日前，張家口市住建局、張家口市財(cái)政局等四部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》，其中一條“新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售”的內(nèi)容，被外界稱為“限跌令”。

《張家口日報(bào)》的報(bào)道稱，針對限跌令出臺(tái)的背景，張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜繼鑫介紹，目前以張家口主城區(qū)為例，已經(jīng)從房價(jià)最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價(jià)8000多元/平方米。尤其是進(jìn)入2021年下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個(gè)樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價(jià)銷售。

杜繼鑫表示，用大幅低于成本的價(jià)格買到房子，購房者肯定認(rèn)為是白撿了大便宜，但事情哪有那么簡單，后期保障，房屋配套設(shè)施等投入一定會(huì)攤上高開銷。所以”限跌令”在一定程度上也在保護(hù)購房者利益。

杜繼鑫的介紹也表明，當(dāng)前張家口主城區(qū)的房價(jià)，距離最頂峰的時(shí)候已經(jīng)下降了近四成。

張家口也是近兩個(gè)月多月以來，第9個(gè)出臺(tái)房價(jià)限跌令的城市。在張家口之前，已有包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山出臺(tái)了類似舉措。

株洲日報(bào)9月9日報(bào)道，近日，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價(jià)格并明顯低于市場正常價(jià)格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場秩序。株洲市住建局隨后對上述企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

株洲市住建局要求上述企業(yè)全面整改：立即停止違規(guī)銷售行為，強(qiáng)化建筑施工質(zhì)量，確保樓盤品質(zhì);下架所有涉嫌低價(jià)銷售的房源信息;加強(qiáng)內(nèi)部管理，對所有房源進(jìn)行清理，依法依規(guī)發(fā)布房源信息;加強(qiáng)門店和從業(yè)人員管理，規(guī)范銷售服務(wù)行為，不得誘導(dǎo)消費(fèi)者購買不符合交易條件的房屋;強(qiáng)調(diào)作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)主體，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，自覺維護(hù)購房者權(quán)益。

目前已發(fā)布限跌令的9個(gè)城市，有7個(gè)為三四線城市，其余2個(gè)二線城市中，沈陽位于東北，昆明位于西南，目前面臨的樓市下行壓力都比較大。尤其是三四線城市，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)薄弱，需求有限，在棚改退潮后，這些城市樓市處于下行態(tài)勢，部分城市房價(jià)跌幅較大。

以張家口為例，張家口地處河北北部地區(qū)，以山地丘陵為主。近十年來，張家口人口減少了22.66萬人，下降了5.21%。

目前三線城市降溫加速，和一二線不同，三四城市的市場變化會(huì)更為快速，市場的冷熱切換也更明顯。預(yù)計(jì)后續(xù)三線及以下城市的降溫會(huì)更為明顯，調(diào)控分化也會(huì)在更多城市中出現(xiàn)。

近幾年來很多“高周轉(zhuǎn)”的大型房企下沉到三四線城市，在現(xiàn)在信貸收緊的情況下，現(xiàn)金流比較緊張，對這些大型房企來說，現(xiàn)金流比利潤更重要，因此通過降價(jià)迅速回籠資金。預(yù)計(jì)未來三四線城市出臺(tái)限跌令的城市會(huì)越來越多。但在限跌令下，有些企業(yè)可能通過給購房者返還購房款等手段，繞開限跌令。

現(xiàn)在樓市的一大問題是大量三四線城市沒有太多產(chǎn)業(yè)、需求支撐，但是土地供應(yīng)又太大。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)來看，土地在一二線和三四線城市之間存在錯(cuò)配。人口大量流向一二線城市，但是一二線城市土地指標(biāo)又不夠，而三四線城市人口在外流，但土地指標(biāo)又很多。

國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。特大城市增至14個(gè)，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。相比住建部《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)，有5個(gè)城市晉級(jí)到特大城市行列，有1個(gè)城市晉級(jí)到超大城市行列。

從全國來說，現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)不存在絕對的短缺，而是一種不均衡狀態(tài)，部分區(qū)域樓市供應(yīng)過剩，但部分一二線城市還存在供應(yīng)不足。在這種情況下，除了加快引導(dǎo)部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到三四線城市之外，也應(yīng)該將土地指標(biāo)和人口流動(dòng)掛鉤，將更多的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點(diǎn)城市，滿足人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。

關(guān)鍵詞： 限跌令 宏觀調(diào)控 成本價(jià) 整改