近日，有某財經(jīng)網(wǎng)站提到，“北京將很快對二手房掛牌價格進(jìn)行約束”。
按照文章中知情人士的說法，北京的二手房掛牌指導(dǎo)價，估計會參考深圳、上海、廣州等三個一線城市，具體措施可能不會對外公布。
此前，深圳、上海、廣州三個一線城市都給二手房掛牌價格劃定了紅線，或為二手住房小區(qū)設(shè)定成交參考價，或?qū)Ψ吭催M(jìn)行價格核驗。
據(jù)網(wǎng)上傳聞，首批針對海淀區(qū)29個重點小區(qū)(主要是漲幅大，成交量大的熱門小區(qū))，分小戶型(60平米以下)、中戶型(60-90平米)和大戶型(90平米以上)設(shè)定掛牌指導(dǎo)價，超過指導(dǎo)價1%不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介的執(zhí)照。
仔細(xì)一看，多數(shù)都在海淀熱點的學(xué)區(qū)。 根據(jù)比對，有的指導(dǎo)價跟實際成交價差距不大，有的則是8折左右，并非按照一定折扣一刀切，很可能是參考年初的價格來制定的參考價。 其中，典型的蜂鳥家園被“炸的最狠”：3月，一套43.98平的大開間成交價985萬，單價22.4萬/平，是成交最高峰! ↑圖片來自網(wǎng)絡(luò)信息 目前，房源掛牌均價基本在17萬/平左右，前后均價相差5.4萬/平，以一套50平房源計算，3月到當(dāng)前掛牌價相差近270萬，還有一套房源掛了三個月，當(dāng)前顯示均價僅有14.5萬...均價與峰值差近8萬，相當(dāng)于同類型房源跳水近400萬。
如果政策傳聞成真，會有哪些影響?我們簡短分析一下： 先要說明的是，從規(guī)范中介行業(yè)規(guī)矩的角度上看，要減輕中介對部分熱點房源的價格刺激作用的好舉措，初衷就是降低學(xué)區(qū)房熱度。 首先，網(wǎng)傳的政策跟上海和深圳的指導(dǎo)價政策類似，超過掛牌指導(dǎo)價1%的不讓掛牌，通過中介公司進(jìn)行約束管理，且與掛牌指導(dǎo)價跟過戶指導(dǎo)價無關(guān)，不影響稅費!
網(wǎng)上傳聞是10月8日開始執(zhí)行，從海淀區(qū)29個小區(qū)開始試點，暫時執(zhí)行6個月，其他區(qū)據(jù)說2個月之后執(zhí)行。
第二，是否影響到銀行貸款評估價目前暫時不明朗，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為：北京杠桿比較低，即使限制貸款也影響不大
第三，據(jù)說網(wǎng)上傳聞是“北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會”給北京市所有中介線下開會傳達(dá)，沒有官方文件。
也就是說，未來新掛盤的房子不符合條件的，整個行業(yè)都不得接受登記委托，否則吊銷執(zhí)照。
如果政策實施，對于未來的樓市影響有以下幾條：
1、如果未來北京全市執(zhí)行此政策，會影響絕大多數(shù)二手房的流動性，不少買家進(jìn)入觀望期。但是熱門學(xué)區(qū)的房子交易熱情不會下降的，畢竟對于一部分家長來說還是剛需。
2、如果全市執(zhí)行，自然的二手房流通性變差，一定程度上家庭的換房周期會被拉長
3、業(yè)主層面上，掛牌的價格肯定比指導(dǎo)價高出許多，這是人之常情，但凡是熱點房源，可以通過中介的內(nèi)部方式搞：“陰陽合同”
其實經(jīng)歷過二手房交易的都知道，實際上很多成交都是“陰陽合同”。這樣的好處是，如果首付高或者全款，可以把房子盡量做成普宅，降低稅費。
