并非太原獨創(chuàng)，例如2017年合肥便有學校開始執(zhí)行“學區(qū)房6年限售”政策，2017年6月20日，《合肥師范附小教育集團萬慈小學新生報名須知》公布，資料顯示，學生在校就讀六年內(nèi)，不得將學區(qū)房出售或轉(zhuǎn)讓，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將以轉(zhuǎn)學處理。
B現(xiàn)狀：學區(qū)房或降溫
山西晚報記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，目前太原的各小學，按社會知名度和認可度大致分為三種類型，不同類型學校所覆蓋的學區(qū)范圍內(nèi)住宅單價差距明顯。
第一類以山西省實驗小學(總校)、太原市迎澤區(qū)青年路小學(總校)、太原市小店區(qū)九一小學(總校)、太原市杏花嶺區(qū)五一路小學(總校)等學校為代表，這些小學同時對口多個知名公辦初中，學區(qū)范圍內(nèi)二手住宅房價在全城樓市中最高，高過全城在售新建豪宅項目成交價。例如五一路小學周邊，雅典金座二手房售價平均為14569元/平方米，五一路小學宿舍16338元/平方米;青年路小學周邊，省中醫(yī)院宿舍17636元/平方米，郵電前街煤管局宿舍17015元/平方米，金圣甲第22954元/平方米;九一小學周邊，東方小區(qū)28355元/平方米，山西省委黨校塢城家屬小區(qū)26946元/平方米。太原星河灣六號園精裝房在售均價為21000元/平方米。
第二類是太原桃園小學(總校)、太原市新建路小學(總校)等市區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)知名小學，這類學校知名度、對口初中的口碑較第一類小學弱，對周邊房價的帶動力稍遜。例如水利廳宿舍(桃園四巷)，價格為12655元/平方米，農(nóng)機局宿舍(桃園北路)，價格為12087元/平方米;新建路小學周邊，十二中小區(qū)13250元/平方米，三橋街道桃園北路東社區(qū)13016元/平方米，晉福鑫園13277元/平方米。這一類學區(qū)房的價格堅挺，與品牌房企主力精裝房項目價格不相上下。
第三部分則是各個城區(qū)的普通小學，這些學校對周邊房價幾乎沒有支撐作用，價格水平普遍在11000元/平方米左右。這一類學區(qū)房的價格走勢與全城樓市行情起伏相同，在去年至今樓市走淡的周期內(nèi)，價格有所回落。
山西晚報記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，第一類老牌名校，比如青年路小學、省實驗小學、九一小學、山大附小、山大附中等，對于周邊房價的帶動較強，盡管周圍的學區(qū)房普遍都有二三十年的房齡，但都售價不菲。2020年，太原幼升小、小升初招生政策改革，無論民辦還是公辦學校，報名人數(shù)超過計劃人數(shù)的學校，實施搖號招生，能對口多個優(yōu)質(zhì)初中的老牌知名小學，其畢業(yè)生擁有更多進入知名初中的機會。但同時，因為搖號，買了對口學區(qū)房，子女也未必能上理想名校。買不買學區(qū)房，成了賭局。
中介經(jīng)紀人告訴山西晚報記者，“今年以來，學區(qū)房市場的觀望氣氛比較濃厚。以前，只要孩子有上學需求，父母都會早早買學區(qū)房，但現(xiàn)在這部分家長持觀望態(tài)度，擔心政策有變投資失敗。除非近一兩年孩子就要入學的家長，才敢高價下手。因此，除了特別重點的學區(qū)房仍然價格堅挺以外，其他學校附近的學區(qū)房成交和單價都有所回落。”
C樓市：面臨價格分層
業(yè)內(nèi)人士表示，前幾年蘇州執(zhí)行學位限定后，樓市出現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象。政策本意是遏制炒學區(qū)房，結(jié)果讓學區(qū)房價格分層?？勺鳛槿雽W依據(jù)的學區(qū)房變成稀缺品，價格大漲，而不能作為入學依據(jù)的房源則年限浮動，年限越長下跌幅度越小。同時，還催生了一批孩子還有好幾年才要上學的家長，提前趁低價買學區(qū)房。
從事二手房經(jīng)紀人工作7年的王先生說，“學位限定一旦執(zhí)行，那一套小學學區(qū)房起碼6年沒有市場行情。6年是孩子小學成長的關(guān)鍵時間段，對于樓市同樣是翻天覆地的變化。”
和二手學區(qū)房相比，純新盤學區(qū)房將成為剛需者儲備的對象。不過，也正因為這樣，純新盤學區(qū)房市場供需關(guān)系會越來越緊張。當樓市供不應求時，房價就會趁機攀升。
但需要注意的是，目前太原市場上有些樓盤，將附近所有學校統(tǒng)統(tǒng)放進自己的樓書中來，并宣稱自身為“學區(qū)房”，提高樓盤價格。其實樓盤能否劃入學校的招生范圍，需事先了解清楚。
