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公寓開始了“逆襲之路”?既然上了公寓這趟車 叫慘也無濟(jì)于事

時間 : 2021-10-13 08:39:50來源 : 房天下

最近,發(fā)現(xiàn)一個非常嚴(yán)峻的問題——

那就是越來越多的人把目光放到了公寓市場。

有人聲稱,公寓愈漸住宅化,成交呈現(xiàn)爆發(fā)式增長!

更有人聲稱,公寓開始了“逆襲之路”,在“存量時代”下,賣一套少一套,成為絕唱。

這個世界,有的聲音勝過了一切,怕的不是這些“正道真理”能震斷思想,怕的是這些喧嘩培養(yǎng)了神經(jīng)衰弱!

是的沒錯,如果一聽到忽悠,就對公寓的價(jià)值滿懷憧憬,一頭扎進(jìn)公寓的泥潭里,恐怕后果只有一個——“血本無歸”。

為什么會有這樣的判斷?想買公寓的你,不妨看看這篇文章。

公寓真的非常難賣。

無論是在大城市還是小城市,公寓市場都存在超量庫存,供應(yīng)嚴(yán)重過剩:

比如,成都、長沙、昆明、鄭州的公寓庫存全都超過400萬方以上!

長沙,截至今年6月底,內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫存達(dá)434萬方,存量持續(xù)走高。

昆明,去年年底,庫存達(dá)到454.22萬方,公寓市場整體供大于求。

鄭州,2021年初,公寓庫存406.79萬平方米,達(dá)到驚人的10萬套。

成都,截至2020年米,公寓庫存619萬方,銷售下跌近3成

假如保持現(xiàn)有不變的存量全部賣完需要多長時間?

長沙,月均去化面積13.15萬㎡,出清周期高達(dá)33個月,約2.8年才能賣完。

成都,月均去化面積20.2萬㎡,出清周期高達(dá)31個月,約2.8年才能賣完。

昆明,月均去化面積8.62萬㎡,要去化53個月,約4.4年才能去賣完。

鄭州,月均去化面積4.11萬㎡,去化周期99.42個月,在未來一套公寓不會增加的情況下,要賣8年多!

也就是說,2021年的公寓庫存,能一直賣到2029年去!

盡管開發(fā)商使出渾身解數(shù),靠著出色的營銷策略打出骨折價(jià)的賣房套路,如此絞盡腦汁,現(xiàn)在的公寓依然難賣,價(jià)格不漲反跌。

以成都為例,2020年大成都公寓價(jià)格同比幾乎沒有漲幅,主城區(qū)價(jià)格甚至跌了不少,同比2019年,下跌4.9%,其中錦江區(qū)跌幅最大,均價(jià)19241元/㎡,同比下跌12%!

價(jià)格上不去,庫存量壓頂,存量最大的區(qū)域在“國際城南”,高新區(qū)公寓庫存面積高達(dá)87.7萬方,去化時間28個月,其次為雙流區(qū),存量面積80.3萬方,去化周期22個月;天府新區(qū)排在第三位,存量面積78.5萬方,去化周期37個月。

如果你買了公寓,很有可能就是為開發(fā)商去化做出了一份努力,當(dāng)了一顆合格的韭菜。

PART2

公寓的價(jià)格,一跌再跌!

最慘的是昆明,過去一年公寓的價(jià)格全線下跌。

對,是“跌跌不休”的跌。

盤龍區(qū)的碧桂園·KCC云南映象公寓項(xiàng)目,今年高峰期9080元/平方米,現(xiàn)在只賣6800元/平方米年。

金茂廣場的公寓項(xiàng)目,今年高峰期12000元/平方米,目前價(jià)格在8000-9000元/平方米左右,相比前段時間的單價(jià)降幅有兩三千元.....

此外,為了去化,昆明的公寓還打著“第二套半價(jià)”、“買一套送一套”的旗號,特價(jià)、促銷頻繁上演,只能說開發(fā)商們是真的狠!

既然上了公寓這趟車,叫慘也無濟(jì)于事。

據(jù)都市時報(bào)報(bào)道,2019年,有位女士在昆明一口氣花了1400多萬,買了14套公寓,打算用來做酒店。

結(jié)果一年后,開發(fā)商因?yàn)槿セy,熬不住了,公寓項(xiàng)目一個跟著一個輪番跳水,從原來的單價(jià)11000,一下子跌到了8000,半毛錢沒賺到不說,還虧了300多萬,關(guān)鍵還找不到接盤俠。

不僅是昆明,長沙的公寓市場也驚現(xiàn)“腰斬價(jià)”。

近日,多個長沙人的朋友圈頻繁刷屏,“長沙公寓腰斬跌至每平方米6888元”、“每平方米直降至5000元”等新聞不時出現(xiàn)。突然間,長沙的公寓好像真的開始組團(tuán)降價(jià)了...

