2021年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力陡增，房住不炒、三線四檔、兩集中供地等調(diào)控政策影響漸顯，導(dǎo)致部分房企拿地積極性降低、土地流拍率增加、商票逾期兌付、美元債違約等危機(jī)事件出現(xiàn)。
在宏觀調(diào)控的大背景下，房企發(fā)債規(guī)模持續(xù)收縮，融資成本不斷抬升，加之到期債務(wù)的壓力，致使房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)信心不足，整個(gè)行業(yè)都面臨信用危機(jī)。
綠地、禹洲、新城等多家房企美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入10月以來，先后有綠地控股、雅居樂、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。業(yè)內(nèi)人士表示，美元債作為信用債，此次普跌除部分房企兌付不及時(shí)、融資政策收緊等因素外，花樣年的違約事件無疑也是其導(dǎo)火索。
10月4日，剛剛宣布出售彩生活核心資產(chǎn)的花樣年突然暴雷，其發(fā)布公告稱公司于2016年發(fā)行的5年期約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期且未付款，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，公司股份及債務(wù)證券將繼續(xù)停牌。
公告一出，引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。而受這一事件的影響，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間多只美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄。
10月4日，綠地控股2022年6月到期美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄。截至當(dāng)天上午8:55，該公司6.75%債券每1美元跌5美分，至76.1美分。這是該債券2019年6月發(fā)行以來的最大單日跌幅。
同日合生創(chuàng)展集團(tuán)2024年5月到期美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄。截至當(dāng)天上午11:14，該公司7%債券每1美元跌3.2美分，至91.1美分。這是該債券2021年5月發(fā)行以來的最大單日跌幅。
10月7日，綠城中國(guó)2025年7月到期美元債、雅居樂2025年10月到期美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄。此外，榮盛發(fā)展2022年到期票息8.95%的美元債、佳兆業(yè)2024年到期票息9.375%的美元債、時(shí)代中國(guó)2022年到期票息為5.3%的美元債、當(dāng)代置業(yè)2022年到期票息為11.8%的美元債均出現(xiàn)不同程度的下跌。
10月9日，陽光城、融信、佳兆業(yè)、路勁、綠城、中駿等房企發(fā)行的13筆美元債也出現(xiàn)了3%-10%的跌幅。
10月11日，新力控股集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司于10月18日到期的2.5億美元債及最后一期利息可能會(huì)違約，并有可能觸發(fā)其他債券的交叉違約，新力控股還表示將繼續(xù)停牌。資料顯示，新力控股境外債務(wù)本金總額達(dá)10.05億美元。
自2016年“930新政”后，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，境內(nèi)融資環(huán)境趨嚴(yán)，美元債發(fā)行規(guī)模實(shí)現(xiàn)猛增，成為房企的重要融資渠道之一。但隨著樓市調(diào)控政策的不斷收緊，疊加貿(mào)易條件惡化等因素，未來美元債違約或增加，凈融資額或減少，市場(chǎng)仍將風(fēng)波不斷。
發(fā)債規(guī)模收縮 房企融資難或?qū)⒊掷m(xù)
債務(wù)違約頻發(fā)反映了房企當(dāng)下融資難的困境。
據(jù)貝殼研究院房企融資報(bào)告顯示，前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7689億元，同比下降21%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。在市場(chǎng)和政策的雙向擠壓下，房企融資量持續(xù)減少。
其中，境外發(fā)債折合人民幣約2370億元，同比下降35%;融資平均票面利率為8.06%，較第二季度上升144個(gè)基點(diǎn)。發(fā)債規(guī)模收縮的同時(shí)，票面利率不斷抬升，以9月為例，17筆境外債券中，7筆票面利率處于10%以上的高利率。
而進(jìn)入10月，目前只有海倫堡一家公司成功發(fā)行2.7億美元高級(jí)綠色債券。其中1.68億美元用于提前交換2021年到期債券，并同步成功新發(fā)行1.02億美元債，收益率為11%，融資成本不低。
值得注意的是，自2020年四季度以來，受金融監(jiān)管影響，新增發(fā)債規(guī)模長(zhǎng)期低于到期債務(wù)規(guī)模，連續(xù)4個(gè)季度新增發(fā)債凈額為負(fù)。
貝殼研究院預(yù)計(jì)2021年四季度到期債務(wù)規(guī)模將達(dá)2089億元，相較前三季度償債壓力有所緩解，但仍處于歷史較高位。展望第四季度，房地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管仍將持續(xù)，伴隨著行業(yè)信用危機(jī)的顯現(xiàn)，房企融資難或?qū)⒊掷m(xù)，加速銷售回款仍是企業(yè)的首要任務(wù)。房企積極回購(gòu)美元票據(jù)以提振市場(chǎng)信心
從商票逾期兌付到美元債違約，從小房企到頭部企業(yè)，2021年房企暴雷事件的頻發(fā)使資本市場(chǎng)恐慌情緒不斷蔓延。為提振市場(chǎng)信心，多家企業(yè)開啟自救，紛紛回購(gòu)票據(jù)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月前后，中梁控股回購(gòu)450萬美元票據(jù)，龍光集團(tuán)回購(gòu)1000萬美元優(yōu)先票據(jù)，融信中國(guó)回購(gòu)本金額610萬美元優(yōu)先票據(jù)，弘陽地產(chǎn)購(gòu)回本金總額300萬美元票據(jù)等。此外，陽光城、禹洲集團(tuán)等多家房企公布近期美元債務(wù)回購(gòu)計(jì)劃。
回購(gòu)票據(jù)只是一種手段，面對(duì)短期內(nèi)難以解決的債務(wù)危機(jī)，房企需要做的還有更多，但擺在企業(yè)面前的選擇卻不多。面對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策、低迷的市場(chǎng)環(huán)境，在回款難度增加、融資渠道受阻的情況下，企業(yè)更應(yīng)該思考是如何轉(zhuǎn)型自救，提高自己的盈利能力。
當(dāng)前階段，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)格局正在重塑。這既是房企自我調(diào)節(jié)的陣痛期，也是其實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的“窗口期”，只有抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)降負(fù)債、提能力、增盈利，才能實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)越發(fā)平穩(wěn)。
