2021年10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了2021年1—9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉指出，今年以來，通過完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制不合理需求，推動(dòng)剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠舉債盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資、銷售和房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。
商品房銷售金額、銷售面積增速持續(xù)高位回調(diào)
商品房銷售和待售方面，數(shù)據(jù)顯示：2021年1—9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長(zhǎng)11.3%;比2019年1—9月份增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)11.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)0.7%。
圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
商品房銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%;其中，住宅銷售額增長(zhǎng)17.8%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)0.5%。
對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為：受去年低基數(shù)和今年上半年的商品房銷售面積在高位運(yùn)行等因素影響，商品房銷售面積增速持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢(shì)，今年三季度商品房銷售面積為41697萬平方米，三季度的商品房銷售面積回歸到2018、2019年同期水平。此前，截止今年6月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行了14個(gè)月，這期間有投資投機(jī)需求、也有剛需提前入場(chǎng)，現(xiàn)在的回調(diào)是把這部分“水”擠掉了。
值得注意的是今年9月成交規(guī)模不及去年同期。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，按照單月成交數(shù)據(jù)來看，9月商品房銷售面積16139萬平方米，環(huán)比上升28.6%，同比下降13.2%。9月處于傳統(tǒng)銷售旺季，8月成交創(chuàng)今年單月新低，9月在房企促銷及積極推盤下，成交較8月有明顯回升，但整體而言，今年的“金九”成色不足，成交規(guī)模不及去年同期水平，主要在于政策嚴(yán)控下，市場(chǎng)購(gòu)房者觀望情緒較濃，延緩購(gòu)房者入市步伐。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，第四季度全國(guó)商品房銷售面積和金額同比或繼續(xù)下降。主要是由于短期內(nèi)部分城市政策微調(diào)預(yù)期仍在，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市將跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)政策平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，疊加重點(diǎn)城市第二批土拍市場(chǎng)降溫明顯，市場(chǎng)預(yù)期趨于理性，全國(guó)商品房銷售規(guī)模累計(jì)同比增速將進(jìn)一步放緩。
開發(fā)投資額增速下降至8.8%，房企到位資金持續(xù)承壓
整體來看，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額與去年同期基本持平。數(shù)據(jù)顯示：1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為112568億元，同比增速為8.8%，住宅投資84906億元，增長(zhǎng)10.9%。其中東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資59381億元，同比增長(zhǎng)7.9%;中部地區(qū)投資23627億元，增長(zhǎng)14.3%;西部地區(qū)投資25129億元，增長(zhǎng)6.9%;東北地區(qū)投資4431億元，增長(zhǎng)3.7%。
圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
同比增速僅8.8%，是今年以來該指標(biāo)首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)的水平。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：開發(fā)投資的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指標(biāo)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)負(fù)，都說明房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力。
圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
此外，房企到位資金也持續(xù)承壓。2021年1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%;其中，國(guó)內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%;利用外資59億元，下降36.9%;自籌資金47212億元，增長(zhǎng)6.1%;定金及預(yù)收款56689億元，增長(zhǎng)25.6%;個(gè)人按揭貸款24124億元，增長(zhǎng)10.7%。
潘浩認(rèn)為，國(guó)內(nèi)貸款增速降幅持續(xù)擴(kuò)大，與銀行貸款集中度管理有關(guān)。此外，信貸環(huán)境收緊對(duì)銷售回款增速起到抑制作用，同時(shí)銷售回款又為房企到位資金的主要來源，使得房企到位資金承壓，從近期的數(shù)據(jù)看信貸收緊趨勢(shì)已有平緩傾向，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企資金面的改善主要取決于兩點(diǎn)。第一是貸款的環(huán)境，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力有所改善。第二是預(yù)售許可資金的監(jiān)管政策。尤其是近期關(guān)于預(yù)售許可資金監(jiān)管政策趨嚴(yán)的內(nèi)容，值得房企和投資者的關(guān)注。
土地市場(chǎng)成交量持續(xù)下降，全國(guó)房屋新開工速度下調(diào)
整體來看，2021年1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13730萬平方米，同比下降8.5%;土地成交價(jià)款9347億元，增長(zhǎng)0.3%。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)中，大城市的供地工作面臨一定的壓力。
全國(guó)土地市場(chǎng)成交量持續(xù)下降也在一定程度上拖累了全國(guó)房屋新開工速度。1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。其中，住宅施工面積656884萬平方米，增長(zhǎng)8.2%。房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%。
陳文靜認(rèn)為，1—9月全國(guó)房屋新開工面積累計(jì)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，單月新開工面積連續(xù)6個(gè)月同比下降，但降幅延續(xù)收窄，其中，9月同比下降13.5%，降幅較上月收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)。短期來看，隨著部分重點(diǎn)城市第二批次地塊完成出讓，疊加中央和地方緩解房企流動(dòng)資金壓力，全國(guó)房屋新開工面積和投資額有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉則表示，下一階段，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障，購(gòu)租并舉住房制度不斷完善，市場(chǎng)主體趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展。從整體來看，今年前三季度，房地產(chǎn)增加值兩年平均增長(zhǎng)4.8%，比上半年回落了1.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較平穩(wěn)。