長沙公寓價(jià)格“大跳水”是吸引顧客的噱頭,還是真的降價(jià)促銷?我們不得而知。

我們唯一可以確定的是:世上真的沒有“天上掉餡餅”的好事,這些年來本想靠著公寓賺一筆,結(jié)果賠的心肝吐血的人可多著了!

這個時候一定會有人跟我抬杠。“你說的太絕對了!也有漲的,你只盯著不漲的多,而且如果不好,買的人還這么多,難道這些人是傻?”

嗯.如果你把時間拉長到10年甚至20年來看,極少數(shù)城市公寓是漲了,但首先是極少數(shù),其次,如果你之前真的買了公寓,就意味著你錯過了非常明顯且確定的增值收益。

后面這句話,就涉及到你對房子的理解了。

PART3

一筆賬,告訴你買公寓超不劃算。

如果你不聽勸硬是去買公寓,也可以,前提是房子增不增值對你毫無關(guān)系,什么狗屁落戶、學(xué)區(qū)投資、處女貸對你價(jià)值也不大,再直接點(diǎn)說——

你愿意拋棄你購買住宅賺得利益的機(jī)會成本,去投資更高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)。

為什么這樣說?

下面,先說說公寓增不增值這件事情,我隨便在網(wǎng)上找了個公寓,舉個例子:

這個公寓,最近賣到26442元/㎡,而且是從去年開始掛牌,上線了265天。如果想要快速賣掉得掛多少錢呢?24102元,甚至更低!

你猜這個公寓開盤價(jià)多少?

(數(shù)據(jù)來源:深圳中原研究中心)

當(dāng)年的成交價(jià)是22294元/㎡。

值得注意的是,峰薈時代科技中心還是2017年深圳商務(wù)公寓成交量最好的TOP1。

沒錯,2017年就賣22294元了。4年漲了4000塊,大概20%的收益,平均年收益大概5%。

而2018年深圳公寓利率基準(zhǔn)是4.9%,上浮20%的利率也就是5.88%,不止5%了,也就是虧本.....

等于說,這位老哥幫別人免費(fèi)持有了4年,被這間公寓綠足4年,如果是4年買了住宅...天哪..

這個公寓還是在社會主義先行示范區(qū)的深圳,換作是其他二三線城市,我根本連想都不敢想...

買公寓,不僅壓根不漲,算上房貸利率還可能直接虧本。

所以我說:投資公寓是非常不劃算的買賣。

買了公寓不漲,這已經(jīng)夠扎心,更扎心的是,同地段的公寓房價(jià)增值根本跑不過住宅。

我們拿與峰薈時代科技中心相隔不到幾百米的峰薈花園來舉例。

2015年交付時,最低價(jià)是22000元/平米,均價(jià)是24000萬/平米,現(xiàn)在房價(jià)是多少?在價(jià)格偏低的指導(dǎo)價(jià)之下,單價(jià)5萬,至少升值2倍多。

差不多的持有年期,同樣的地段,虧本和獲利2倍多的差距,相信你能計(jì)算過來。

所以買公寓不僅面臨虧本難脫手的問題,重點(diǎn)是還會損失本有機(jī)會入手住宅享受翻倍增值的機(jī)會成本。

買公寓就是一場賭博,就現(xiàn)在來看,連深圳都無法賭贏,何況其他城市。

我們一直給所有粉絲的建議就是:公寓不要買,哪怕你是一線城市的公寓,也謹(jǐn)慎買。

當(dāng)然啦,也有值得買的公寓,比如深圳灣一號這種,也就幾個億吧!但人家這種級別的公寓,從來要的不是增值,而是圈層和身份的象征。

世上沒有一筆買賣是穩(wěn)賺的,關(guān)鍵是你承擔(dān)不承擔(dān)得住這個風(fēng)險(xiǎn)!

有人說,“公寓之所以不行,都是因?yàn)槭苷叽驂海腋冶WC它未來一定會放開,成為很好的投資品”。

保證?你哪里來的保證?

對于那些公寓房未來“轉(zhuǎn)正”抱有幻想的童鞋,我只想說一句話:

“為了保證主體市場房價(jià)不受波動,公寓的身份就永遠(yuǎn)不會轉(zhuǎn)正。”

如果你還不聽勸硬要買公寓,也可以,但是這些年被公寓坑到血虧的買房人已經(jīng)學(xué)聰明了!

買公寓不如租公寓。

你100萬買一套公寓,一年要還6萬。如果你打算租一套公寓,一年大概只需5萬元。

再說,公寓和住宅相比它不能保證有更好的升值空間,未來賣不出去的公寓也有極高的價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。

人生沒有幾個十年,選擇一定比努力重要,哪怕你買菜也會貨比三家,何況是買房子?

關(guān)鍵詞: 公寓 成交價(jià) 房貸利率 投資

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