一直被市場(chǎng)認(rèn)為非常穩(wěn)妥的世茂，也在風(fēng)聲鶴唳之中陷入了風(fēng)雨飄零。

自10月卷入流動(dòng)性危機(jī)風(fēng)波之后，本周，世茂再次被推上了風(fēng)口浪尖……

01

兩個(gè)月前，“上海神秘房東拋售93套房”沖上熱搜第一。而這“神秘房東”就是今天的主角——世茂集團(tuán)下屬蘇滬區(qū)域公司。據(jù)悉，這93套房產(chǎn)世茂已持有28年，房?jī)r(jià)已翻百倍，一次性拋售可套現(xiàn)4.5億!

“一次性拋售”“免中介費(fèi)”“打八折”、低于市場(chǎng)價(jià)等優(yōu)惠宣傳引來了3萬人搶購(gòu)，93套房源在一天之內(nèi)便銷售一空。

然而，對(duì)于即將喜提“新房”的購(gòu)房者而言這次搶購(gòu)只是一場(chǎng)“空歡喜”。

11月，購(gòu)房者們紛紛發(fā)現(xiàn)，他們中的大部分都卡在了網(wǎng)簽……另有30多個(gè)較早打款的購(gòu)房者雖然完成了網(wǎng)簽，卻卡在了過戶……因?yàn)椋烂瘓F(tuán)在去年1月份將這一批房子作為資產(chǎn)抵押給了陸家嘴信托，抵押數(shù)額9.5億元，抵押期限從2020年1月到2022年1月，一個(gè)多月后就要到期了。

并且，在簽合同時(shí)，業(yè)主才被告知需在知情同意書上簽字。簽下這份知情同意書，意味著一旦后續(xù)交易出現(xiàn)不確定性，購(gòu)房者將陷入較為被動(dòng)的處境。

正在他們進(jìn)退兩難的時(shí)候，世茂直接發(fā)布公告，宣布全部退房。

對(duì)于全部退房的決定，世茂方的說法是，網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言，并影響到后續(xù)流程。

而這樣的解釋，網(wǎng)友們并不買賬，有網(wǎng)友更是表示，世茂的做法是拿別人的錢去周轉(zhuǎn)，“先賣后退款”的操作可為世茂帶來數(shù)億的無抵押貸款，使用時(shí)長(zhǎng)超過3個(gè)月，而付出的代價(jià)卻是極低，僅需補(bǔ)償購(gòu)房者同期LPR利息。

02

以上神操作再加之最近傳出的世茂資金不足陷入“商票逾期”的小道消息的雙重發(fā)酵之后，引起了部分投資人的恐慌拋售，世茂系遭遇“黑色星期一”。

12月13日，世茂集團(tuán)、世茂服務(wù)和世茂股份分別下跌12.16%、9.18%以及2.65%。債券方面，“20世茂06”一度跌超54%，盤中臨時(shí)停牌;另有多只債券跌超10%。

股債雙殺之下，世茂也坐不住了。

緊急解釋，“周末有小道消息在資本市場(chǎng)發(fā)酵，引起部分投資人恐慌性拋售，內(nèi)部正在了解情況，積極與投資人溝通，有進(jìn)一步消息，會(huì)及時(shí)跟大家溝通。”

13日晚間，世茂股份公告稱，公司擬將所屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負(fù)債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)。

此次交易涉及世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，交易轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16.54億元。

單從標(biāo)的質(zhì)量來看，此番收購(gòu)的溢價(jià)頗高：標(biāo)的物總計(jì)管理面積1079萬㎡，約為中流物管公司的半數(shù);16.54億的收購(gòu)對(duì)價(jià)也遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)10至14倍的PE值。

由于此前，世茂集團(tuán)和世茂股份簽訂了《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議》，手頭資金充足的世茂服務(wù)無法參與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理業(yè)務(wù)。通過這筆關(guān)聯(lián)收購(gòu)，世茂服務(wù)不僅可以投身于商管、物管的兼并浪潮之中，還可以利用自身優(yōu)勢(shì)為“自家”的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目提供支持。

根據(jù)13日晚的公告安排，該筆交易對(duì)價(jià)的95%，即15.7億元，將在協(xié)議生效后20個(gè)工作日內(nèi)支付。剩余5%將在交割日后5個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清。