還有一些產(chǎn)權(quán)年限是40年的公寓項目，也打著學區(qū)房的概念吸引家長。一般情況下，40年的公寓項目是沒有學區(qū)的，雖然政府在該方面有政策支持，但買房人一定要事先跟相關(guān)部門以及開發(fā)商確認好，落實到合同內(nèi)的公寓才能放心購買。
如今，學區(qū)房和普通住房的差距越來越大，很多城市為了平衡學區(qū)房，已經(jīng)出臺了各項措施。所以，家長和投資客也不要過分地癡迷學區(qū)房帶來的房價漲幅。
D提醒：投資或會賠本
業(yè)內(nèi)人士表示，對于近幾年暫時用不到學區(qū)房的購房者，切勿跟風搶購。首先，學區(qū)劃分每年都有變化，跟風搶房只會催漲房價，造成投資失敗;其次，房住不炒不會因?qū)W區(qū)房的變化而改變。
今后，家長在購買入學用的二手房的時候要格外注意，該戶地址6年內(nèi)是不是已經(jīng)有符合條件的兒童入學，建議與房屋賣家充分溝通，并在購買合同上增設(shè)相關(guān)條款，以維護自身權(quán)益。如果有必要，家長可以向相關(guān)學校提出申請，請學校幫助查詢?nèi)雽W信息。
教育行業(yè)相關(guān)人士表示，家長要提前關(guān)注學區(qū)劃分招生政策，受生源人數(shù)等影響，多數(shù)學校對每年的招生區(qū)域都會進行適當調(diào)整，因此學區(qū)非一成不變。特別是名校周邊，入學人員如果大幅增多，教育部門會根據(jù)實際情況對就近入學進行微調(diào)。因此在購買學區(qū)房之前，購房者要事先向教育局、街道、學校招生辦、派出所等有關(guān)部門了解清楚招生政策的變化，詢問是否會出現(xiàn)學區(qū)重新劃分的情形，特別是對于兩個學區(qū)交界線附近的房產(chǎn)更要留意。
其次，購買二手學區(qū)房的家長，要特別注意戶口遷移問題。二手房買賣過程中，由于產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而后再辦理戶口遷移手續(xù)，賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。否則，即使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于自己，但是仍可能因為原戶主戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續(xù)。而學校是要求提供《居民戶口簿》《房屋所有(產(chǎn))權(quán)證》兩個條件才可以報名入學的。所以，購房者最好能簽訂書面戶口遷出的時間及違約責任。
此外，家長還需謹防掉入“假冒學區(qū)房”的坑。有些小區(qū)雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。雖然“就近入學”是指在距離居住地一定范圍內(nèi)的學校就讀，但并不是指某個學生的家庭住址距離某一所中學最近就能就近入學。按照相應規(guī)定，每個學校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區(qū)或者街道整體劃分，這就產(chǎn)生居住地與學校雖然僅一墻之隔，卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校的情形。
另一位業(yè)內(nèi)人士告訴山西晚報記者，前兩年，杭州的某名校曾要求家長們簽署“就讀期間不搬家或賣房”的承諾書，要求家長承諾在就讀該小學期間，將常住在該小學的教育服務(wù)區(qū)內(nèi)(即學區(qū)房內(nèi))。若搬出教育服務(wù)區(qū)或?qū)⒎?wù)區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)出售，則根據(jù)就近入學原則，自愿轉(zhuǎn)學到所住學區(qū)上學。這就意味著一套學區(qū)房將至少被鎖定6年才能出售，比太原的學位限定更加嚴格。
一位住建部門人士表示，住房的首要功能是居住性，而目前全國各地中心城市價格畸高的“學區(qū)房”已忽略了房屋的居住屬性，由此也產(chǎn)生了更多的社會矛盾，增加了百姓的教育負擔。在國內(nèi)多地“學區(qū)房”調(diào)控加速的風向下，學區(qū)房存在資產(chǎn)貶值的風險。而從全國各地劍有所指的義務(wù)教育招生入學政策變化來看，抑制炒作“學區(qū)房”的政策出臺剛剛是個開始，此類型政策還會繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化，購買學區(qū)房不一定能上名校，而投資學區(qū)房賠本的幾率將大大增加。
(山西日報 記者 張磊)
