2021年10月20日，國家統計局發(fā)布《2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。國家統計局城市司首席統計師繩國慶對數據進行了解讀：2021年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。
統計數據顯示：70城新建商品住宅價格指數環(huán)比漲幅為-0.1%，該數據自2015年5月份以來首次為負。
70城二手住宅價格環(huán)比下跌0.19%，跌幅較上月擴大0.17個百分點，上漲城市平均漲幅為0.19%，漲幅收窄0.11個百分點。
一方面" 人、房、地、錢 " 四位一體的聯動調控新機制已見成效，全國各個能級城市房價漲幅呈現回落態(tài)勢;另一方面，在“兩個維護”的指引下，央行多次召開會議，對房地產市場多有提及，強調要維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益，釋放出積極的市場信號。
樓市告別“金九”，新房價格走勢下滑或持平
金九，作為傳統的樓市銷售旺季，也是各大房企“發(fā)力”的時間。
然而，今年卻有所不同。歷經一、二季度在銷售、土拍的狂熱之后，三季度行業(yè)主調為“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，標志性事件則是8月31日國新辦召開“努力實現全體人民住有所居”新聞發(fā)布會，闡述住房長效機制并首提“人房地錢”四位一體聯動調控新機制，因城施策，因地制宜。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，這是首次提出的新機制，具有一定的創(chuàng)新性，在“人”上努力實現住有所居，在“房”上繼續(xù)堅持房住不炒，建立房地產長效機制，在“地”上優(yōu)化供應結構，包括今年以來實行的集中供地等舉措，在“錢”上加強對個人購房者、房企資金面的監(jiān)管，預計接下來工作開展將會圍繞這四個方面進一步深化展開。
9月部分城市樓市調控政策升級 圖源：中指研究院
在“人房地錢”四位一體聯動調控新機制下，9月新房價格應聲而落。
國家統計局數據顯示，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;廣州下降0.1%，與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。此外，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%。
圖源：國家統計局
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，目前70個城市中，房價出現環(huán)比上漲的城市數量為27個，相比8月份數據明顯減少。即便是房價漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環(huán)比漲幅其實相對不大，僅為0.6%。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，分城市來看，西安、銀川新房價格漲幅并列第一，環(huán)比漲幅為0.6%，其次為錦州、無錫，環(huán)比漲幅為0.5%。整體來看，漲幅均不高于1%。西安新房市場長期供不應求，加之二手房指導價的作用，導致新房價格保持較為強勁的增長。
整體而言，" 人、房、地、錢 " 四位一體的聯動調控新機制下，全國各個能級城市新建商品房的房價漲幅呈現全面回落態(tài)勢。
二手房價格指數年內首降北上廣深也漲不動了
國家統計局數據顯示，9月份，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比上月回落1.4個百分點;二線城市二手住宅銷售價格同比上漲3.0%，漲幅比上月回落0.2個百分點;三線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.4%，漲幅比上月均回落0.5個百分點。
同比漲幅回落，環(huán)比漲幅則呈現明顯下降趨勢。9月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。嚴躍進指出，在連續(xù)16個月二手房房價上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次為0，而9月份明確下跌。這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢，說明市場本身進入明顯的降溫周期。
值得注意的是，9月份一二三線城市二手房價格指數環(huán)比漲幅分別為-0.4%、-0.1%、-0.2%，其中一線城市為2020年3月份以來首次下降。
圖源：國家統計局
從9月北、上、廣、深具體成交數據可以清晰看出一線城市的二手房交易已“入冬”。
據中原地產首席分析師張大偉統計，9月，深圳成交1765套二手住宅，環(huán)比減少13.6%;成交面積169252平方米，環(huán)比減少13.4%。上海成交套數為11000套，相較于8月份的18000套成交數據下降約40%;廣州二手住宅整體網簽宗數為6198宗，環(huán)比下降27.38%，同比下降56.04%;北京9月二手房成交量只有12575套，相比2020年17259套下調27 %,環(huán)比下調21%，創(chuàng)造連續(xù)18個月的市場最低點。
2021年2月8日深圳市住房和建設局率先出臺了《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》新規(guī)，首次公布了全市3595 個小區(qū)的參考價格。
7月19日，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗;7月23日，確定房貸利率上調，首套房貸利率將從4.65%調整至5%;8月6日，上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。
廣州則在8月31日發(fā)布建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知，首批96個位于成交活躍的熱點區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。
從“價格核驗”、“三價就低”、“二手房參考價”到“利率上調”等一系列政策調控下，二手房市場回歸平穩(wěn)態(tài)勢。
對于一線城市二手房市場價格的下跌，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調控收緊下供需雙方預期調整更快。
嚴躍進認為：“從二手房的降價城市數量看，9月份達到了52個城市?？梢哉J為，大概有3/4的城市出現了明顯的降價現象。實際上后續(xù)降價的動作還會增加。”
今年超500次調控，平穩(wěn)健康發(fā)展仍為主基調
根據中原地產統計，今年1-8月，全國房地產調控420次，9月單月累積62次，疊加10月上半月出臺的調控新政，2021年房地產調控實際累計已經超過500次。
總體而言，調控仍圍繞這一個主線，即“十四五”規(guī)劃明確提出的“促進住房消費健康發(fā)展”。
2021年9月24日央行貨幣政策例會則指出要“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，“兩個維護”進一步擴充了房地產調控的內涵。
對此，國海證券分析師夏磊在《實現共同富裕的房地產路徑》研報中指出，2020 年，住房占居民家庭總資產比重達 59.1%，房產已成為我國居民家庭主要資產。同時，房產與金融系統高度綁定，房地產相關收入為地方政府提供了穩(wěn)定的財源，在此背景下，房價大幅波動不利于社會穩(wěn)定運行。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，9月底央行針對房地產市場定調“要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，此后多次會議上釋放信貸維穩(wěn)信號。
10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會上，金融市場司司長鄒瀾答記者問時強調央行房地產金融工作將長期遵循中央關于房地產調控的戰(zhàn)略和方針，堅持“房住不炒”總基調，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，加快建立房地產長效機制。同時，會上對房貸供需關系、房企“三線四檔”融資管理規(guī)則、境外房企美元債價格下跌等內容做出解答，再次對市場傳遞出穩(wěn)定信號。
鄒瀾司長認為，隨著房地產金融審慎管理制度的落實實施，在實際執(zhí)行中，特別是對紅檔企業(yè)，銀行誤解為不得新發(fā)放開發(fā)貸款，造成了一些企業(yè)資金鏈緊張。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為，后期銀行將矯正偏緊的房地產信貸政策，準確理解和執(zhí)行對踩線房企的信貸措施，特別對于紅檔企業(yè)也將給予相應的信貸支持。
目前，貝殼研究院監(jiān)測的重點城市主流房貸利率數據顯示，10月房貸利率在年內首次出現環(huán)比下降，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套放貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市，這表示局部市場住房信貸環(huán)境有所改善。
貝殼預計四季度住房信貸環(huán)境繼續(xù)邊際改善，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復市場預期，減緩市場調整壓力。
