“兩集中”供地作為2021年的熱門(mén)話(huà)題備受關(guān)注。

第二批集中供地還在進(jìn)行當(dāng)中，相對(duì)于第一批集中供地而言，第二批集中供地走的些許艱難，不少城市出現(xiàn)延期出讓、終止掛牌、地塊流拍等現(xiàn)象。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前有11座城市已經(jīng)完成第二批次土地出讓?zhuān)山豢偨痤~2688.5億元。從成交結(jié)果中看，第二批集中供地中，民企身影明顯減少，央企成拿地“主力軍”。

半數(shù)城市完成出讓 央企漸成主流

各大城市第二批集中供地走得更加艱難。據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截止發(fā)稿時(shí)間，有11城已經(jīng)完成土地出讓?zhuān)?城發(fā)布土地掛牌公告，僅剩鄭州、寧波未發(fā)布掛牌公告。

從已經(jīng)完成土地出讓的城市來(lái)看，廈門(mén)、長(zhǎng)春、福州、天津等11城合計(jì)掛牌518宗地，成交353宗地塊，成交總金額達(dá)2688.5億元。除廈門(mén)平均溢價(jià)率達(dá)25%外，其余城市基本以低溢價(jià)率甚至底價(jià)成交;長(zhǎng)春、無(wú)錫、福州等多個(gè)城市均有地塊流拍或提前終止出讓?zhuān)僚氖袌?chǎng)整體降溫明顯。

值得注意的是，與第一輪土拍相比，第二批集中供地中拿地較多的均為央企。

其中，中海以85.46億元競(jìng)得天津市3宗地塊、中鐵37.55億元競(jìng)得天津6宗地、金茂35億元斬獲青島8宗地、中國(guó)鐵建74.32億元摘得蘇州2宗住宅用地。此外，五礦、保利、華潤(rùn)、招商蛇口、中國(guó)鐵建、北京城建等均有斬獲。

此外，本次拿地較多的民企為龍湖，分別在天津、合肥、無(wú)錫、長(zhǎng)春、蘇州、成都等地均有斬獲，成交金額超百億。

多城調(diào)整土拍規(guī)則上海加入“隨機(jī)值”

在第二批集中供地中，多個(gè)城市土拍規(guī)則的修改制定與第一批不同。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在第二批集中供地的過(guò)程中，深圳、蘇州、天津、濟(jì)南等10余個(gè)城市曾先后發(fā)布延期土地出讓的公告，在修改土拍規(guī)則后，重新掛牌出讓。

經(jīng)過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，不論是與第一批集中供地相比，還是各個(gè)城市之間調(diào)控政策的變化，第二批“兩集中”供地規(guī)則有共性，也有特性。其中，禁馬甲、競(jìng)品質(zhì)、限制土地價(jià)格的溢價(jià)率、審核購(gòu)地金額的來(lái)源以及房企資質(zhì)，成為各大城市的共識(shí)。

與第一批集中供地相比，第二批供地在溢價(jià)率方面更加嚴(yán)格。多城住宅用地溢價(jià)率上限調(diào)整為15%。其中，北京規(guī)定整體溢價(jià)率控制在10%以?xún)?nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%;天津地塊溢價(jià)由不高于50%下調(diào)至不高于15%;深圳地塊溢價(jià)率上限由45%降至15%等。

其次，嚴(yán)格競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入機(jī)制，審核參拍房企的開(kāi)發(fā)資質(zhì);對(duì)房企參拍地塊進(jìn)行限制，禁止馬甲公司參與，提高拿地公平性，降低市場(chǎng)熱度;建立購(gòu)地資金來(lái)源審查制度，競(jìng)買(mǎi)方資金來(lái)源應(yīng)為自有資金。

此外，部分城市取消了競(jìng)自持、競(jìng)配建、無(wú)償代建等規(guī)則，更加側(cè)重建筑品質(zhì)的保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳、成都、廣州還有競(jìng)自持規(guī)則，但天津、杭州已經(jīng)取消;濟(jì)南、廣州取消了競(jìng)配建規(guī)則，廈門(mén)、長(zhǎng)春還在執(zhí)行。成都還在實(shí)施競(jìng)?cè)瞬欧恳?guī)則。

