為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，其中重點內(nèi)容為：

1.試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

2.國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。

3.按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)

4.本決定授權的試點期限為五年，條件成熟時，及時制定法律。

5.財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產(chǎn)稅試點辦法(草案)，按程序做好試點各項準備工作。

房地產(chǎn)稅的出臺，始終牽動著購房者的神經(jīng)。房地產(chǎn)稅將在哪些城市展開試點?征收的具體方案是什么?試點城市的房價是否會下跌?環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)結合行業(yè)專家的觀點，深入解讀“房地產(chǎn)稅”三個核心問題。

哪些城市會被納入試點?

根據(jù)全國人大常委會的會議決定，由國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務委員會備案。

那么，具體哪些城市會被納入試點?

目前，市場觀點普遍認為第一批試點的城市應該優(yōu)先考慮長三角、珠三角、京津冀中的一二線核心城市。

經(jīng)濟學家任澤平指出，“《決定》提出為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。因此，此次試點地區(qū)應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市;同時，扣除抵扣面積以后，對于投機炒房的多套房的征稅力度可能較大。”

億翰智庫也認為，部分市場熱度和房價上漲預期比較高的城市將更有可能入圍試點城市，預計北上廣深一線城市以及核心二線城市入圍房地產(chǎn)稅試點城市的概率較高。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，“此前網(wǎng)上提及的浙江、深圳和海南納入改革試點我個人認為不太可能，因為浙江省各城市的情況差距較大，從省級層面很難操作。反而上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點一二線城市，很有可能會成為首批試點城市。北京由于產(chǎn)權權屬性質(zhì)較為復雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會加入試點行列。而海南省一方面由于體量不大，另外一方面為旅居型房地產(chǎn)市場，因此加入試點的可能性也不大，最多是三亞市等熱點城市進行試點。”

至于試點城市的落地，目前普遍預期2022年就會啟動。

早在2011年，上海、重慶就率先試點征收“房產(chǎn)稅”，但是，業(yè)內(nèi)普遍認為，上海、重慶的房產(chǎn)稅都存在同樣的問題：覆蓋范圍窄，稅率低。

明源地產(chǎn)研究院指出，上海只針對新購買的二套及以上住房征收，過去買的存量房源不征收，第一套房不征收，人均60平方以下的免征，稅率僅為0.6%，還可按70%價格征收;重慶只對高檔住房和別墅征收，普通住房幾乎不征收。因此，“房產(chǎn)稅”既沒有遏制房價的上漲，也沒有補充多少地方財政。

從概念而言，即將試點的“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”不同。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，“房產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)來說的，而房地產(chǎn)稅的范圍更大，包括房產(chǎn)和土地。就此次政策來看，其提到了土地使用權人和房屋所有權人為房地產(chǎn)稅納稅人。”

房地產(chǎn)稅又將如何確定課稅對象?任澤平指出，“以存量房為基礎征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點效果未達預期的原因之一是其課稅對象范圍過小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著一二線城市進入存量房時代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎。”

任澤平預計，我國房地產(chǎn)稅試點將以市場評估價值為征稅基礎，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負擔、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。“可能采取首套免征和免征面積相結合的方式，同時對剛需及特殊群體免征。此前上海試點方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預計此次試點將對免征面積做出調(diào)整以擴大稅基。”

明源地產(chǎn)研究院指出，“目前，財政部等透露出來的信息，我國大概率將會按照房產(chǎn)評估值進行征收，二手房指導價有望成為重要參考。”

從具體房地產(chǎn)稅的征收辦法來看，或?qū)⒖颊魇辗康禺a(chǎn)稅國家的普遍做法。以韓國“綜合不動產(chǎn)稅”為例，當前，綜合房地產(chǎn)稅的課稅對象為公示價格6億韓元以上的房屋(1人1戶為9億韓元以上)，稅率范圍為0.6%-3.0%;對持有3套以上房屋的持有者將采用更高稅率，稅率范圍為1.2%-6.0%，稅率均隨稅基價值而上升。

根據(jù)發(fā)達國家及上海、重慶經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅率或?qū)⒉扇±圻M稅率、平均稅率方式。任澤平認為，“此前上海重慶房產(chǎn)稅分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預計房地產(chǎn)稅的試點城市將因城施策，稅率一開始不會太高，但是在力度大于上海和重慶現(xiàn)有試點。”

考慮到中國居民70%的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)上面，房產(chǎn)為居民主要財富資產(chǎn)，按總價值進行分級征稅，也是實現(xiàn)共同富裕的應有之意。

中指研究院則預計各個試點城市將在國務院及相關部門制定的總體草案基礎上，因地制宜進行細則落地，包括征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等。同時，房地產(chǎn)稅為地方稅的一種，試點城市現(xiàn)階段預計只針對城市內(nèi)部房產(chǎn)進行計算征收，不會跨城聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計。

對房價的影響如何?

本次試點明確了房地產(chǎn)稅改革的三大目標。第一、積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革;第二、引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用;第三、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

考慮到中央一直在強調(diào)“穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預期”，房地產(chǎn)稅試點的出發(fā)點也正是“三穩(wěn)”，而非房價下跌。

值得關注的是，不少業(yè)內(nèi)人士指出，征收房地產(chǎn)稅增加了房屋所有者的保有成本，在一定程度上抑制投機需求，同時，短期內(nèi)其會帶來一定的心理沖擊，將會影響房價。

中泰證券政策研究團隊就認為，開征房產(chǎn)稅有可能在短期對房價形成壓力，“房產(chǎn)稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴張，供大于需的格局將在短期推動房價回落”。

億翰智庫也認為，對于試點城市的房地產(chǎn)市場，由于2020年疫情后這輪行情主要源于流動性的寬松，頭部需求受益較大，如果房地產(chǎn)稅開征，將有可能在短期內(nèi)影響頭部需求的釋放，從而對二手房和新房市場造成一定的影響。

從韓國2005年推出“綜合不動產(chǎn)稅”后對房價的影響來看，韓國的房價出現(xiàn)了短期的小幅下降，但2006年后又開始繼續(xù)上漲。從長期來看，韓國房價的變動仍受到供求關系等綜合因素的影響，如2019年起韓國綜合不動產(chǎn)稅的稅率有所提升，但受到流動性環(huán)境等因素的影響，韓國房屋價格在2020年仍加速上漲。

任澤平預計在當前時點推出房地產(chǎn)稅對市場壓力不小，或?qū)⒃斐煞績r波動，但是從長期來看，房地產(chǎn)稅對具體區(qū)域的影響仍取決于市場供求關系。“根據(jù)國際經(jīng)驗，在供不應求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負可以轉(zhuǎn)嫁，反之則無法轉(zhuǎn)嫁甚至增加區(qū)域市場壓力。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據(jù)我們的研究，未來中國人口將向都市圈城市群和區(qū)域中心城市集聚，人口流入和流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯分化。”

丁祖昱也認為房地產(chǎn)稅與房價下跌不能簡單的劃等號，“結合歐美、日本等發(fā)達經(jīng)濟體實行房地產(chǎn)稅之后的市場表現(xiàn)來看，房價預期主要取決于樓市供需關系，供地緊俏、需求堅挺的城市房價仍易漲難跌。

關鍵詞： 房地產(chǎn)稅 房價 改革 試點