核心結(jié)論

1、整體表現(xiàn)：28家房企超1000億元，銷售總額達(dá)100170億元

2、企業(yè)表現(xiàn)：逾50%房企9月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，部分房企銷售目標(biāo)完成率超80%

3、門檻：百?gòu)?qiáng)門檻增長(zhǎng)最快至253.8億元

4、權(quán)益比例有所上升

5、爭(zhēng)取現(xiàn)金流，房企合作開發(fā)強(qiáng)化市場(chǎng)地位

導(dǎo)語(yǔ)

基于限購(gòu)、限貸政策不斷加碼，市場(chǎng)上房企暴雷信息不斷，購(gòu)房需求受到一定影響。9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，并未出現(xiàn)金九的熱鬧局面。29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積下降7%，同比跌幅擴(kuò)至25%。一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。北京、廣州和深圳同比跌幅都在30%左右，上海暫以45%同比跌幅居首。24個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%，同比跌幅擴(kuò)至23%。

從業(yè)績(jī)規(guī)?？矗?月單月增速持續(xù)放緩，百?gòu)?qiáng)房企中5成企業(yè)同環(huán)比雙降。但從銷售目標(biāo)完成率看，20%房企已超75%。

01整體表現(xiàn)：28家房企超1000億元，銷售總額達(dá)100170億

領(lǐng)先指數(shù)發(fā)布的“2021年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售全口徑金額表現(xiàn)”研究顯示，TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷售金額總計(jì)100170億元，1000億元以上超級(jí)陣營(yíng)共28家，較去年同期增加7家，銷售額增長(zhǎng)率均值高達(dá)25%。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為億元，權(quán)益銷售面積均值為萬(wàn)平方米。

從全口徑銷售金額榜排位來(lái)看，2021年1-9月，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)的“前六”格局穩(wěn)定。上半年累計(jì)全口徑銷售金額分別錄得6173.1億元、4810.1億元、4616億元、4498億元、4092億元、2801.8億元，累計(jì)同比增速穩(wěn)定、-2%、21%、-15%、11%、8%，整體較上月增速放緩。

其中值得注意的是，融創(chuàng)中國(guó)9月增速最快為21%。而碧桂園居于第一，未有大的增長(zhǎng)。中海地產(chǎn)雖處在前六位，但和第五位保利發(fā)展的差距相比1-8月擴(kuò)大至1290.2億元，增速為前六中最慢房企。對(duì)比去年同期，恒大出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)為-15%，這與最近的負(fù)債有關(guān)。

02企業(yè)表現(xiàn)：逾50%房企9月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，部分房企銷售目標(biāo)完成率超80%

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2021年1-9月，頭部28家房企全口徑銷售金額實(shí)現(xiàn)19%累計(jì)同比增長(zhǎng)率，占前100房企總銷售額的63.38%，較上月累計(jì)增長(zhǎng)1.31個(gè)百分點(diǎn)。

從累計(jì)全口徑金額表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)同比增長(zhǎng)13%。累計(jì)操盤金額表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)23%和13%，但增速也在放緩。累計(jì)權(quán)益口徑金額69072.7億元，同比增長(zhǎng)10%。

具體來(lái)看9月，金九并未到來(lái)。TOP100房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及8月，90%房企環(huán)比下降，60%企業(yè)同比降幅超30%。9月TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑金額8443億元，銷售操盤金額近7600億元，同比去年均下降36%，操盤金額較2019年同期下降18%。權(quán)益口徑金額6012.7億元，同比下降36.5%。第三季度每月業(yè)績(jī)均同比下跌并擴(kuò)大。

值得注意的是，在全口徑TOP50中有21家房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比上升，其中陽(yáng)光城9月單月銷售業(yè)績(jī)209.9億元，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)，分別為同比增長(zhǎng)11%、10%。此外，新希望地產(chǎn)單月環(huán)比同比增幅達(dá)75.4%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)單月環(huán)比同比增幅達(dá)52.2%;而華發(fā)股份、綠地控股單月同比-56%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)單月同比為-0.8%。

部分房企1-9月銷售目標(biāo)完成率統(tǒng)計(jì)

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領(lǐng)先指數(shù)統(tǒng)計(jì)了18家樣本房企，其目標(biāo)完成率平均值為73.6%，規(guī)模房企目標(biāo)完成呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。20%房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超75%，比如大發(fā)、濱江、綠城、首開、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業(yè)績(jī)等。其中，7家房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超80%。其中濱江集團(tuán)完成率最高，達(dá)86%。

03門檻：百?gòu)?qiáng)門檻增長(zhǎng)最快至253.8億元

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從整體銷售情況來(lái)看，2021年1-9月TOP100房企整體銷售金額增速乏力，但不同陣營(yíng)分化仍然明顯。