因此，在沒有執(zhí)行過戶指導(dǎo)價限制的時候，即使限制了掛牌指導(dǎo)價，在成交的時候仍然可以通過“陰陽合同”操作，不受掛牌指導(dǎo)價影響。 4、中介要謹(jǐn)言慎行，嚴(yán)格規(guī)范好操作規(guī)范，一旦建委嚴(yán)查，飯碗就不保了。 5、未來二手房的成交量會受到很大影響，當(dāng)前北京樓市的調(diào)控包括封死“假離婚”漏洞、限制二手房貸款額度等， 剛需買房預(yù)算少，基本也夠不到學(xué)區(qū)，因此價格合適就該上車上車，改善也是一樣，原來的房子如果不是學(xué)區(qū)屬性特別強(qiáng)，影響也不太大，該換房就換房。
6、目前沒有執(zhí)行過戶指導(dǎo)價的限制，但是一旦執(zhí)行了過戶指導(dǎo)價，對于一部分不滿二、不滿五的業(yè)主才是“天降巨雷”
科普一下：
區(qū)域指導(dǎo)價，主要是普通住宅與非普通住宅的分界線，符合條件的普通住宅，貸款比例就會更高，非普則反之。
而目前北京的過戶指導(dǎo)價，實際上也是在參考區(qū)域指導(dǎo)價的同時，各個地區(qū)甚至各個社區(qū)都會根據(jù)自身情況有一定的上下浮動，并沒有確定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。查詢單個社區(qū)最低過戶指導(dǎo)價的方式就是到當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M(jìn)行查詢。
事實上，北京現(xiàn)行的指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)和實際成交價存在著嚴(yán)重的脫節(jié)，并且隨著近年來房價的變化，脫節(jié)越加明顯。
以德勝門外的新風(fēng)南里為例，房源掛牌價均價在16萬元/平方米以上，但根據(jù)周邊房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的透露，小區(qū)的過戶指導(dǎo)價約為4.5萬元/平方米。很顯然，無論是這個過戶指導(dǎo)價還是區(qū)域指導(dǎo)價五環(huán)以內(nèi)總價≤468萬，單價≤39600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，都與實際的成交價格相差甚遠(yuǎn)。
對比公布二手房指導(dǎo)價的廣州，均價超過15萬/平方米的小區(qū)，二手房指導(dǎo)價為9.7萬元/平方米，指導(dǎo)價相當(dāng)于實際成交價的6.5折，若以此為標(biāo)準(zhǔn)，北京樓市將有相當(dāng)一部分二手房社區(qū)的過戶指導(dǎo)價將有不小的上調(diào)空間。
而如果調(diào)整了過戶指導(dǎo)價，直接影響就是貸款。
銀行系統(tǒng)一般會按照指導(dǎo)價進(jìn)行二手住房價值核定，這意味著同樣一套房子，在指導(dǎo)價實施后，不僅是稅費有可能增加，可申請貸款的額度也會因為二手房指導(dǎo)價低于掛牌價而減少。
若根據(jù)網(wǎng)簽交易價格放貸，則買家同樣需要支付更高的首付款。
無論如何選擇，指導(dǎo)價的實施都意味著二手房交易成本的明顯提升，無異于一顆重磅炸彈。
① 如果房子不滿二，原值遠(yuǎn)低于提高后的過戶指導(dǎo)價：
全款、高首付低貸款，過戶指導(dǎo)價提高后稅費成本會比之前高很多，多則數(shù)十萬。
低首付高貸款的沒有影響。
② 如果房子滿二，原值≥提高后的指導(dǎo)價：
低首付高貸款的購房者沒有影響。
高首付低貸款或全款的購房者，只是稅費的差異，并沒有太大影響。
③滿五唯一的房子，提高了過戶指導(dǎo)價之后
全款：契稅增加較少
高首付低貸款：契稅增加較少
低首付高貸款：沒有任何影響
對于二手房交易市場的影響：
因此，對于不滿五的房子，如果實施了指導(dǎo)價調(diào)整，影響就是稅費增加、買家的積極性下降，業(yè)主賣家的報價只能往下降，不降價房子就不好賣了，必然會影響到二手房的成交量。
對于部分著急出售的業(yè)主來說，這個政策顯然是厲害的，這將會限制熱點小區(qū)的成交熱度。尤其是之前學(xué)區(qū)較熱的片區(qū)。
