汪小菲怎么也想不到，他這個(gè)昔日招商引資的座上賓，如今要與開發(fā)商對(duì)簿公堂。

10月14日，俏江南集團(tuán)CEO汪小菲在自己的微博上發(fā)文稱：10年前在唐山買了一個(gè)8000多平方米的樓，被開發(fā)商唐山城投房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“唐山城投”)用各種理由一直不給辦房產(chǎn)證。后來才知道，開發(fā)商抵押了這處土地房產(chǎn)，以謀求其自身的貸款。

在汪小菲看來，“相當(dāng)于你買了房，開發(fā)商不給你辦證兒，還拿你的房地做抵押。”

目前，汪小菲方提起訟訴，一審勝訴。資料顯示，相關(guān)二審于河北省高級(jí)人民法院開庭，當(dāng)事人為俏江南股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“俏江南”)與唐山城投，案號(hào)為(2021)冀民終502號(hào)。

記者通過企查查APP了解到，唐山城投成立于2009年2月，由唐山市城市建設(shè)投資有限公司100%持股。唐山市城市建設(shè)投資有限公司則由唐山市政府出資成立。2008年底，唐山市政府對(duì)公司變更注冊(cè)，公司注冊(cè)資本18.6億元，截至2009年11月，公司總資產(chǎn)206.8億元、凈資產(chǎn)74.6億元，成為唐山市屬國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)之一。

10月15日，汪小菲通過其助理接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“唐山城投不僅瞞著我們，也沒有將房產(chǎn)真實(shí)情況告知進(jìn)行抵押貸款的銀行，實(shí)際上就是一種欺詐行為。對(duì)此，我們只得訴諸法律。”

就汪小菲方面的公開指責(zé)，記者聯(lián)系到唐山城投的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方則表示，領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)對(duì)此事不作回應(yīng)。

一拍即合進(jìn)唐山

俏江南與唐山城投糾紛中的這處房產(chǎn)位于唐山大南湖風(fēng)景區(qū)南湖休閑美食廣場(chǎng)內(nèi)。南湖休閑美食廣場(chǎng)項(xiàng)目是唐山市委、市政府確定的2009年全市重點(diǎn)項(xiàng)目工程之一。

“俏江南當(dāng)年選擇入駐唐山，是被唐山市政府的招商誠(chéng)意打動(dòng)了。”俏江南一名長(zhǎng)期與唐山城投交涉溝通的陸姓負(fù)責(zé)人向記者表示，當(dāng)年唐山市政府領(lǐng)導(dǎo)和唐山城投的領(lǐng)導(dǎo)多次到北京拜訪我們公司董事長(zhǎng)張?zhí)m女士和CEO汪小菲先生，邀請(qǐng)俏江南入駐南湖休閑美食廣場(chǎng)，描述了項(xiàng)目的美好前景，也表示會(huì)給予一些相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

2011年9月25日，俏江南與唐山城投正式簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，購買了南湖美食廣場(chǎng)商品房D4-1-D4樓。

根據(jù)合同，該處房產(chǎn)套內(nèi)建筑面積為8000多平方米，總價(jià)值7000余萬元。

“當(dāng)時(shí)，俏江南在全國(guó)開了50-60家店，都是在核心商圈租賃店面，唐山這處房產(chǎn)是俏江南唯一的置業(yè)。”上述陸姓負(fù)責(zé)人告訴記者，如果跟原先描繪的藍(lán)圖一樣，俏江南為當(dāng)?shù)乩瓌?dòng)消費(fèi)、解決就業(yè)，當(dāng)?shù)卣疄榍谓咸峁┮恍﹥?yōu)惠政策，這是個(gè)雙贏的事。

2012年1月，俏江南在唐山南湖休閑美食廣場(chǎng)舉行了隆重的開業(yè)慶典。

彼時(shí)的唐山市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)，唐山市委原常委、政法委原書記，唐山市人大常委會(huì)副主任，唐山市政協(xié)副主席等領(lǐng)導(dǎo)都出席了慶典，并與張?zhí)m、汪小菲一起為俏江南唐山南湖店剪彩。