在第二批集中供地中，部分城市上調(diào)保證金比例、禁止合作開(kāi)發(fā)，提高房企參拍門(mén)檻。據(jù)悉，蘇州保證金比例統(tǒng)一上調(diào)至50%，南京部分地塊禁止合作開(kāi)發(fā)。而武漢新的競(jìng)拍規(guī)則顯示，在競(jìng)拍達(dá)到出讓最高價(jià)仍有競(jìng)爭(zhēng)的，轉(zhuǎn)為競(jìng)一次性付款。

除了共性之外，部分城市因城施策，開(kāi)始試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。其中，在北京掛牌的43宗地塊中，大興黃村海戶(hù)新村地塊引人關(guān)注，該地塊引入“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到合理上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)入“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積;當(dāng)可出讓居住建筑規(guī)模全部競(jìng)報(bào)為“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，轉(zhuǎn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案。需要注意的是，所在樓棟需在拿到竣工備案表后整棟現(xiàn)房銷(xiāo)售。而杭州也有10宗地明確要求現(xiàn)房銷(xiāo)售。

上海更是觸發(fā)新規(guī)則，引入“隨機(jī)值”。9月13日晚間，上海發(fā)布第二批集中供地詳細(xì)公告稱(chēng)，當(dāng)競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)相同，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書(shū)面最高報(bào)價(jià)的任一萬(wàn)位整數(shù)“隨機(jī)值”。書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)僅新增一個(gè)隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)重復(fù)。平均價(jià)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)結(jié)束后所有有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值(有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，“隨機(jī)值”納入平均價(jià)計(jì)算)，未報(bào)價(jià)、無(wú)效報(bào)價(jià)和修正報(bào)價(jià)不納入平均價(jià)計(jì)算。

換句話(huà)說(shuō)，一旦在一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段出現(xiàn)競(jìng)買(mǎi)人相同報(bào)價(jià)的，系統(tǒng)將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值，并被納入后續(xù)平均價(jià)的計(jì)算過(guò)程中，之后出價(jià)最接近這個(gè)平均值的房企就能拿到地塊。

由此可以看出，房企在上海拿地的隨即行將增加，考驗(yàn)的不僅是拿地的房企的實(shí)力，更多了運(yùn)氣的成分。

保利投顧研究院也表示，全國(guó)多城第二批集中供地規(guī)則的改變，更加聚焦于“控溢價(jià)”“房企資質(zhì)”和“住房品質(zhì)”上，意味著調(diào)控從單純“穩(wěn)住地價(jià)”向“穩(wěn)住實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變。

規(guī)則生變 房企該如何突圍?

從上述規(guī)則中可以看出，相對(duì)于第一批次集中供地而言，第二批次兩集中供地規(guī)則更加嚴(yán)格。兩集中供地規(guī)則的不斷調(diào)整，對(duì)房企提出了更大的考驗(yàn)，企業(yè)只有合理分配現(xiàn)金流、提高融資能力、改變拿地策略才能在競(jìng)爭(zhēng)中突圍。

首先，面對(duì)兩集中土拍政策，房企內(nèi)部投拓人員要提高自身專(zhuān)業(yè)度。集中供地新政下，城市研究、拿地策略、產(chǎn)品體系等的精準(zhǔn)判斷，都將會(huì)對(duì)企業(yè)拿地成效產(chǎn)生重大影響。

其次，在現(xiàn)金流方面，房企應(yīng)拓展銷(xiāo)售渠道，合理運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，加快庫(kù)存去化速度，提高變現(xiàn)能力，回籠資金;同時(shí)尋找更多的融資渠道，雙管齊下。

第三，提高產(chǎn)品品質(zhì)。房企要不斷提升軟實(shí)力，為市場(chǎng)提供更好的設(shè)計(jì)、具有更好居住體驗(yàn)、更過(guò)硬質(zhì)量的住宅，只有高品質(zhì)產(chǎn)品的保障，才能贏得更多購(gòu)房者的信賴(lài)。

第四、制定符合公司的發(fā)展規(guī)劃，多元化布局和發(fā)展，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房企可以緊盯國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，在租賃市場(chǎng)、物管服務(wù)、老舊小區(qū)改造、社區(qū)養(yǎng)老等領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機(jī)遇。

第五、合作共贏，多渠道拿地發(fā)展。房企要突破現(xiàn)有拿地模式，可以通過(guò)城市更新、合作開(kāi)發(fā)、收并購(gòu)等多元化的拿地模式來(lái)拓展土地儲(chǔ)備。在這一過(guò)程中，房企可以增大拿地優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)抱團(tuán)取暖，也可以抵御風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 集中供地 央企 宏觀(guān)調(diào)控 保障