“95%款項(xiàng)，20日內(nèi)結(jié)清”，比例遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)其他收并購(gòu)案例。”

此前收購(gòu)江蘇無錫的一處標(biāo)的是，世茂服務(wù)給出的PE為14倍，同時(shí)給出的付款方式是——分三次結(jié)清，并給出了一系列經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的要求。

“白衣騎士”世茂服務(wù)幾乎是用了“最體面”的方式，實(shí)現(xiàn)了對(duì)世茂股份的馳援。

04

但，局面并未得到改善。

14日，世茂集團(tuán)繼續(xù)下跌，盤中最低至5.66港元，最高跌幅為20.1%，股價(jià)刷新近9年最低點(diǎn)。包括“20世茂G4”“20世茂G2”“19世茂G3”在內(nèi)的多只債券跌幅觸發(fā)臨停。

終端軟件滿屏的負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)輿情

上海證券交易所也在12月14日盤后火速下達(dá)了問詢函。

14日晚間，世茂股份再次發(fā)布公告稱：

近期“20世茂G1”等公司債券二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)較大，截至2021年12月14日，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有序開展，無應(yīng)披露而未披露的重大事項(xiàng)。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并未發(fā)生重大不利變化，且未發(fā)生嚴(yán)重影響公司償債能力和債券還本付息的重大不利事項(xiàng)。

但顯然這一份數(shù)據(jù)并不能挽回世茂集團(tuán)股價(jià)下跌的頹勢(shì)。

15日，世茂集團(tuán)股價(jià)繼續(xù)下跌，盤中最低至5.25港元，最高跌幅為7.4%，再次刷新股價(jià)最低點(diǎn)。

05

從半年報(bào)看，世茂凈負(fù)債率50.9%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率68%，現(xiàn)金短債比為1.19，基本處于安全范圍。

截至6月底，世茂集團(tuán)有息負(fù)債總額由2020年末約1451億元增加到2021年中的1645億元，其中短期債務(wù)占27%，長(zhǎng)期債務(wù)占73%。短期有息負(fù)債444億元，其中一年內(nèi)到期票據(jù)97.9億元，一年內(nèi)到期借款346億元。此外，賬面現(xiàn)金823.8億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物747億元，預(yù)售監(jiān)管資金約219億元。

從以上數(shù)據(jù)來看，報(bào)表內(nèi)的短期借款也是能夠覆蓋，為何世茂還會(huì)陷入危機(jī)?

美銀證券認(rèn)為，世茂表外債和信托負(fù)債似乎更令人擔(dān)憂，包括其管理陷入困境的福晟項(xiàng)目的合資平臺(tái)帶來的不確定影響，盡管監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期允許民營(yíng)房企增發(fā)境內(nèi)債券，以緩解流動(dòng)性需求，但在世茂債券周一大幅回調(diào)后，認(rèn)為世茂發(fā)行新債可能存在困難。該行將世茂集團(tuán)評(píng)級(jí)降至“跑輸大市”，目標(biāo)價(jià)由12元下調(diào)33%至8元。

世茂的表外理財(cái)、商票、信托，規(guī)模多大，是否存在兌付風(fēng)險(xiǎn)?

世茂的資金“窟窿”究竟有多大?

可能也只有世茂自己知道，其余人很難知曉。

而這，或許也是市場(chǎng)投資者對(duì)其信心一直不佳的原因之一。

此前，曾有一位接近世茂的人士曾表示，公司不存在資金層面問題，“這行情誰不缺錢?資金這種事你就看付不付款。我們每個(gè)月支付都妥妥的，有幾家公司像我們付款這么爽氣的?”

然而，身體永遠(yuǎn)比嘴誠(chéng)實(shí)……

11月，世茂將香港中環(huán)物業(yè)抵押給星展銀行融資15億港元;12月初，世茂集團(tuán)將位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質(zhì)押進(jìn)行融資……

再加上此次從世茂服務(wù)手中拿到的16.54億元，截至目前，至少有30億元流向了世茂的地產(chǎn)板塊。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，世茂正在極盡全力籌集資金!

關(guān)鍵詞： 世茂集團(tuán) 中介費(fèi) 優(yōu)惠 銷售