今年7月，房企再次迎來(lái)年內(nèi)第二波償債高峰期。

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據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年7月、8月為年內(nèi)第二波償債高峰，單月到期余額分別超過(guò)千億元。償債潮仍在持續(xù)。

對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的償債高峰，房企有何應(yīng)對(duì)之策？

7月房企再迎千億償債高峰

在熬過(guò)今年初第一波償債高峰后，時(shí)值年中，房企又面臨第二波償債高峰的考驗(yàn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中，民企到期債務(wù)壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比67%。而在7月，將有51筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回部分之后，約為740億元，環(huán)比增加15.8%。

而據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元，其中信用債占比64.6%，海外債占比35.4%；截至6月30日，一年內(nèi)到期債券余額為9723.7億元，其中信用債占比62.3%，海外債占比37.7%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。

中指研究院方面表示，7月、8月為年內(nèi)第二波償債高峰，單月到期余額分別超過(guò)千億元。此外，2021年上半年信托發(fā)行仍處于高位，規(guī)模為3408.6億元，平均發(fā)行期限在1.6年左右，按此到期時(shí)間推算，今年下半年房企同樣面臨較大的償還壓力。

說(shuō)明：按債券回售日計(jì)算，按2022年6月30日匯率換算為人民幣。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從目前情況來(lái)看，一方面，房企面臨償債高峰，另外一方面，房企融資規(guī)模仍然處于持續(xù)下降之中。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類(lèi)融資4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。

值得注意的是，今年上半年，在海外債和信托融資明顯下降的同時(shí)，信用債成為融資主力。但是，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，占上半年發(fā)行額的89.0%。而民營(yíng)房企受到出險(xiǎn)企業(yè)增多的影響，債券發(fā)行規(guī)模大幅下降。

天風(fēng)證券地產(chǎn)分析師韓笑表示，預(yù)計(jì)下半年融資政策寬松仍有望延續(xù)，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企的融資優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)拉大，行業(yè)分化加速。

“不差錢(qián)”企業(yè)如期償債

面對(duì)已經(jīng)到來(lái)的償債高峰，民營(yíng)房企的應(yīng)對(duì)呈現(xiàn)兩級(jí)分化的態(tài)勢(shì)：“不差錢(qián)”的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企如期償還到期債務(wù)，而資金鏈緊張的民營(yíng)房企選擇債務(wù)展期和交換要約，更有部分已經(jīng)“爆雷”的房企只能接受債務(wù)違約的現(xiàn)實(shí)。

據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，7月以來(lái)，在優(yōu)質(zhì)房企中，龍湖、旭輝、美的等房企均有到期債務(wù)，而三者都選擇了債券贖回或者債券回售的方式來(lái)應(yīng)對(duì)。

以龍湖為例，7月13日，龍湖發(fā)布公告稱(chēng)，悉數(shù)贖回2022年到期的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率3.875%。在行業(yè)頻繁發(fā)生債務(wù)違約、退出評(píng)級(jí)的背景下，這次龍湖還債的舉措也獲得了業(yè)內(nèi)關(guān)注。

細(xì)究而言，龍湖如期還債的背后是其融資渠道的暢通。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，龍湖累計(jì)新發(fā)行公司債、綠色債合計(jì)約50億元，融資成本維持在4%左右的水平。據(jù)龍湖集團(tuán)管理層透露，公司尚未使用的公司債、中期票據(jù)、境內(nèi)綜合授信額度合計(jì)2112億元，還有美元債或銀團(tuán)貸款約4.73億美元額度待使用。

此外，因龍湖銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)也補(bǔ)充了足夠的自有資金。7月11日，龍湖發(fā)布今年6月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。根據(jù)公告，6月，龍湖實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約面積101.5萬(wàn)平方米、權(quán)益銷(xiāo)售額160.2億元，分別環(huán)比增長(zhǎng)81.6%、76.8%。

值得一提的是，龍湖、旭輝、美的正是此前被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定的發(fā)債“示范房企”，首批試水房企采用了信用保護(hù)工具發(fā)行信用債。也就是說(shuō)，償債能力佳的優(yōu)質(zhì)房企也往往具備更強(qiáng)的融資能力，呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面。

資金承壓企業(yè)選擇債務(wù)展期、交換要約

然而，多數(shù)資金承壓的民營(yíng)房企在償債壓力下只能選擇債券展期或者交換要約。在融資渠道難以打開(kāi)和銷(xiāo)售額下降的雙重壓力下，還債步履維艱，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱，還債的“馬太效應(yīng)”凸顯。

比如，7月12日，富力發(fā)布公告稱(chēng)，公司已經(jīng)支付10筆美元債豁免違約及展期同意費(fèi)，共計(jì)1929.4萬(wàn)美元，10筆票據(jù)在7月11日后已經(jīng)被替換為新票據(jù)。這意味著富力10筆美元債展期已經(jīng)完成，富力僅支付0.5%的同意費(fèi)。

7月17日，寶龍發(fā)布公告稱(chēng)，其旗下美元債交換要約及同意征求已經(jīng)完成，涉及兩筆債券，共計(jì)4.42億美元，寶龍將于7月15日支付同意費(fèi)，并計(jì)劃發(fā)行兩筆新票據(jù)，其中一筆為2023年7月到期的1.7億美元票據(jù)，另一筆為2024年1月到期2.63億美元票據(jù)。

在目前情況下，房企首次債務(wù)展期和交換要約獲得債權(quán)人通過(guò)的可能性還是比較大的，但是對(duì)于二度延期的房企就更難。中指研究院指出，由于海外債發(fā)行量極低，房企只能繼續(xù)動(dòng)用自有資金償還到期債務(wù)；同時(shí)，在存量債務(wù)中，很多已經(jīng)發(fā)起過(guò)交換要約，再度延期可能性不高，部分房企將面臨較高的償債風(fēng)險(xiǎn)。

而已經(jīng)“爆雷”的房企中，世茂、融信、陽(yáng)光城等房企依然積極需求展期，以時(shí)間換空間。這無(wú)疑是一場(chǎng)展期時(shí)間和自救速度的比拼。

來(lái)源：新京報(bào)

關(guān)鍵詞： 7月千億償債高峰來(lái)襲 房企忙贖回、債務(wù)展期