28家超千億的企業(yè)分別為碧桂園6173.1億元、萬(wàn)科地產(chǎn)4810.1億元、融創(chuàng)中國(guó)4616億元、中國(guó)恒大4498億元、保利發(fā)展4092億元、中海地產(chǎn)2801.8億元、招商蛇口2412.6億元、綠城中國(guó)2311.6億元、綠地控股2302億元、華潤(rùn)置地2300.05億元、金地集團(tuán)22868.5億元、世茂集團(tuán)2215億元、龍湖集團(tuán)2033.3億元、旭輝集團(tuán)1930.5億元、中國(guó)金茂1758億元、新城控股1705.3億元、陽(yáng)光城1539億元、中南置地1531.4億元、金科集團(tuán)1471.4億元、中梁控股1311.1億元、濱江集團(tuán)1287.1億元、龍光集團(tuán)1253.9億元、建發(fā)房產(chǎn)1240.6億元、融信集團(tuán)1223.7億元、正榮集團(tuán)1193.5億元、佳兆業(yè)1094.6億元、美的置業(yè)1076億元、雅居樂1021.3億元。

從門檻變動(dòng)來(lái)看，全口徑銷售金額沒有處于200億元以下的房企，而去年同期為14家。全口徑銷售金額200-500億元的房企有45家，較去年同期增加2家;500-1000億元房企22家，較去年同期增加5家;1000—2000億元房企由去年同期13家增加至15家;2000-3000億元房企有3家，較去年同期增加5家;3000億元以上房企有5家，與去年持平?？傮w看，200億元以下的小型房企銷售額增長(zhǎng)較快。其中TOP100房企門檻同比漲幅最大至60%。

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以2019年同期為例，TOP100門檻為158.5億元，而2021年為253.8億元，較2020年同期增長(zhǎng)60%。

隨著行業(yè)分化持續(xù)，規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益凸顯。TOP10門檻也由2019年同期的1745億元增至今年的2300.05億元。雖有各種因素影響，但房企銷售額增速保持高位水平。尤其值得一提的是，千億俱樂部房企較2019年同期增加7家。

04權(quán)益比例有所上升

領(lǐng)先指數(shù)選取TOP55(2021年1-9月全口徑銷售金額500億元規(guī)模以上)房企做樣本，對(duì)應(yīng)其權(quán)益銷售金額，得出平均權(quán)益比例為75%，較2021年1-8月整體比例上升7個(gè)百分點(diǎn)。其中7家房企權(quán)益比例為100%，綠城、濱江為最低至48%。

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分銷售區(qū)間來(lái)看，領(lǐng)先指數(shù)選擇2021年TOP55全口徑銷售金額位于500億元以上的房企來(lái)進(jìn)行觀察：其中3000億元以上、2000-3000億元、1000-2000億元區(qū)間的房企平均權(quán)益銷售比例為72.68%、70.22%、68.32%。領(lǐng)先指數(shù)對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2000—3000億元房企平均權(quán)益銷售比例下降明顯。

根據(jù)表格可看出，權(quán)益比例低于50%的房企僅有3家，相較1-8月減少3家。

05爭(zhēng)取現(xiàn)金流，房企合作開發(fā)強(qiáng)化市場(chǎng)地位

領(lǐng)先指數(shù)觀察到，9月，多數(shù)房企通過不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，爭(zhēng)取更多現(xiàn)金流緩解壓力。

如中國(guó)金茂24.28億元擬轉(zhuǎn)讓青島方嘉置業(yè)90%股權(quán)、招商蛇口5.23億擬轉(zhuǎn)讓濟(jì)南盛華置業(yè)40%股權(quán)、金融街15.75億元轉(zhuǎn)讓德勝公司全部股權(quán)及債權(quán)予凱龍公司等。

其中，招商蛇口出售的資產(chǎn)為濟(jì)南盛華置業(yè)，截至2021年8月31日錄得營(yíng)業(yè)收入為0元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損約277.86萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損約276.86萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)約21.69億元，負(fù)債總計(jì)約9.4億元，所有者權(quán)益約12.29億元。

此外，部分房企通過合作開發(fā)擴(kuò)大市場(chǎng)地位。如中國(guó)金茂9月10日公布擬入股綠城旗下公司，合作開發(fā)北京朝陽(yáng)豆各莊地塊;綠城9月23日公布1.05億元入股招商蛇口揚(yáng)州項(xiàng)目公司等。

結(jié)語(yǔ)

綜合來(lái)看，2021年1-9月TOP100房企銷售額整體實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，但經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下降。

展望四季度，隨著以銷定投的轉(zhuǎn)變，房企更需要加快開發(fā)，保證貨量供應(yīng)，促進(jìn)去化回款。長(zhǎng)期看，房企應(yīng)及加強(qiáng)產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 百?gòu)?qiáng)門檻 房企 銷售額 房地產(chǎn)