除了俏江南外，2010年開園至今，入駐該美食廣場(chǎng)的還有全聚德、東來順、鴻宴飯莊等老字號(hào)餐飲品牌。

不過，唐山本地人表示，南湖休閑美食廣場(chǎng)所處位置并不優(yōu)越，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況一般。

房產(chǎn)10年無證起紛爭(zhēng)

事情的發(fā)展遠(yuǎn)沒有想象中順利。

“開業(yè)之后，我們多次催促唐山城投給我們辦理房產(chǎn)證，但對(duì)方一直用各種理由推諉。”陸姓負(fù)責(zé)人表示，唐山城投那邊開始說要跟其他房產(chǎn)一起集中辦理，后來又說當(dāng)?shù)胤抗芫钟行抡咭纫坏?。我們?duì)當(dāng)?shù)氐恼吆褪袌?chǎng)并不熟，出于對(duì)唐山城投國(guó)資背景的信任，就一直沒有進(jìn)一步調(diào)查。

房產(chǎn)證久拖未辦，俏江南唐山分店的經(jīng)營(yíng)也出現(xiàn)問題。

根據(jù)(2020)冀02民初302號(hào)判決書中所述，俏江南主張“2012年初開業(yè)以來受市場(chǎng)環(huán)境及政策的巨大影響經(jīng)營(yíng)發(fā)生嚴(yán)重困難，缺少流動(dòng)資金，分店經(jīng)營(yíng)狀況惡劣。”

在判決書中，俏江南方面還認(rèn)為，原本可以通過對(duì)涉案房屋抵押等融資方式度過危機(jī)，但由于唐山城投早已于2013年將包括涉案房屋在內(nèi)的部分土地使用權(quán)及房屋一并抵押，而俏江南對(duì)此一直不知情，導(dǎo)致唐山分店最終被迫閉店，并嚴(yán)重影響了公司正常經(jīng)營(yíng)。

“由于經(jīng)營(yíng)狀況不好，前幾年唐山分店就閉店了，但是物業(yè)費(fèi)還一直在繳納。”陸姓負(fù)責(zé)人稱，在2019年年末至2020年年初期間，唐山城投仍沒有解決房產(chǎn)證的問題，我們就自己去了唐山市行政服務(wù)中心想要弄清楚情況，結(jié)果工作人員告訴我們“這處房產(chǎn)有問題，被抵押了”，我們才恍然大悟，這么多年一直被他們蒙在鼓里。

2020年7月29日，俏江南向唐山城投公司發(fā)出《催辦函》，要求唐山城投于2020年8月4日前明確回復(fù)辦理完成該房地產(chǎn)房產(chǎn)證的時(shí)間。截至8月3日，唐山城投未有答復(fù)。

同年8月4日，俏江南公司發(fā)出《關(guān)于解除協(xié)議并退房返還房屋價(jià)款的通知函》，要求唐山城投與其解除購房合同，并退回購房款。

11月2日，唐山城投起訴俏江南公司，請(qǐng)求法院確認(rèn)“關(guān)于解除協(xié)議并退房返還房屋價(jià)款的通知函”無效。11月16日，唐山市路南區(qū)人民法院作出(2020)冀0202民初2171號(hào)民事裁定書，裁定對(duì)城投公司的起訴不予受理。

11月27日，俏江南起訴唐山城投的官司開庭。

法庭上的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

今年4月，河北省唐山市中級(jí)人民法院經(jīng)過一審確認(rèn)俏江南與唐山城投簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議于2020年8月14日解除。據(jù)此做出了相關(guān)判決，要求唐山城投返還俏江南購房款，并賠償土地使用稅、房產(chǎn)稅和滯納金等費(fèi)用。

此后，唐山城投提起上訴。

根據(jù)資料，相關(guān)二審于河北省高級(jí)人民法院開庭。最終的判決結(jié)果目前還未知。

根據(jù)一審判決書中被唐山市中級(jí)人民法院認(rèn)可的證據(jù)，該處房產(chǎn)在售賣給俏江南后曾于2013年起，先后3次被唐山城投對(duì)外抵押，其中包括兩家銀行和一家金融機(jī)構(gòu)。

俏江南工作人員表示，“這些情況，俏江南均不知情。直到俏江南2020年向城投公司提起訴訟之時(shí)，該房產(chǎn)仍處于抵押狀態(tài)。”

