最近，官方終于對(duì)“泡沫”表態(tài)了，房地產(chǎn)必須“軟著陸”!
這是多年來官方第一次提出“軟著陸”，為什么在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)必須“軟著陸”?如何“軟著陸”?
01
十次危機(jī)九次地產(chǎn)，“軟著陸”成為唯一的選擇。
顧名思義。什么叫房地產(chǎn)“軟著陸”，是指我們當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)太高了，明顯存在泡沫了，所以要把房價(jià)控制起來，讓房價(jià)不要漲，或者微漲。
最近，社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》針對(duì)“軟著陸”問題說的很清楚。為了實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，既要防止熱點(diǎn)城市土地供不應(yīng)求，房價(jià)暴漲;又要防止四五線城市樓市斷崖式下跌。
兩手抓，兩手都要硬!
這時(shí)候許多人會(huì)有一個(gè)困惑，如果實(shí)現(xiàn)不了“軟著陸”，會(huì)有什么后果呢?藍(lán)皮書沒有說，但這個(gè)問題很重要。
“軟著陸”的對(duì)立面就是“硬著陸”，一旦“硬著陸”，麻煩可就大了。為什么說十次危機(jī)九次地產(chǎn)，說白了都是“硬著陸”惹的禍!
以史為鑒，可以知興替!歷史上兩次著名的“硬著陸”大事件，帶來的毀滅性后果，至今讓人心有余悸。
第一個(gè)就是日本房地產(chǎn)泡沫破滅，成為了“失去的三十年”。一直到現(xiàn)在，日本都沒緩過勁來。
第二個(gè)就是美國2008年次貸危機(jī)，“兩房”破產(chǎn)，雷曼倒閉，世界經(jīng)濟(jì)一地雞毛，還是“硬著陸”。
02
如何才能實(shí)現(xiàn)“軟著陸”?這又是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)!
辦法無非就是四種：
1)
拿時(shí)間換空間
讓老百姓的工資收入上漲幅度超過房價(jià)的漲幅，慢慢的用時(shí)間來換空間，就能把房價(jià)泡沫給化解了。
簡單點(diǎn)來說，你現(xiàn)在一年收入5萬，買一套80平的房子需要120萬，不吃不喝24年，這明顯是有泡沫的，后來房價(jià)軟著陸，十年過去了，你的收入從5萬變成了20萬，這套80平的價(jià)格從120萬僅僅只漲到了200萬，這個(gè)時(shí)候買這個(gè)房子就是不吃不喝十年。
一方面嚴(yán)控房價(jià)漲幅，另一方面靜靜等待收入慢慢上漲，用十年的時(shí)間，燙平房價(jià)收入比，把房地產(chǎn)泡沫慢慢消化掉。
2)
大力發(fā)展城市群
人口都在向一線城市，以及長三角和大灣區(qū)大城市轉(zhuǎn)移，這是不可阻擋的趨勢。所以，這些城市高企的房價(jià)泡沫，只能以這些大城市為核心的城市群來化解。
3)
人地掛鉤，土地指標(biāo)跟著人走
一些熱點(diǎn)大城市，房價(jià)泡沫的根源就在于人地矛盾，人地錯(cuò)配，供求嚴(yán)重不平衡。
消化泡沫實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，就必須以常住人口數(shù)據(jù)配套建設(shè)用地指標(biāo)，不再以戶籍人口計(jì)算。人到哪個(gè)城市，土地指標(biāo)就在哪個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)土地與人口相匹配。
簡單來講，比如某個(gè)人從四川流動(dòng)到了上海，那么用地指標(biāo)就要?jiǎng)澋缴虾！?/p>
4)
盡快開征房地產(chǎn)稅
中短期內(nèi)把房價(jià)上漲關(guān)進(jìn)籠子，改變房價(jià)暴漲的預(yù)期。實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
03
“硬著陸”一定是中國經(jīng)濟(jì)不可承受之重。“軟著陸”就是政治正確，哪怕再難，也是必須實(shí)現(xiàn)的任務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高位條件下的“軟著陸”，政策面最近暖風(fēng)頻吹。
首先就是政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定下基調(diào)：要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
回看一下今年以來歷次最高會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述用語，就可以清晰的看出來：當(dāng)下實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，迫在眉睫，已經(jīng)成為共識(shí)。
2021年4月：要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，增加保障性租賃房屋和共有房屋供應(yīng)，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作住房。
2021年7月：要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。
后一次表述與此前完全不同，首提良性循環(huán)，標(biāo)志著房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)高杠桿模式的終結(jié)。
“軟著陸”就必須拆雷降杠桿。對(duì)于開發(fā)商們來說，一個(gè)大干快上的時(shí)代結(jié)束了。
04
為了實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，出的一定是一套組合拳?；{(diào)定下，方向明確，下一步就是貨幣政策開路。貨幣閘門不開，不少開發(fā)商就面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)，四五線城市就要墜入無底洞的深淵。“軟著陸”就很難實(shí)現(xiàn)。
12月6日，人民銀行發(fā)布消息稱，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。
下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)是什么概念呢?
