01
西安發(fā)布新政
多家權威媒體爆料，西安市住房保障工作領導小組辦公室近日發(fā)布通知，對限價商品房上市交易有關規(guī)定進行調(diào)整了。
消息最初來源于西安市住建局的官方微信公眾號“西安住建”。通知的發(fā)布日期是12月3日，其中明確提出：
限價商品房自購買合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)，不得上市交易、不得購買其他住房。網(wǎng)簽備案滿5年，可購買其它住房。網(wǎng)簽備案滿5年且取得《不動產(chǎn)權證書》上市交易的，按普通商品房交易相關規(guī)定辦理。網(wǎng)簽備案未滿5年，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門批準，按照原購買價格并考慮折舊和物價水平等因素回購，繼續(xù)作為限價商品房使用。
對于不了解西安樓市的人來說，看到限售五年，以為是調(diào)控升級了，其實不然，剛好相反。最關鍵的是那句，網(wǎng)簽滿五年，可購買其他住房，這意味著西安的限售政策有所放松。
沒有對比就沒有傷害，不妨與之前的政策對比一下。
西安限售政策早就有，一開始是限售2年，后來升格到了5年。
對于限價房，西安市原有的政策是，在房屋所有權證登記之日起5年內(nèi)，不得出租、出售、抵押、出借、繼承，或者擅自改變住房用途且拒不整改。自房屋所有權證登記之日起5年后，限價商品房按照普通商品房對待，即可以出租、出售、抵押和繼承，但出售后，不得再提出住房保障申請。
有什么區(qū)別?關鍵在于起始點。原政策是從房產(chǎn)產(chǎn)權證登記之日算起，限售五年。而12月3日調(diào)整后的政策，是從網(wǎng)簽之日開始算。
一般來說，從購房網(wǎng)簽到拿證，需要2年左右的時間，也就是說，西安之前對限價房的限售政策，看起來是5年，實際上從購買到可以上市，基本需要7年的時間。現(xiàn)在放松，從網(wǎng)簽開始算。
也就是說，之前的政策，購買限價房后，基本要7年左右，才能出售，才能購買其他商品房，現(xiàn)在滿5年就可以上市交易了，就可以再買其他住房了。
02
松綁穩(wěn)樓市
西安此前之所以要對限價房采取嚴格銷售，主要是為防范炒作，畢竟限價房，它與周邊的二手房存在較為明顯的價格倒掛，買到就是賺到。
比如今年6月份上演萬人搖號搶房的中海曲江大城，其備案價不到2萬元，而同小區(qū)的的二手房價格已經(jīng)高達31566元/平方米。如此大的套利空間，豈能不讓人心動。
正因為買到就是賺到，所以西安的新房，在過去幾年里非常火爆，基本上開盤即售罄。
為了給新房降火，西安過去幾年也是不斷給收緊政策，其中之一便是限售。限價房限售五年，目的就是要把時間線拉長，增加購房人的持有成本和不確定性，逼退炒房客。
但效果并不是很明顯，今年上半年，西安照樣出地王，新盤照樣萬人搖號搶房。
不過，在下半年信貸收緊威力開始顯現(xiàn)的背景下，再加上西安跟隨深圳、寧波、成都等城市，發(fā)布了二手房官方指導價。
并且在8月份收緊了限購政策，將西咸新區(qū)灃西新城高橋街道、馬王街道也納入限購、限售范圍。還要求，新落戶西安的新西安人，必須落戶滿3年才能購買第二套房。
一夜之間，上百萬人失去了房票。
輪番轟擊之下，西安樓市在三季度終于結束了其連漲60多個月的紀錄，開始下跌。
公開數(shù)據(jù)顯示，西安7月份二手房成交量6188套，8月份降至4803套，9月份再降至3565套。西安10月份二手房成交量僅2880套，為今年最低點。相較于三四月份超過9000套的成交量，堪稱腳踝斬。
價格方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，西安10月份二手房價格環(huán)比下跌0.2%，實際上下跌地更多。
根據(jù)陜西當?shù)厝A商報報道，西安很多小區(qū)的業(yè)主在降價，其降幅不小。比如曲江板塊的碧林灣129平方米房源成交價320萬元，而此前碧林灣129平方米房源最高可以賣到360萬至400萬元之間。曲江二期的金輝世紀城96平米的房源，之前報價是245萬，現(xiàn)在報價205萬，每平米降了近4000元。
這讓西安很受不了，尤其是成交量的冰冷，要知道，西安可是一個房地產(chǎn)依賴度非常高的城市。
此前有人做過梳理，以房地產(chǎn)投資和GDP之比，計算過主要城市的房地產(chǎn)依賴度，結果發(fā)現(xiàn)，西安位居第二，僅次于鄭州。
從三季度反饋的經(jīng)濟數(shù)據(jù)也能夠一定程度佐證這一點。
前三季度，西安的GDP增速僅為5.7%，在萬億GDP城市中墊底，比遭受疫情影響的鄭州、南京都要低。
正因如此，西安穩(wěn)定樓市、讓成交量回暖的需求，非常迫切。12月3日對限價房限售的松綁，就是這個目的。
2016年，各地紛紛開始對新房限價，到如今剛好五年了。西安現(xiàn)在將限價房從原來的拿證后五年才能交易，才能買其他住房，變更為網(wǎng)簽后5年便可上市交易，便可購買其他住房。
在這一政策下，2016年那一撥購買了限價房的人，購房需求被釋放，他們現(xiàn)在就可以購買其他住房。
03
購房建議
當下，信貸正在開始回歸正常。
金融管理部門透露，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，初步預計同比多增約2000億元。
貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份追蹤的100個城市中，30%的城市房貸利率在下調(diào)，60%的城市放款速度在加快。
同時，央行明確表示，本月15日降準，下調(diào)金融機構下調(diào)金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放1.2萬億資金。
盡管央行表示，這是為加大對中小微企業(yè)和實體經(jīng)濟發(fā)展而來，但降準之下，資金或多或少都會流向樓市，對樓市構成直接利好，會進一步推動購房利率下降，推動放款速度加快。
在此背景下，西安松綁了限價房的限售政策，釋放了一批購房需求。我個人以為，西安樓市接下來的成交量會筑底回暖，房價也會止跌維穩(wěn)。
對于西安的剛需與改善型需求群體，可以準備入手了。
西安是國家中心城市，是西北第一城，是雙萬城市(GDP過萬億，人口過千萬)。
最關鍵的是，西安人口競爭力非常強。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，西安過去十年常住人口增加了448.5萬，增量位居全國第四。
盡管在調(diào)控長期化的當下，房價不會再有大的起伏，但對于西安這樣一個人口競爭力強悍，經(jīng)濟活躍的城市，從長遠來看，房價仍會緩慢爬坡。
