最近，發(fā)現(xiàn)一個非常嚴(yán)峻的問題——
那就是越來越多的人把目光放到了公寓市場。
有人聲稱，公寓愈漸住宅化，成交呈現(xiàn)爆發(fā)式增長!
更有人聲稱，公寓開始了“逆襲之路”，在“存量時代”下，賣一套少一套，成為絕唱。
這個世界，有的聲音勝過了一切，怕的不是這些“正道真理”能震斷思想，怕的是這些喧嘩培養(yǎng)了神經(jīng)衰弱!
是的沒錯，如果一聽到忽悠，就對公寓的價(jià)值滿懷憧憬，一頭扎進(jìn)公寓的泥潭里，恐怕后果只有一個——“血本無歸”。
為什么會有這樣的判斷?想買公寓的你，不妨看看這篇文章。
公寓真的非常難賣。
無論是在大城市還是小城市，公寓市場都存在超量庫存，供應(yīng)嚴(yán)重過剩：
比如，成都、長沙、昆明、鄭州的公寓庫存全都超過400萬方以上!
長沙，截至今年6月底，內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫存達(dá)434萬方，存量持續(xù)走高。
昆明，去年年底，庫存達(dá)到454.22萬方，公寓市場整體供大于求。
鄭州，2021年初，公寓庫存406.79萬平方米，達(dá)到驚人的10萬套。
成都，截至2020年米，公寓庫存619萬方，銷售下跌近3成
假如保持現(xiàn)有不變的存量全部賣完需要多長時間?
長沙，月均去化面積13.15萬㎡，出清周期高達(dá)33個月，約2.8年才能賣完。
成都，月均去化面積20.2萬㎡，出清周期高達(dá)31個月，約2.8年才能賣完。
昆明，月均去化面積8.62萬㎡，要去化53個月，約4.4年才能去賣完。
鄭州，月均去化面積4.11萬㎡，去化周期99.42個月，在未來一套公寓不會增加的情況下，要賣8年多!
也就是說，2021年的公寓庫存，能一直賣到2029年去!
盡管開發(fā)商使出渾身解數(shù)，靠著出色的營銷策略打出骨折價(jià)的賣房套路，如此絞盡腦汁，現(xiàn)在的公寓依然難賣，價(jià)格不漲反跌。
以成都為例，2020年大成都公寓價(jià)格同比幾乎沒有漲幅，主城區(qū)價(jià)格甚至跌了不少，同比2019年，下跌4.9%，其中錦江區(qū)跌幅最大，均價(jià)19241元/㎡，同比下跌12%!
價(jià)格上不去，庫存量壓頂，存量最大的區(qū)域在“國際城南”，高新區(qū)公寓庫存面積高達(dá)87.7萬方，去化時間28個月，其次為雙流區(qū)，存量面積80.3萬方，去化周期22個月;天府新區(qū)排在第三位，存量面積78.5萬方，去化周期37個月。
如果你買了公寓，很有可能就是為開發(fā)商去化做出了一份努力，當(dāng)了一顆合格的韭菜。
PART2
公寓的價(jià)格，一跌再跌!
最慘的是昆明，過去一年公寓的價(jià)格全線下跌。
對，是“跌跌不休”的跌。
盤龍區(qū)的碧桂園·KCC云南映象公寓項(xiàng)目，今年高峰期9080元/平方米，現(xiàn)在只賣6800元/平方米年。
金茂廣場的公寓項(xiàng)目，今年高峰期12000元/平方米，目前價(jià)格在8000-9000元/平方米左右，相比前段時間的單價(jià)降幅有兩三千元.....
此外，為了去化，昆明的公寓還打著“第二套半價(jià)”、“買一套送一套”的旗號，特價(jià)、促銷頻繁上演，只能說開發(fā)商們是真的狠!
既然上了公寓這趟車，叫慘也無濟(jì)于事。
據(jù)都市時報(bào)報(bào)道，2019年，有位女士在昆明一口氣花了1400多萬，買了14套公寓，打算用來做酒店。
結(jié)果一年后，開發(fā)商因?yàn)槿セy，熬不住了，公寓項(xiàng)目一個跟著一個輪番跳水，從原來的單價(jià)11000，一下子跌到了8000，半毛錢沒賺到不說，還虧了300多萬，關(guān)鍵還找不到接盤俠。
不僅是昆明，長沙的公寓市場也驚現(xiàn)“腰斬價(jià)”。
近日，多個長沙人的朋友圈頻繁刷屏，“長沙公寓腰斬跌至每平方米6888元”、“每平方米直降至5000元”等新聞不時出現(xiàn)。突然間，長沙的公寓好像真的開始組團(tuán)降價(jià)了...