釋放資金大約1.2萬億!12月3日，總理首提“適時(shí)降準(zhǔn)”。僅隔3天，全面降準(zhǔn)就變成了現(xiàn)實(shí)，速度之快，超出了市場預(yù)期。而且是普遍降準(zhǔn)，不再是定向精準(zhǔn)放水。題中之意，再明顯不過了。
如果說7月降準(zhǔn)是預(yù)防性、對(duì)沖性的，那么本次降準(zhǔn)就是實(shí)質(zhì)寬松性的，投放增量基礎(chǔ)貨幣，疊加乘數(shù)效應(yīng)。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯暴露的情況下，加大力度對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，并支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色經(jīng)濟(jì)、新基建，實(shí)現(xiàn)跨周期調(diào)節(jié)和高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)然是受益者之一，房地產(chǎn)行業(yè)肯定跑不掉了。
房地產(chǎn)這個(gè)夜壺，終究還是不能完全舍棄。房地產(chǎn)上下游牽扯到幾十個(gè)行業(yè)，關(guān)系到數(shù)千萬人的就業(yè)，必須要救，只能“軟著陸”。這是大局!
其實(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣閘門，早就打開了。數(shù)據(jù)證實(shí)，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，初步預(yù)計(jì)同比多增約2,000億元。
11月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額471億元，環(huán)比增長84%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)。
05
在一二線熱點(diǎn)城市，各種行政調(diào)控手段已經(jīng)用到極致，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”，房地產(chǎn)稅就是破局之招。
眾所周知，北京、上海限購之嚴(yán)世界罕見，二套房首付必須7成。這種短期行政手段不可能長期使用，一旦放開空前嚴(yán)厲的預(yù)售審批、限購限制，可以想象一線城市的房價(jià)會(huì)如何飛漲。
要防止房地產(chǎn)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)長效管控，最終的途徑只能必須是房產(chǎn)稅。
哪怕大行情再困難，哪怕房企叫苦不迭，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的步伐一刻也沒有停歇。為了實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，憋了很久的終極大招——房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，在大灣區(qū)深圳開打。
11月8日上午，國務(wù)院發(fā)展研究中心在深圳召開深圳房地產(chǎn)形勢座談會(huì)，召集包括萬科、佳兆業(yè)、卓越在內(nèi)的代表性房地產(chǎn)企業(yè)，深圳房協(xié)以及多家金融機(jī)構(gòu)代表參與座談。座談其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是征求各方對(duì)房地產(chǎn)稅的看法和意見。
試點(diǎn)準(zhǔn)備工作在加快推進(jìn)，可以預(yù)見，明年上半年之前試點(diǎn)城市名單就會(huì)出爐。
經(jīng)歷幾波大牛市，高位條件下，既要防止部分城市房價(jià)暴漲，又不能讓部分城市房價(jià)暴跌，房地產(chǎn)市場“”軟著陸”難度之大、復(fù)雜程度前所未有。但難度再大，這一關(guān)一定要過，也一定能過!相信相信的力量!
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 融資 房地產(chǎn)稅 限購
