你所在城市的房價是漲是跌?
對于房價的印象，你是否還停留在“一直漲”中?
實(shí)際上，隨著“房住不炒”越來越深入人心，樓市的天平正在發(fā)生傾斜，甚至有些城市開始為房價下跌而煩惱，正在通過制定政策的方式限制房價跌幅。
多地喊話房企：“房價別跌了!”
相比于一線城市紛紛升級調(diào)控政策讓樓市退燒，部分三四線城市正在迎接“逆向”調(diào)控。
8月21日，湖南岳陽發(fā)文規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，成為了第一個推出“限跌令”的城市。
8月31日，江蘇縣級市江陰也對樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
江陰的“限跌令”之所以引人關(guān)注，因?yàn)樵摰貫榻?jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，一個縣級市的經(jīng)濟(jì)體量甚至高過了中西部地區(qū)的很多地級市。
備受關(guān)注的還有河北唐山。有媒體報道，唐山市政府在8月中旬約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，旨在打壓惡意降價，保持市場健康平穩(wěn)。而一年前，唐山還是樓市熱門城市，曾因房價上漲過快被主管部門約談。
據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，近段時間還有沈陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等地發(fā)布了類似“限跌令”政策。樓市的下半年開局，似乎就出現(xiàn)了像過山車一樣的急轉(zhuǎn)。
不是“不能降”，而是“別瞎降”
房價下降在很多人眼里本應(yīng)是好事，那為何亟需遏制這種情況呢?梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)布房價“限跌令”的大都以二線及三、四線城市為主，且大都經(jīng)歷了樓市成交量的持續(xù)下滑。
以江陰為例，據(jù)江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%。
從總體看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控的持續(xù)加碼下，8月66城新房市場成交量環(huán)比持續(xù)下滑，8月單月僅一線城市成交量保持2成增長，二線、三四線城市成交量均不及去年同期。
“‘限跌令’是直接對應(yīng)了房企經(jīng)營壓力增大、市場去庫存環(huán)境惡化等情況。通過惡意降價進(jìn)行違規(guī)競爭，顯然不可行。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企為了盡快回籠資金采取以價換量的方式可以理解，但部分房企打起價格戰(zhàn)的主意就值得警惕了。嚴(yán)控惡意降價不代表政府不允許房價下跌，而是不允許借降價來干擾市場秩序。
“如果房企無序降價，可能會引起業(yè)主的反對，造成很多新的情況和問題，類似砸售樓處的現(xiàn)象。同時，如果房企無序降價，則會干擾營銷秩序，對于同類房企的業(yè)務(wù)開展會有沖擊。”
其實(shí)，房價“限跌令”也不是新鮮事。每次樓市回調(diào)，開發(fā)商中都會涌現(xiàn)“降價潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出臺類似限制政策，也主要是以部分三四線城市為主。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“如果不實(shí)施限跌令，任由開發(fā)商降價，可能會造成劣幣驅(qū)逐良幣的狀況，品質(zhì)最差的項目會先啟動營銷策略使價格下跌更厲害，而品質(zhì)好的反而賣不出去，這是不公平的。”
“其次，拿地時間早、地價較低的開發(fā)商能夠承受更大幅度的價格下跌，而對于很多近期拿了高價地的開發(fā)商、給當(dāng)?shù)毓卜?wù)配套做出巨大貢獻(xiàn)的開發(fā)商，是不公平的。”李宇嘉說。
在業(yè)內(nèi)分析人士看來，“限跌令”防止房價出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。當(dāng)前樓市已進(jìn)入雙向調(diào)控時代，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下“穩(wěn)”字當(dāng)頭，防止大漲和防止大跌并存。
說回鄭州，今年以來，鄭州新房的成交量從4月以來，連續(xù)4個月持續(xù)下滑，8月份的成交量僅有7539套。
裁員、減薪，目前已成為鄭州各大房企的普遍現(xiàn)象，據(jù)了解，鄭州房企中能夠如期發(fā)放全額工資的不足10%。
還有那遍地開花的特價房：鄭西美的7600、鄭南建業(yè)6499、管南綠地8000......
這些現(xiàn)象無不在說明：鄭州樓市，確實(shí)降溫了。
但是鄭州的情況與那些發(fā)布“限跌令”的城市還不大相同，鄭州樓市的低迷主要是由于澇疫雙災(zāi)的影響，加之8月本身就是傳統(tǒng)樓市淡季，成交量降低也算是情理之中。
并且，鄭州的降價房多數(shù)分布在郊區(qū)或者四環(huán)邊配套不全的區(qū)域，位置好、配套好的樓盤依舊沒有降價，主城區(qū)大多項目價格依舊堅挺。
通俗點(diǎn)說就是：降價的樓盤你都不想買，你想買的樓盤都沒有降價。
至于淡季+雙災(zāi)之后，市場進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，市場競爭預(yù)計會進(jìn)一步加劇，會有不少樓盤相繼推出搶客大招，成交量止跌回升可期。