長沙公寓價(jià)格“大跳水”是吸引顧客的噱頭，還是真的降價(jià)促銷?我們不得而知。
我們唯一可以確定的是：世上真的沒有“天上掉餡餅”的好事，這些年來本想靠著公寓賺一筆，結(jié)果賠的心肝吐血的人可多著了!
這個時候一定會有人跟我抬杠。“你說的太絕對了!也有漲的，你只盯著不漲的多，而且如果不好，買的人還這么多，難道這些人是傻?”
嗯.如果你把時間拉長到10年甚至20年來看，極少數(shù)城市公寓是漲了，但首先是極少數(shù)，其次，如果你之前真的買了公寓，就意味著你錯過了非常明顯且確定的增值收益。
后面這句話，就涉及到你對房子的理解了。
PART3
一筆賬，告訴你買公寓超不劃算。
如果你不聽勸硬是去買公寓，也可以，前提是房子增不增值對你毫無關(guān)系，什么狗屁落戶、學(xué)區(qū)投資、處女貸對你價(jià)值也不大，再直接點(diǎn)說——
你愿意拋棄你購買住宅賺得利益的機(jī)會成本，去投資更高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)。
為什么這樣說?
下面，先說說公寓增不增值這件事情，我隨便在網(wǎng)上找了個公寓，舉個例子：
這個公寓，最近賣到26442元/㎡，而且是從去年開始掛牌，上線了265天。如果想要快速賣掉得掛多少錢呢?24102元，甚至更低!
你猜這個公寓開盤價(jià)多少?
(數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心)
當(dāng)年的成交價(jià)是22294元/㎡。
值得注意的是，峰薈時代科技中心還是2017年深圳商務(wù)公寓成交量最好的TOP1。
沒錯，2017年就賣22294元了。4年漲了4000塊，大概20%的收益，平均年收益大概5%。
而2018年深圳公寓利率基準(zhǔn)是4.9%，上浮20%的利率也就是5.88%，不止5%了，也就是虧本.....
等于說，這位老哥幫別人免費(fèi)持有了4年，被這間公寓綠足4年，如果是4年買了住宅...天哪..
這個公寓還是在社會主義先行示范區(qū)的深圳，換作是其他二三線城市，我根本連想都不敢想...
買公寓，不僅壓根不漲，算上房貸利率還可能直接虧本。
所以我說：投資公寓是非常不劃算的買賣。
買了公寓不漲，這已經(jīng)夠扎心，更扎心的是，同地段的公寓房價(jià)增值根本跑不過住宅。
我們拿與峰薈時代科技中心相隔不到幾百米的峰薈花園來舉例。
2015年交付時，最低價(jià)是22000元/平米，均價(jià)是24000萬/平米，現(xiàn)在房價(jià)是多少?在價(jià)格偏低的指導(dǎo)價(jià)之下，單價(jià)5萬，至少升值2倍多。
差不多的持有年期，同樣的地段，虧本和獲利2倍多的差距，相信你能計(jì)算過來。
所以買公寓不僅面臨虧本難脫手的問題，重點(diǎn)是還會損失本有機(jī)會入手住宅享受翻倍增值的機(jī)會成本。
買公寓就是一場賭博，就現(xiàn)在來看，連深圳都無法賭贏，何況其他城市。
我們一直給所有粉絲的建議就是：公寓不要買，哪怕你是一線城市的公寓，也謹(jǐn)慎買。
當(dāng)然啦，也有值得買的公寓，比如深圳灣一號這種，也就幾個億吧!但人家這種級別的公寓，從來要的不是增值，而是圈層和身份的象征。
世上沒有一筆買賣是穩(wěn)賺的，關(guān)鍵是你承擔(dān)不承擔(dān)得住這個風(fēng)險(xiǎn)!
有人說，“公寓之所以不行，都是因?yàn)槭苷叽驂海腋冶ＷC它未來一定會放開，成為很好的投資品”。
保證?你哪里來的保證?
對于那些公寓房未來“轉(zhuǎn)正”抱有幻想的童鞋，我只想說一句話：
“為了保證主體市場房價(jià)不受波動，公寓的身份就永遠(yuǎn)不會轉(zhuǎn)正。”
如果你還不聽勸硬要買公寓，也可以，但是這些年被公寓坑到血虧的買房人已經(jīng)學(xué)聰明了!
買公寓不如租公寓。
你100萬買一套公寓，一年要還6萬。如果你打算租一套公寓，一年大概只需5萬元。
再說，公寓和住宅相比它不能保證有更好的升值空間，未來賣不出去的公寓也有極高的價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。
人生沒有幾個十年，選擇一定比努力重要，哪怕你買菜也會貨比三家，何況是買房子?