雖然唐山城投辯稱，抵押給銀行的南湖休閑美食廣場(chǎng)項(xiàng)目的抵押物清單并不包含本案所涉房屋。

但在唐山城投提供的唐山房權(quán)證路南(廣)字第501002518房權(quán)證書及房產(chǎn)分丘圖、國(guó)用(2015)第20646號(hào)主地證及宗地圖中，可以看到涉案房屋，宗地圖上注明的信息也印證了涉案房屋已經(jīng)被抵押。

對(duì)此，俏江南的工作人員表示難以理解，“為什么賣了的房產(chǎn)，開發(fā)商還有權(quán)多次進(jìn)行抵押?”

帶著疑問，記者聯(lián)系到唐山城投的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方則表示，領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)對(duì)此事不作回應(yīng)。

對(duì)于房屋銷售后開發(fā)商仍可將其進(jìn)行抵押貸款的問題，記者采訪了北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正。齊正告訴記者，購房者雖然已經(jīng)和開發(fā)商簽訂了購房合同辦理了備案，但是因?yàn)樯形崔k理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，擁有房屋及相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)的權(quán)利主體仍然是開發(fā)商，購房者在未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記前僅是相對(duì)于開發(fā)商擁有了所購買不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)，而不是物權(quán)。所以開發(fā)商才可以進(jìn)行抵押。

頻發(fā)的“房本”維權(quán)何時(shí)休

有法律界人士向記者透露，通常來看，一審勝訴、二審被推翻的情況是比較少見的，除非一審的主要事實(shí)證據(jù)被推翻。

俏江南相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“汪小菲這次通過微博發(fā)聲，是希望這個(gè)事件能夠引起社會(huì)關(guān)注，政府方面能夠盡快幫我們解決問題。”

記者注意到，在汪小菲的房產(chǎn)維權(quán)微博下，有不少網(wǎng)友留言表示也遭遇過購買的商鋪、住宅遭抵押，難辦房產(chǎn)證的問題。有網(wǎng)友感嘆：“名人遭遇這類房屋糾紛尚且要通過微博維權(quán)，我們普通人就更難了。”

現(xiàn)實(shí)中，購房后難拿房產(chǎn)證的情況并不少見，其中也不乏“名人”。

去年9月，成龍?jiān)诒本〇|城區(qū)的兩套豪宅被拍賣，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，“成龍賣房”的背后是該處房屋購入后13年未辦房產(chǎn)證，開發(fā)商因欠債被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

同年11月，藏族歌手阿蘭在微博喊話稱，2016年購買的某處房產(chǎn)4年未拿到房產(chǎn)證。

“作為普通人，沒有像‘名人’一樣的影響力，維權(quán)更難。因?yàn)橘彿亢娃k理房本之間存在很長(zhǎng)的時(shí)間差，購房者很難獲得足夠的信息，購房之后也只能被動(dòng)地等著開發(fā)商通知辦房產(chǎn)證，完全無法了解開發(fā)商這期間又將房屋和土地抵押的信息，本來高高興興地買新房，卻跟買‘盲盒’一樣，這不利于誠(chéng)信社會(huì)的建設(shè)。”

齊正認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)法律保護(hù)購房者的利益。比如購房者已經(jīng)購房后又被開發(fā)商抵押的，法律應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無效。這樣做的好處是既保護(hù)了購房者，也可以督促銀行和債權(quán)人更加審慎的對(duì)待開發(fā)商抵押放款，避免銀行和債權(quán)人的損失。

他建議，國(guó)家應(yīng)當(dāng)建設(shè)透明化新房產(chǎn)權(quán)平臺(tái)，讓購房者獲得更全面的房產(chǎn)信息，可以及時(shí)看到自己購買的房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。還有希望國(guó)家推動(dòng)新房購房后，立刻能辦理房產(chǎn)證的制度，這樣能從根本上杜絕開發(fā)商偷偷抵押的問題，最大程度保護(hù)購房者，維護(hù)誠(chéng)信和公平。

關(guān)鍵詞： 新房產(chǎn)權(quán) 招商引資 欺詐 維權(quán)